주택 재건축 사업의 가격변화 요인에 관한 연구 : 창원 재건축 아파트를 중심으로

창원 재건축 아파트의 가격 변화 요인을 분석했다.

Even though the price for the apartment necessary for reconstruction should be reduced as its quality is deteriorated, the price, rather, is increased as the apartment become older, which might cause abnormal price formations or problems in the real estimate market. Based on this conception of problems, this study searched for a method for negative price formation in the real estate market by finding out the possibility for reconstruction and the relationship between prices of the apartments and by conducting comparative analysis of the factors which have effect on the price in the process of reconstruction.

For these purposes, the apartments which were under reconstruction or had completed reconstruction within the complex of apartments and were located in Changwon-city were selected. Having focus on whether the reconstruction have effect on the price in the market, the price effect, the effect on the price at the each step of reconstruction. Also, a comparison was conducted between the apartments which were located in the area of residence and the ones which were located in the area of industry in terms of material, location, housing policy, and step of construction.

While the factors which had effect on the change in price were found out in the terms of material, location, housing policy, and the step of construction mentioned above, they had limitations in content, space, and time: the content was the price of the apartments which were included any reconstruction plan; the space was the apartments necessary for reconstruction which were available for any comparative analysis and located in Changwon-city; and the time was between 1986 and 2006 because revision in 2007 made the judgement of the price impossible.

With this framework in mind, I examined the trend of price in the reconstruction market and the factors which had effect on the price, and went through the definition of reconstruction business and its change, the present conditions of the price and their problems, the procedures for reconstruction business. The apartments for the study were bansongjugong apartments which completed the reconstruction, myunggokjugong and gaeumjungjugong apartment which were under reconstruction, on the other hand, naedongjugong and wedongjongong apartments were included, which were under reconstruction and were in the area of industry.

The analysis based on the four categories such as material, location, housing policy, and the step of construction showed how each category had effect on the change in price and how the change in price had effect on the decision of reconstruction. The results indicated that: Among the apartments related to reconstruction, the complex of bansong apartments which completed reconstruction were influenced by price, and residence area had greater increase in price than industry area.

In the category of material, there were changes in the size of the apartment from small to midium, so that ordinary people could feel pressure on their shoulders, on the other hand, the price of banson conplex of apartments drastically increased because of reconstruction. In the category of location, there were big difference between locations. there were greater change in price when the complex was located along the streets and had some harmony with nearby facilities than when it was located in the industry area. In the category of housing policy, the expectations of increase in the building-to-land ratio caused the change in price.

The completion of bansongjugond apartments caused great increase in price even though the price did not greatly change in 2002 when the government announced the policy of housing stablization and in October 29th, 2003 when the government announced the general policy for real estimate. In the category of the step of reconstruction, as the reconstruction went on, the price increased. There were greater increase in price between recognition by association and business approval than security verification and recognition by association.

As a whole, the reconstructed apartments in changwon-city were largely influenced in price by the bansongjugong apartments, and they are multiply influenced by various factors including not only real property policy housing policy but also location and the step on which the recognition for business was. 재건축 아파트는 사용기간이 오래되어 주거 서비스의 질이 떨어지기 때문에 아파트 가격도 낮아져야 하나, 건축을 기대한 투기적 수요로 인해 아파트가 노후화 될수록 가격이 올라가는 현상 등 비정상적인 부동산가격으로 인해 조세부담 및 부동산의 원활한 거래를 방해하는 문제점이 생기게 된다. 이러한 문제의식을 가지고 본 연구에서는 재건축 가능성과 아파트 가격간의 관계를 규명하고, 재건축의 진행과정이 아파트 가격에 미치는 영향을 실증적으로 비교분석하여 원활한 부동산 가격의 형성과 부정적 파급효과를 줄이는 방안을 모색하고자 하였다.

본 연구에서 창원 지역 내에서 재건축 아파트내의 완료 및 진행 중인 아파트를 선정하였으며, 초점을 재건축 아파트가 전체 아파트 시장에서 가격효과를 일으키는지의 여부와 가격효과의 정도, 재건축사업이 사업단계별로 아파트 가격에 미치는 영향에 대해서 알아보았다. 또한, 재건축 아파트 중에서도 재건축이 완료된 반송주공아파트와 재건축이 진행 중인 아파트 중 주거지역에 입지한 아파트와 공업지역에 입지한 재건축 아파트의 물리적, 단지적, 주택 정책적, 사업단계별 로 비교 분석을 하여, 재건축 아파트들이 갖고 있는 가격효과를 실증 분석하여 사업 시행에 이해를 돕고 계획 수립을 도모하고, 주택 정책 수립 및 반영에 대한 참고로 활용하기 위한 목적이 있다. 범위로는 물리적 측면, 단지적 측면, 주택 정책적 측면, 사업단계별 측면으로 나누어서 가격변화의 요인을 분석하는데 있고, 내용적 범위는 주택 재건축 사업의 주택가격의 변화요인에 한정하고, 공간적 범위에서는 재건축이 활성화 된 지역 중에 단계별 비교분석이 가능한 창원 재건축아파트로 한정하며, 시간적 범위로 2007년 부동산법이 개정되면서 주택가격의 판단이 불가능해지기 때문에 1986년부터 2006년으로 한정했다.

이러한 틀에 맞춰 재건축 현장의 가격동향을 조사하고, 단계별로 사례조사를 통해 가격 변동요인을 분석하고, 주택재건축 사업의 정의 및 변천과정과 , 가격현황 및 문제점, 주택 재건축사업의 절차, 형성요인 및 변화요인에 대한 고찰을 통해 4가지 측면을 선정하였다. 대상지를 선정함 있어, 앞서 전체의 아파트를 다루기에는 시점적인 차이가 있고, 사업단계 현재 재건축이 완료된 사례인 반송 주공 아파트와, 재건축 사업이 진행중인 사례중 주거지역인 명곡주공, 가음정주공 아파트를 선정하였고, 진행중인 사례중 공업 지역인 내동주공아파트와 외동 주공아파트를 선정해서 물리적, 단지적, 주택 정책적, 사업단계별 측면으로 비교분석을 해서 가격 변동 요인을 분석하였다. 이 4가지 측면의 분석을 통하여 각각의 측면이 가격의 변화요인에 어떤 영향을 미치는지에 대해서 재건축 여부의 차이를 알 수 있었다. 재건축 아파트 중에서도 재건축이 완료된 반송아파트단지의 영향을 많이 받고 있으며, 가격상승폭은 공업지역보다, 주거지역이 가격상승폭이 크며, 물리적인 측면에서는 재건축 건축 아파트의 평형별 특징으로 소형에서 중형으로 크게 계획됨으로 인해서 서민이 주거하기에 가격의 부담이 클 것으로 예상되며, 반송아파트의 재건축영향으로 인해 가격의 상승이 큰 것을 알 수 있다.

단지적인 측면에서는 입지별로 영향이 크며, 도로망과 주변시설과의 조화로운 위치에 있을 때 가격변화요인이 크며, 주위에 시설이 공업지대일수록 가격의 변화요인이 적음을 알 수 있었다. 주택정책적인 측면에서는 재건축사업이 진행되면서 용적률 상승