집합건물법상 상가의 구분소유권 문제 = Sectional Ownership of Commercial Aggregate Building

상가 집합건물의 구분소유권 취득과 공간 분할·합체 문제를 검토했다.

주거용 집합건물은 주거용 단독건물에 준하여 엄격하게 그 독립성을 요구하지만, 상업용 집합건물은 수차례 개정을 통하여 그 구분소유권의 취득요건을 완화하였다. 즉 상가는 구분소유의 기초가 되는 벽이 없더라도 단지 바닥면적을 기준으로 관념적 선, 표지에 기초하여 소유권의 득실변동이 이루어질 수 있으며, 이는 구분점포(‘오픈상가’)에서 두드러진다. 관련 조항이 집합건물법 제1조의2이다. 상가집합건물은 분양이나 분양 이후 영업활동에 따른 공간의 분할이나 합체의 필요성도 크고 실제 빈번하게 이루어져 오고 있지만 이에 대한 규율이 쉽지 않다. 구분소유자의 구분등기도 구조상 독립성 결여로 현재 용이하지 않다. 그리고 구분점포의 경우 금융의 편의를 위해 담보물로 제공되는 경우가 빈번한데, 이 경우 법원도 그 담보물권관계는 인정해 주지만, 담보물권의 실행단계에서 건물 일부의 구조상 독립성 결여를 이유로 경매개시가 곤란하다는 입장이다. 이에 관한 대법원의 판단으로는 대상 결정 1:대법원 2010. 1. 14.자 2009마1449결정, 대상결정 2:대법원 2011. 9. 29.자 2011마1420 결정) 등이 있다. 대상결정 1은 구조상 독립성이 없는 구분건물에 설정된 담보권의 효력에 관한 판단이다.

구조상 독립성을 갖춘 구분건물에 대하여 구분등기가 이루어진 다음 1동의 건물 중 일부의 구분건물 사이에 구조상의 구분이 소멸되었는데, 말소등기 등이 이루어지지 않아 종전 전유부분에 저당권 등 담보권이 설정된 경우에 그 담보권의 효력이 문제되었다. 대법원은 구조상 독립성을 갖추지 못한 구분건물에 대하여 구분등기가 되고 그 등기에 기초하여 저당권 등 담보권이 설정된 경우, “구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 매각허가를 받고 매수대금을 납부하였다 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다.”고 하였다. 그런데 집합건물법 제1조의2의 요건을 갖추지 않고서 구분점포로 구분등기가 이루어진 경우에 구분소유권은 인정되지 않지만, 동법은 구분점포의 구조상의 독립성을 완화하고 있고, 구분점포의 경계표가 견고하게 부착되어 있는지를 실질적으로 심사하여 구분점포의 건축물대장 및 보존등기의 가능성을 여과해 주는 장치가 현행법상 없다는 문제가 있다. 구조상의 독립성은 물적 지배의 범위를 명확히 하기 위한 것인데, 구분점포의 건축물대장·건물의 도면 등에 의하여 이를 명확히 할 수 있고 복원도 용이하다.

따라서 경계표지가 없는 구분점포의 등기도 허용하는 방안으로 판례의 변경이나 입법이 요망된다. 대상결정 2에서는 대상결정 1과 같이 구조상 독립성을 갖추지 못한 것에 더하여 용도가 판매시설에서 무도장으로 변경된 사안이다. 구분점포의 경우는 구조상 특수성을 가지므로 구조적 독립성을 갖추지 않는 경우에는 그 용도를 법률로 판매시설 및 운수시설로 제한하고 있어서 일정 용도 외의 다른 용도로 변경할 수 없도록 규정한 것은 강행규정으로 볼 수 있다. 대법원의 판단은 현행 법의 해석에 따른 타당한 결론이라고 보이나, 거래실무에 따른 불편은 결국 법개정을 통하여 해결해야 ...