法定地上權이 不動産競賣 賣却價格에 미치는 影響에 관한 硏究

법정지상권 성립 여부가 부동산 경매 매각가격에 미치는 영향을 분석한다.

경매에 의한 부동산의 취득은 일반 매매와 달리 정상적인 거래의 형태가 아닌 소유자의 의사에 반하여 채권자에 의하여 강제적으로 소유권의 변동을 가져오는 것이므로 사전에 충분한 권리분석과 수익분석을 검토하지 않으면 주식이나 채권보다 환금성이나 유통성이 떨어지는 부동산의 특성으로 인해 더 많은 대가를 치루거나 법률적인 문제에 휘말리게 된다. 법정지상권은 우리나라의 법률적 제도가 다른 나라의 법률적 제도와는 다르게 토지와 건물을 각각 별도의 독립성을 가진 부동산으로 인정하면서 토지와 그 지상 건물을 위하여 토지사용을 위한 권리를 법률적으로 강제하지 않음으로 발생되는 제도이다. 부동산경매 시 법정지상권의 성립은 입찰 참가여부 및 입찰가격 결정에 중요한 판단 기준이 된다. 그러나 법정지상권의 성립여부에 대한 판단은 오로지 입찰자 본인의 몫으로서 건물에 대한 현상적 문제는 어렵지 않게 해결될 수 있으나 권리분석의 실패로 인한 문제의 발생은 해결이 불가능하거나 해결이 된다 해도 경제적·정신적으로 많은 시간과 비용이 소요될 수 있다. 본 논문은 이론적 고찰을 통하여 부동산경매의 권리분석과 법정지상권의 선행연구를 진행하였으며 가설의 설정에 의한 검증, 실증분석결과 및 해설을 통하여 법정지상권이 부동산경매 매각가율에 미치는 영향에 대한 결론을 도출하였다.

연구의 시간적 범위는 유로사태 이후 경매가 활발한 2009. 1. 1부터 2014. 12. 31일까지의 시계열(time series data)별 법정지상권(성립여지 있음)이 존재하는 물건과 그렇지 않은 물건의 매각가율 변동추이를 비교 분석하였으며 공간적 범위는 서울지역 경매에서 실시된 토지를 기준으로 하였다. 연구의 범위를 서울지역으로 제한한 이유는 상주인구 대비 단위 면적당 인구밀도가 가장 심화되어 토지가 부족한 대표적 과밀지역으로 토지의 부족으로 인해 용적률을 최대한 활용한 대표적 지역이므로 다른 지역보다 유효한 결과를 도출(導出)할 수 있을 것이라 판단했다. 수집한 자료는 SPSS 12.0 프로그램을 사용하여 종속변수와 독립변수의 상관관계를 파악하기 위해 상관분석을 실시하였다.

연구의 결과를 통하여 첫째, 종속변수인 매각가격과 독립변수로 사용된 연도, 지역, 면적, 감정가, 매각가율, 법정지상권, 소유관계, 권리제한, 용도지역의 상관관계를 분석한 결과 매각연도, 소재지역, 권리제한 등이 양(+)의 상관관계를 보이고 있으며, 그 외의 변수들은 음(-)의 상관관계를 보이고 있음을 확인하였고 둘째, 일반물건과 법정지상권(성립여지 있음) 매각사례를 검증한 결과 법정지상권(성립여지 있음) 물건이 -7.3% 저가로 매각된다는 사실을 확인할 수 있었다. 본 연구가 저금리 시대에 자산증식을 위하여 틈새물건으로 관심을 받고 있는 미공시 권리인 법정지상권에 응찰하고자 하는 입찰예정자들에게 권리분석의 방향을 제시하고 적정가 입찰로 응찰할 수 있는 기준이 될 것이다.

표 목 차 ⅲ 그림목차 ⅳ 국문초록 ⅴ 제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경과 목적 1 제2절 연구의 범위와 방법 3 제2장 이론적 고찰 5 제1절 부동산경매 5 1. 부동산 경매의 개념 및 절차 5 2. 부동산경매의 권리분석 10 제2절 법정지상권 15 1. 법정지상권의 개념 및 유형 15 2. 법정지상권의 성립요건과 성립시기 18 제3절 선행연구 23 1. 법정지상권에 관한 연구 23 2. 매각가격에 미치는 영향에 관한 연구 25 3. 선행연구와의 차별성 29 제3장 연구모형 및 가설의 검증 31 제1절 연구모형 및 가설설정 31 1. 연구모형 31 2. 가설의 설정 32 3. 변수의 설정 33 제2절 가설의 검증 37 1. 독립변수의 기초분석 37 2. 지가변동률에 의한 지역특성 46 제4장 실증분석결과 및 해설 49 제1절 변수의 기술통계량과 상관관계 49 1. 기술통계량 49 2. 상관관계 분석결과 50 제2절 법정지상권 매각가격 형성모형 분석결과 53 1. 모형요약 53 2. 분산분석 결과 54 2. 형성모델 분석결과 55 제5장 결 론 57 제1절 연구결과의 요약 57 제2절 연구의 한계 및 연구과제 58 참고문헌 59 Abstract 62