블록체인 기반 스마트계약을 통한 부동산거래에 관한 연구 = A Study on Real Estate Transactions through Blockchain-Based Smart Contracts

블록체인 스마트계약을 활용한 부동산거래의 계약·등기 요건을 검토한다.

암호화폐 또는 가상자산의 거래에 활용되고 있는 스마트계약은 그 편의성 등을 이유로 다양한 분야의 거래로 확대되고 있으며, 그 중 하나가 부동산거래이다. 이 논문에서는 블록체인 기반 스마트계약을 활용한 부동산거래가 부동산법에서 규정하고 있는 요건을 모두 충족할 수 있는지에 대해 연구하였다. 우리의 경우 부동산물권변동에 있어서 효력발생주의를 취하고 있기 때문에 스마트계약만으로는 물권변동이 발생하지 않는다. 그럼에도 불구하고, 체결과 이행이 동시에 이루어진다는 스마트계약의 특징을 잘못 이해하여 이를 부동산거래에서 활용하는 당사자에게 매우 큰 문제를 야기할 수 있다. 즉, 매수인은 스마트계약을 통해 체결하였기 때문에 소유권을 취득하였다고 오인할 수 있지만, 등기를 경료하지 않았기 때문에 부동산에 대한 소유권을 취득하지 못한다. 또한 부동산소유권 또는 지분을 코인화하여 거래하더라도 그 코인이 부동산소유권 또는 지분이 되는 것은 아니며, 단지 채권자의 지위를 가질 뿐이다. 마지막으로 스마트계약은 당사자의 직거래에 따라 중개료를 부담하지 않게 되지만, 부동산거래에서 공인중개사의 역할은 다양하다는 점을 감안한다면 중개료 부담을 이유로 스마트계약의 방식으로 부동산을 거래한다는 것은 더 큰 손해를 입을 수 있다는 점을 감안할 필요가 있다.

이처럼 스마트계약이 부동산거래에 접목되었을 때 발생할 수 있는 법적인 문제에 대해 검토하였지만, 현행법 체계하에서는 스마트계약을 통해 부동산을 거래할 때에 발생하는 이점보다는 더 큰 위험이 발생할 수 있기 때문에 현재를 기준으로는 스마트계약의 방식으로 부동산을 거래하는 것은 적절하지 않다고 판단된다. 다만, 현행 부동산관련 법제는 20세기의 환경을 기반으로 하고 있기 때문에 21세기의 환경을 충분히 반영한 입법이 요구된다. 또한 법률의 개정만으로는 변화된 거래환경의 수요를 충분히 충족할 수 없기 때문에 등기와 관련된 시스템의 개편도 동시에 이루어져야 할 것이다.