춘천시 지구단위계획의 특성에 관한 연구 : 택지개발사업을 중심으로

춘천시 택지개발사업의 지구단위계획 특성과 토지이용·건축계획을 분석했다.

지구단위계획은 현재에 오면서 많은 연구와 제도개선을 통해 변화하여 왔으며, 이에 따라 시·군의 지구단위계획 또한 함께 변화하여 왔다. 춘천시는 주변의 인식변화와 교통여건의 확대 등으로 인하여 개발의 수요가 증가하는 지역으로서 도시의 특성에 적합한 개발을 위해 이전의 사례들의 현황을 파악하여 분석하고 평가할 필요가 있다. 이에 본 연구는 춘천시를 대상으로 지구단위계획의 변화와 계획에 관한 내용을 분석하여 향후 춘천시 지구단위계획에 관한 종합적인 평가와 실태분석이 이루어질 수 있도록 기반을 닦고자 시작되었다. 이를 위한 기초적인 단계로서 춘천시가 주로 시행하는 택지개발사업을 중심으로 지구단위계획구역의 입지 및 형태, 면적 및 사업기간에 관한 일반적인 사항과 토지이용계획과 건축계획에 대하여 분석하였다. 지구단위계획구역의 입지 및 형태, 면적은 춘천시가 가지는 도시발달과정과, 토지이용제한, 개발이전의 계획구역의 용도에 따라 특성이 나타나고 있었다. 향후 춘천시의 지구단위계획은 현재의 택지개발사업위주에서 벗어나 다양한 목적과 기능을 갖는 사업계획이 이루어질 것으로 예상되며, 계획지구의 입지, 주변환경, 내부환경의 변화도 예상된다. 따라서 타 지역의 사례조사와 결과예상모델을 수립하여 유연한 대책이 요구된다. 사업기간은 계획구역에 관계없이 4년 정도로 대부분 일정하게 나타나고 있으며, 1990년 후반 이후 증가하였다.

면적이 매우 넓거나, 진행상의 계획변경이 많은 경우 길어지는 현상을 보이고 있다. 토지이용은 주거용지와 공공용지로 크게 나누어 구성되며 점차적으로 주거용지와 공공용지의 구성비율을 동등하게 계획하고자 하는 것으로 보인다. 주거용지를 계획함에 있어 공동주택의 구성비율이 높게 나타나고 있으며, 초기에는 저층위주의 공동주택을 계획하였으나 점차 고층화된 아파트를 위주로 하면서 경관부조화와 불균등한 개발이라는 일반적인 문제점을 나타내고 있다. 또한 주거지가 주변의 근린생활시설과 준주거시설의 획일적인 용도, 주차용지 부족으로 쾌적한 환경을 저해받고 있음에 따라 주거환경 개선노력이 요구되어진다. 공공시설용지는 주로 도로와 공원, 녹지 및 학교를 중심으로 이루어지고 있으며, 도로의 구성비율이 높아 기타 기반시설의 계획이 축소될 수 있어 향후 계획에서의 고려가 필요한 것으로 보인다. 학교용지의 경우 주변현황을 고려하거나 수용인원의 계획에 맞게 계획하고 있는 것으로 보이며, 공원 및 녹지는 계획은 되고 있으나 접근성, 사후관리 면에서 활용성이 부족해 개선이 요구된다. 밀도관리계획은 초기단계에서는 별도의 지침 없이 건축법 및 춘천시 조례를 기준으로 하였으나 점차 계획지구 내에서 구역별로 나누어 밀도계획을 수립하고 있었다.

그러나 그 내용 상으로는 각 지구별 특성에 대한 고려가 이루어지지 않고 개발초기와 비슷한 수준으로 밀도규제가 이루어지고 있음을 확인할 수 있었다. 또한 건폐율을 높게 적용하거나, 획지구분을 최소단위로 계획하여 개방감 없는 과밀개발의 현상이 나타나고. 사업수익 창출을 위한 용적률의 편법적 사용이 확인되고 있어 개선이 필요할 것으로 보인다. 건물의 형태계획은 시간의 흐름에 따라 상세한 내용을 계획하고 있으나 지구별 특징을 고려하지 못하고 획일적인 내용이며, 권고사항으로서 규제효력을 발휘하지 못하여 실제로는 개별적인 설계가 이루어지고 있음이 확인되었다. 춘천시 택지개발사업지구는 지역특성에 따라 계획 지역의 입지, 면적 등에 대한 특성이 나타나고 있다. 계획에 관한 내용은 제도의 변화에 따라 고려하는 사항은 증가하고 있으나 상세한 내용이나 규제방식에는 큰 틀의 변화 없이 유지되고 있는 것으로 보인다. 사회적인 인식의 변화와 춘천시 발전에 대한 계획이 수립된 현재, 춘천시의 특성에 맞는 개발계획의 기준이 수립되어져야 할 것으로 보인다. 본 연구는 제한적으로 계획요소의 일부를 분석 한 것이므로 종합적인 춘천시 내 지구단위계획에 대한 평가지표로서는 한계가 있으며, 이후 실제 운용과 준공이후에 나타나는 문제점, 사후평가 등에 대한 분석과 평가가 이루어져야 할 것이다.