부동산 신탁업의 발전방안에 관한 연구

국내 부동산신탁업의 현황과 발전 방안을 연구했다.

1991년 상반기 정부는 부동산신탁제도를 도입하여 1997년까지 단기간애 급정상을 이루었으나 외환위기 이후 부동산가격의 폭락과 금융시장의 불안에 따른 유동성 부족으로 등으로 경영위기에 직면하였으며 이후 부동산신탁업계는 외환위기와 시장경제의 원리에 따라 급격하게 재편되어 왔다. 또한 정부는 2006년 2월 신탁업법, 증권거래법, 간첩투자자산운용업법 등 자본시장관련 법률을 하나로 통합하는 자본시장통합법의 제정을 계획하고 2009년 시행을 목표로 하고 있다. 정부의 이러한 방침은 무엇보다도 우리나라가 현재 “자본시장과 자본시장 관련 금융산업의 발전이 미흡하여 자본시장에서의 금융 빅뱅이 필요한 시점”에 있다는 판단에 기인한 것으로 파악되며 금융상품에서의 새로운 상품에 대한 수요와 자본시장의 경쟁력 확보에 현행 법제가 제약요인으로 작용한다는 것이다. 이에 신탁업법이 금번 자본시장통합법의 통합 대상 법률에 포함됨에 따라 신탁업법에 의해 설립된 부동산신탁회사 역시 빅뱅이 예상되며, 자본시장통합법에 의한 금융투자회사와 무한 경쟁이 도래할 것으로 예측된다.

본 연구는 이와 같은 인식하에 부동산신탁 법리와 법제에 대한 연구 및 부동산신탁회사의 매출현황과 매출구조를 분석하여 부동산신탁사의 문제점을 제시하고, 자본시장통합법의 제정에 따른 신탁업 관련 주요 제도의 변경내용을 검토하여 부동산신탁업 영향을 규제적 측면과 영업환경적 측면으로 분석하고, 부동산 업무를 취급하는 전문가를 대상으로 1:1 면담조사를 통하여 자본시장통합법이 부동산신탁업에 미치는 영향과 부동산신탁업의 발전 방안을 도출하여, 기존 부동산신탁사의 문제점을 극복하고 자본시장통합법의 제정으로 변화되는 부동산신탁시장에서 독점적 지위를 누렸던 부동산신탁회사의 발전방안을 논의하고자 하였으며, 본 연구에서는 다음과 같은 결과를 도출하였다. 첫째, 자금조달방식의 다양화이다. 자본시장통합법의 제정으로 부동산신탁사는 간접자산운용업법에 의한 자산운용회사, 부동산투자회사법에 의한 자산관리회사 등의 업무를 취급할 수 있게 됨에 따라 부동산펀드, REIT'S등의 금융상품을 활용하여 토지신탁사업에 원활할 자금조달이 가능할 것이다. 둘째. 적극적 신탁영업의 확대이다. 자본시장통합법의 제정으로 다양한 종류의 부동산신탁관련 유사 상품이 출현할 것으로 부동산신탁사는 기존의 수동적 판매의 업무관행에서 벗어나 적극적인 신탁영업에 임해야 할 것이다. 셋째, 부동산신탁운용인력의 효율적 관리이다.

자본시장통합법에 의한 금융투자회사가 본업으로 부동산신탁업을 영위할 수 있게 됨에 따라 부동산신탁사의 전문인력 유출로 인해 부동산신탁사의 경쟁력 약화를 예방하여야 한다. 대형 증권사를 중심으로 한 인수·합병의 추진과 금융투자회사의 등장으로 부동산신탁회사는 금융투자회사의 업무 일부분으로 변화할 수 있는 상황에서 본 연구는 연구과제의 목적을 달성하기 위해서는 무엇보다 부동산신탁업계의 자체노력의 중요성을 제시한다. The government introduced the system of real estates trusts in early 1991, and the trusts industry grew rapidly till 1997. However, after foreign currency crisis, the industry faced with insolvency due to the collapse in real estate prices and lower liquidity in financial markets, and the sector for real estate trusts has been quickly restructured by market principles.

In addition, the government plans to legislate for the trusts acts, the securities and exchange acts, and the indirect investment and asset management acts to unify capital markets in February 2006, and aims to enforce the new laws in 2009. These policies are originated from the government’s recognition to the necessity of financial big bang in capital market to spur the development of financial industry in Korea. It also views that under the current laws, Korean financial institutions are unable to meet the new demands in the market and are losing competitive edges from the limitation of further development in new financial products.

Then, since the trusts acts are included in the new capital market unification laws, another big bang may occur among real estates trusts firms which were founded under previous trusts acts, and fierce competitions against pure financial investment firms are expected. This research points out potential problems in real estates trusts companies by analyzing total sales and the structure of sales and also by studying real estate trusts acts and regulations. In addition, it examines the major changes in previous laws by the capital market unificationlaws, and analyzes effects on real estates trusts industry in terms of regulation and business environments.

A real estates business professional was interviewed to find out his views on the effects of new capital market unification laws on the market as well. Then, in order to overcome the weakness of traditional real estates trusts companies which have dominated in the market withvery little competition, a couple of ideas to improve and reform the industry are discussed. In this research, the following results were derived: First, diversification of fund raising methods is necessary.

From the legislation for capital market unification laws, real estates trusts companies can have business on asset managementunder indirect investment and asset management acts, so they should be able to raise funds for their land trusts business by providing attractive financial products in real estates funds and REITs to the market. Second, progressively expanding the area of trusts business is recommended. After the enforcement of capital market unification laws, diverse real estates trusts and similar trusts will be introduced in the market, so traditional real estates trusts companies need to have more active and novel marketing strategies beyond the conventional methods.

Third, efficient management of staffs to operate real estates trusts is required. After enforcement of capital market unification laws, financial investment firms can have business on real estates trusts, and the exodus of some talentedand experienced professionals from real estates trusts companies to pure financial firms may occur. It will inevitably weaken the competitiveness of traditional real estates trusts companies, and preventive measures should be devised. Under the environment where large securities firms will be eager for M&A’s, the advent of gigantic financial investment firms is imminent, and traditional real estates companies may get absorbed to larger firms.

Thus, this paper emphasizes the importance of industry efforts of real estates trusts to achieve the proposed research goals.