연구 요약
연구 요지 (AI)
민간택지 분양가상한제가 재건축사업에 미치는 문제와 개선책을 분석한다.
초록
정부는 2019년 8월 12일에 「주택법 시행령」개정안을 발표하였다. 주요 내용은 민간택지에 분양가상한제를 쉽게 적용할 수 있도록 요건을 완화하고, 재건축 등 정비사업을 통해 공급되는 신규아파트의 경우 관리처분계획인가를 얻은 아파트의 경우도 입주자 모집공고 시점부터 분양가상한제를 적용하기로 하였다. 그러나 이는 과도한 시장규제로서 의도한 바와 달리 주택공급률 저하, 조합원들의 분담금 상승으로 인한 정부와 조합원들 간의 갈등 등의 부작용이 있고 주택공급률 저하로 인한 신규 아파트에 대한 수요자들의 쏠림 현상, 청약과열, 집값 상승 등 민간택지 분양가상한제는 마이너스 효과로 나타나고 있다. 민간택지 분양가상한제의 본래의 취지는 좋으나 분양가상한제 실시에 따른 부작용으로 인해 과거 여러 정권에서도 시행과 폐지를 반복한 전적이 있다.
이에 본 연구는 서울특별시 서초구ㆍ강남구 재건축사업지구 사례를 중심으로 시뮬레이션 분석을 통해 민간택지 분양가상한제 시행에 따른 제도의 운영과정에서 나타나는 문제점을 수요자 측면(수분양자), 사업시행자 측면(재건축조합), 시공사의 측면으로 구분하여 알아보고, 문제점에 따른 개선방안을 모색하고자 한다. 시뮬레이션 분석 결과, 서초구와 강남구 현장의 일반분양 상한금액은 각 구의 인근지역 시세와 상당한 차이가 나타나고 있으며, 이로 인해 나타나는 문제점은 다음과 같다. 첫째, 수요자 측면에서 살펴보면, 같은 지역의 아파트를 분양 받는 수요자간에 형평성의 문제가 발생하게 되고, 로또 아파트 분양으로 인한 과도한 개발이익의 개인 귀속 문제가 제기된다.
둘째, 사업시행자 측면에서 살펴보면, 재건축조합은 사업시행자이므로 사업시행자의 분양가격 규제는 과도한 사유재산권의 침해를 가져올 수 있고, 수분양자가 가져가는 이익만큼 마이너스 요소가 생기는 문제가 제기된다. 셋째, 시공사 측면에서 살펴보면, 민간택지 분양가상한제를 실시하게 되면 낮은 분양가로 인하여 신규아파트 공급이 중단될 수 있고, 신규 아파트 공급의 중단으로 인한 기존 아파트의 가격상승을 초래하는 문제가 제기된다. 시뮬레이션 분석 결과로 나타나는 문제점 해결을 위한 개선방안으로는, 첫째, 조합원의 권리를 보전해 주고, 너무 과도한 개발이익이 발생할 경우에는 세금으로 규제하여 아파트를 분양받는 수요자간의 형평성 문제와 과도한 개발이익이 수분양자에게 귀속되는 등의 부작용을 해소해야 한다. 둘째, 민간택지 분양가상한제 적용에 따라 나타나는 수익성 악화, 사업 지연 또는 포기로 인한 주택공급시장 위축 등의 부작용 발생은 부동산시장의 새로운 왜곡 현상을 만들 수 있기 때문에 정부에서는 정책적 대안을 마련해야 한다. 셋째, 민간택지에 대한 분양가상한제로 기존의 재건축사업의 수익성 악화로 주민들이 사업진행을 원하지 않을 경우 도시재생 마을 만들기 사업이나 리모델링 사업으로 도시 활력과 주거환경 개선을 통해 주민의 삶의 질을 높일 수 있는 방안을 마련해야한다.
또한, 정비사업을 추진한다면 재건축사업을 포기하는 일 없이 진행될 수 있도록 규제의 완화와 적극적인 행정적 지원이 필요하다. 재건축사업을 통해서 지역을 새로운 환경으로 바꿔주고, 주민들의 삶의 질 향상을 위한 환경개선 차원에서 바라볼 때 재건축사업을 활성화해야 한다. 따라서, 이러한 결과를 통하여 발생하는 갈등과 부작용 등을 줄임으로써 원활한 부동산시장이 형성되고 분양가상한제가 시장경제의 논리에 맞게 추진되기를 기대하는 바이다.
목차
목 차 표목차 ⅳ 그림목차 ⅵ 국문초록 ⅶ 제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 3 제2절 연구의 범위 및 방법 3 1. 연구의 범위 3 2. 연구의 방법 및 구성 4 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 6 제1절 재건축사업의 개요 6 1. 재건축사업의 정의 및 정비사업의 종류 6 2. 재건축사업의 절차 7 제2절 분양가상한제도 10 1. 분양가상한제의 개념 10 2. 분양가상한제의 도입 배경 10 3. 분양가상한제 제도의 변천과정 12 제3절 민간택지 분양가상한제 15 1. 적용 대상 및 내용 15 2. 분양가격 산정 기준 17 제4절 선행연구 고찰 30 1. 재건축사업에 관한 연구 30 2. 분양가상한제와 민간택지 분양가상한제에 관한 연구 31 3. 선행연구와의 차별성 33 제3장 서울특별시 재건축사업 현황 35 제1절 서울특별시 재건축사업 진행 단계별 인·허가 현황 35 1. 연도별 서울특별시 재건축사업 조합설립인가 단계 인·허가 현황 35 2. 연도별 서울특별시 재건축사업 사업계획승인 단계 인·허가 현황 36 3. 연도별 서울특별시 재건축사업 준공 단계 인·허가 현황 38 제2절 재건축사업 진행 단계별 현황 39 1. 서초구 재건축사업 진행 단계별 현황 39 2. 강남구 재건축사업 진행 단계별 현황 42 제3절 시사점 46 제4장 재건축사업의 분양가상한제 적용 사례 47 제1절 분양가격 산출 기준 47 1. 일반분양 분양가격 산출 적용 47 2. 주택도시보증공사 분양가격 심사 기준 49 3. 인근지역 시세 기준 49 4. 분양가격 변동 요인 49 제2절
발행 정보
2020. 명지대학교 부동산대학원 국내석사 학위논문