假登記擔保에 관한 연구

가등기담보의 법적 성격과 소유권 이전 및 담보관계를 검토했다.

가등기담보란 본래 가등기의 형식을 취하는 담보제도를 말한다. 원래 가등기는 본등기를 하기 위한 요건이 충족되지 못했을 때 여기에 대비하기 위한 예비등기가 입법취지였다고 볼 수 있다. 그런데 거래계의 실정에서는 가등기가 위의 목적을 벗어나 하나의 변칙적인 담보제도로 이용되고 있는 실정이다. 본 논문에서는 위와 같은 가등기의 본래 목적과 담보제도로서 이용되고 있는 거래실정을 어떻게 조화시키고 이론구성을 할 것인가를 살펴보고 여기에 따른 문제점을 파악하여 개선방안을 제시하는데 연구목적을 두고 있다. 첫째, 가등기담보는 채권자가 자신의 채권을 담보수단으로서 소유권 자체를 취득하려고 하는 소유권이전형식에 의한 비전형담보형식이라는 점이다. 둘째, 가등기담보는 이를 하나의 독립된 물권담보제도로서 파악하는 것이 타당하다고 할 수 있다. 그러므로 가등기담보권자는 피담보채권액의 범위내에서만 목적물의 교환가치를 지배한다고 볼 수 있다. 그 초과하는 부분은 설정자의 수중에 있으므로 담보권자는 피담보채권을 실행함에 있어서는 그에 상당하는 금액을 설정자에게 지급하여야 한다. 셋째, 가등기담보권자는 담보권의 실행으로서 본등기청구 및 목적물의 명도청구를 할 수 있다. 위 청구권은 청산금지급의무와 동시이행관계에 있다. 그러므로 청산의 방식은 귀속청산이 원칙이다.

넷째, 가등기담보권설정후 그 실행전에 목적물이 제3자에게 이전된 경우 담보권자는 담보권의 실행으로서 설정자에 대하여 본등기청구를 함과 동시에 제3취득자를 상대로 등기취소청구를 할 수 있다. 다섯째, 가등기담보를 하나의 담보물권으로 파악하면, 다른 채권자가 그 목적물에 관해 임의경매나 강제경매를 신청하여 그 절차가 개시된 경우 가등기담보권자는 가등기인채로 그 절차에 참가하여 우선변제를 받을 수 있다. 여섯째, 가등기담보권은 목적물에 관하여 다른 채권자가 경매신청을 한 경우 가등기담보권자는 담보권의 실행으로서 본등기청구를 하거나 제3자이의의 소를 제기할 수 없다고 할 것이다. 일곱째, 가등기담보의 문제점으로 법률적구성 문제, 제소전 화해 문제, 등기부상기재 문제, 소유권이전의 공신력 문제, 새로운 변칙담보의 문제 등이 제기되어 가등기담보 등에 관한 법률개정의 필요성, 담보법개정의 방향과 가등기담보법의 입법적불비가 보완문제로 대두된다고 하겠다. 이외에도 법정지상권 문제, 민법제607조·제608조와의 문제 등 어려운 점이 많지만 결국 가등기담보의 담보적 성격과 가등기 자체의 특수성을 조화시켜 채권자, 채무자 및 이해관계 있는 제3자와의 이해를 합리적으로 조절할 수 있어야 하겠다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 목적 1 제2절 연구의 방법 및 범위 3 1. 연구의 방법 3 2. 연구의 범위 3 제2장 가등기담보에 관한 고찰 5 제1절 가등기담보의 개념 5 1. 가등기담보의 의의 5 2. 가등기담보의 사회적 작용 6 3. 가등기담보의 유효성 8 4. 가등기담보의 유형 9 제2절 가등기담보에 관한 고찰 11 1. 민법 제607조제608조의 적용요건 11 2. 민법 제607조제608조의 위반의 효력 15 3. 가등기담보권자의 실체법적 지위 18 4. 담보예약자로서 지위 21 5. 법적구성 24 제3장 가등기담보권의 변동 33 제1절 가등기담보의 설정 33 1. 당사자 33 2. 목적물 34 3. 설정예약 34 4. 피담보채권 35 5. 공시 36 제2절 가등기담보권의 이전 37 제3절 가등기담보의 소멸 38 1. 가등기담보법 제15조의 취지 38 2. 부동산매매에 있어서 가등기담보의 취급 41 3. 경락의 효과 43 4. 담보가등기후의 용익권 등의 취급 44 5. 담보가등기 또는 저당권 등과 병용되는 가등기 있는 정지조건부 임차권의 취급 46 제4장 가등기담보의 효력 47 제1절 대내적 효력 47 1. 효력이 미치는 범위 47 2. 우선변제적 효력 53 3. 담보목적물의 용익관계 62 제2절 대외적 효력 65 1. 담보권자의 처분 65 2. 후순위권리자와 이해조정 65 3. 경매에 있어서 가등기담보권자의 배당삼가 69 4. 국세우선권과의 관계 71 5. 제3자의 침해에 대한 구제 71 제5장 가등기담보법의 적용상의 문제점 및 개선방향 72 제1절 가등기담보법의 적용상의 문제점 72 1. 법률