양도소득세와 경제변수가 주택가격 변동에 미치는 영향에 관한 실증 분석

양도소득세와 경제변수가 주택가격에 미치는 영향을 분석했다.

An Empirical Analysis on the Impact of Capital Gains Tax and Economic Variables on Housing Price Cho, Gee je Department of Real Estate Graduate School of Youngsan University Advisor : Prof. Jeong, Dong joon Housing price which is desirable to maintain stability with the price level has been recognized as the method of real estate speculation for transfer gains, so that it becomes representative anxiety factor for national economy because of its up and down along with real estate business trend. In other words, the drawback of housing price has not been solved yet.

The purpose of this paper is methodically analyzing the impact of capital gains tax and macroeconomic variables on housing price fluctuations. Annual time series data from 1975 to 2013 of the whole country, Seoul, and Busan are examined quantitatively. Variables of this paper are housing price index, capital gains tax index, government regulation on capital gains tax, Variation of capital gains tax, GDP index and return of corporate bond. In addition, analysis data are converted from nominal index to real index in order to eliminate the inflationary effects.

To examine data stability and short and long-term balance relation, unit root tests, Granger Casualty Tests, cointegration test, and vector error correction model (VECM) are performed, and impulse response analysis is also performed. Casualty test shows that capital gains tax causes apartment housing prices in the whole country, Seoul and Busan, and government regulation on capital gains taxcauses apartment housing prices in the whole country and Busan only. In addition, return of corporate bond Granger causes apartment housing prices in the whole country, Seoul and Busan.

The result of Johansen test shows that cointegration is relevant between apartment housing prices in the whole country, Seoul and Busan and each of capital gains tax, GDP, return of corporate bond, government regulation on capital gains tax, Variation of capital gains tax. All regions in analysis shows capital gains tax has negative correlation with housing price in the long term. Through vector error correction model (VECM), correlation between capital gains tax and housing price is examined.

The result shows that the most influencing factor on the rise of apartment housing pricesin the whole country, Seoul and Busan is GDP index in the previous period, and in the short term capital gains tax has negative impact on housing prices of the whole country and positive impact in Seoul and Busan in contrast. Impact of each variables on housing price is examined using impulse response analysis. The result shows that apartment housing prices itself has positive impact in the short term and capital gains tax also has positive impacting the short term. The impact of variation of capital gains tax is weak and return of corporate bond shows negative impact in the short term.

These results are similar in the whole country, Seoul, and Busan. To summarize of this study, in the long term, capital gains tax has negative impact on apartment housing prices in the whole country, Seoul, and Busan, the most influencing factor on apartment housing prices, however, is the rise of GDP index. 양도소득세와 경제변수가 주택가격 변동에 미치는 영향에 관한 실증 분석 주택가격은 물가수준에서 안정적으로 유지되는 것이 바람직하나 양도차익을 노리는 투자나 투기대상으로 인식되어 주택가격이 상승하거나 부동산 경기 침제로 주택가격이 하락되어 국민경제의 대표적인 불안요소로 작용되어 왔다. 즉 주택가격의 문제점을 해결 할 수 있는 대안을 제시하지 못하고 있다. 본 논문의 목적은 양도소득세 등이 주택가격 변동에 미치는 영향을 거시경제 변수와 함께 체계적으로 분석하는 것이다. 이를 위해 1975년부터 2013년까지 연간 시계열 자료를 이용하여 전국과 서울, 부 산 지역으로 나누어 계량적 접근을 시도하였다.

본 논문의 실증 분석에 사용한 변수는 주택가격지수, 양도소득세지수, 정부의 양도소득세 규제·완화정도, 양도소득세 증감, 국내총생산지수 및 회사채수익율지수이며, 명목지수가 아닌 실질지수로 변환하여 사용하였다. 이는 실질화를 통해 인플레이션 효과를 제거하는 것이 타당한 분석 방법이라 판단하였기 때문이다. 실증 분석 모형은 단위근 검정, 그랜저인과관계 검정, 공적분 검정, 벡터오차수정모형(VECM)을 통해 자료의 안정성과 장·단기 균형 관계를 살펴보았으며, 충격을 가할시 그 반응을 알아보기 위하여 충격반응분석을 실시하였다. 인과관계 검정에서는 양도소득세는 전국과 서울, 부산아파트 가격지수에 인과하는 것으로 나타났으며, 양도소득세 규제여부는 전국과 부산아파트 가격지수에 인과관계가 있는 것으로 나타났다. 그리고 회사채수익율은 전국, 서울, 부산에서 아파트가격지수에 통계적 유의수준에서 모두 그랜저 인과관계가 있는 것으로 분석되었다. 요한슨 공적분 검정 결과 전국, 서울, 부산의 아파트 가격지수와 양도소득세, 국내총생산, 회사채수익율, 양도소득세 규제여부, 양도소득세 증감 사이에는 각각 1개의 공적분 관계가 존재하는 것으로 나타났다. 분석한 모든 지역에서 양도소득세는 장기적으로 주택가격에 음(-)의 관계를 가지는 것으로 분석되었다. 벡터오차수정모형(VECM)으로 양도소득세와 주택가격과의 관계를 살펴보았다.

분석 결과 단기적으로 전국, 서울, 부산의 아파트 가격지수를 상승시키는데 가장 큰 영향을 미치는 것은 전기의 국내총생산 지수로 나타났으며, 양도소득세는 단기적으로 전국의 주택가격에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 서울과 부산의 주택가격에는 단기적으로 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 충격반응함수를 이용하여 각각의 변수들이 단기적으로 주택가격에 미치는 영향을 분석하여 보았다. 그 결과 아파트 가격지수 자체의 변수에 의하면 단기적으로 양(+)의 영향을 나타냈으며, 양도소득세 역시 단기적으로 양(+)의 영향을 끼치는 것으로 분석되었다. 양도소득세 증가·감소는 단기적으로 미치는 영향이 미미하였고, 회사채 수익률은 단기적으로 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 전국과 서울, 부산 지역에서 모두 비슷한 양상을 보여주었다. 본 논문의 연구결과를 종합해 보면 양도소득세는 전국과 서울, 부산의 아파트 가격지수에 장기적으로 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났지만, 단기적으로는 아파트 가격지수에 가장 큰 영향을 미치는 것은 국내총생산의 증가임을 분석을 통하여 알 수 있었다.