공유물분할을 위한 경매실무와 문제점 - 일부 공유지분에 선순위 가등기 등이 존재하는 경우를 중심으로 = Auction Practices and Regarding Issues for the Partition of Co-Owned Properties - Focusing on Cases in which There Are Senior Provisional Registration, etc. of Portions of Co-Owned Shares

공유 부동산 분할 경매에서 가등기가 미치는 영향을 검토했다.

일부 공유지분권자가 말소되지 않는 선순위 소유권이전청구권 가등기등을 악의적으로 설정해둔 후 공유물분할을 위한 경매를 진행하여 저가낙찰이 되게한 후 자신이 저가로 전체 공유부동산을 획득하여 공유물분할을 위한 경매제도를 왜곡시키고 다른 공유자들에게 피해를 주거나, 자신이 매수하지 못하고 다른 사람이 매수하게 되는 경우에는 그 가등기에 기한 본등기를 하여 다시 자신의 공유지분을 회복함으로써 공유물분할을 위한 재판결과를 무용지물이 되게하는 등의 문제점이 있다. 이와 관련 최근 대법원에서 2021. 3. 11. 선고 2020다253836 판결을 통해서 공유물분할판결의 변론이 종결된 뒤(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고한 뒤)에 일부 공유지분에 관하여 소유권이전청구권의 순위보전을 위한 가등기를 하는 경우에는 상당부분 문제를 해결할 수 있게 되었으나, 여전히 공유물분할판결의 변론이 종결되기전(변론 없이 한 판결의 경우에는 판결을 선고하기전)에 일부 공유지분에 관하여 소유권이전청구권의 순위보전을 위한 가등기를 하는 경우에는 해결하기 어려운 상황으로 보인다.

이 문제는 결국 공유물분할 소송단계에서 근본적인 해결을 해야할 것으로 보이며, 일부 공유지분권에 이해관계인들이 존재하는 경우에는 공유자들만 당사자로 하여 공유물분할 소송을 제기할 것이 아니라 이들에 대하여 함께 소송을 제기하거나 공유물분할 재판 과정에 함께 끌어들여서 근본적으로 문제를 해결해야 할 것으로 보인다. 다만, 이러한 방법이 현행법상 가능한 것인지에 대하여는 보다 깊이 있는 소송법적 논의가 있어야 할 것으로 보이고, 아니라면 입법적 조치라도 검토되어야 할 것이다.