서울시 청년안심주택 내 기부채납 공공시설의 공공성 분석 - 공간구조 특성을 중심으로

청년안심주택의 기부채납 공공시설 배치와 공간적 공공성을 분석했다.

청년안심주택은 「서울특별시 역세권 청년주택 공급 지원에 관한 조례」에 근거한 역세권 청년주택을 의미하며, 서울시 정책상 ‘청년안심주택’이라는 명칭으로 운영되고 있다. 이는 「민간임대주택에 관한 특별법」에 근거한 공공지원 민간임대주택 체계 하에서, 제22조의 공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 지정과 같은 제도적 장치를 통해 역세권 내 고밀·복합개발을 허용하고, 그에 따른 공공기여의 일환으로 공공시설을 기부채납 방식으로 확보하도록 제도화된 주택공급 수단이다. 그러나 기부채납을 통해 제공된 공공시설이 실제로 지역사회에서 의도한 대로 작동하는지 충분한 검토가 이루어지지 않았다. 이에 본 연구는 공공시설의 제도적 확보 여부나 운영 성과에 대한 평가보다는 공공시설이 복합시설 내에 어떻게 배치되어 있고 이로 인해 주변 환경과 어떠한 관계를 맺는지에 주목하여, 공공성이 형성되는 공간적 조건을 규명하고자 하였다. 이를 위해 서울특별시 내 청년안심주택 중 실제 운영이 확인되고 지역 내 일반 시민의 이용을 전제로 하는 기부채납 공공시설 12곳을 분석 대상으로 선정하였다. 연구 방법으로는 선행연구 검토를 통해 기부채납 공공시설의 공공성을 평가하기 위해 공공성이 구현되는 과정을 ‘시설로의 접근’–‘사용 허용’–‘주변 공간과의 연결’–‘체류 및 활동’ 등 네 가지 국면으로 구분하였다.

이에 따라 접근성, 개방성, 연계성, 쾌적성 네 가지 평가 축을 분석의 틀로 활용하였다. 이를 평가 가능한 항목으로 세분화해 현장 방문 및 운영 현황에 대한 정성적 사례 분석을 수행하였다. 각 사례는 동일한 분석 절차에 따라 시설의 층수, 가로 접면 방식, 출입구 배치, 보행 및 수직 동선 구조 등을 중심으로 검토되었으며, 공공성이 단일한 결과가 아니라 단계적으로 형성되는 과정이라는 관점에서 해석되었다. 분석의 신뢰성을 확보하기 위해 2인의 평가자가 동일한 평가 기준과 관찰 항목에 대하여 독립적으로 사례를 평가하였다. 이후, 평가 결과를 비교 및 검토하는 교차 검증 방식을 활용하였다. 평가가 다른 경우, 해당 항목의 관찰 질문과 판단 기준을 재검토하고, 현장 관찰 내용 및 공간구조적 특성을 근거로 합의에 도달함으로써 평가 기준 해석의 자의성을 최소화하였다. 분석 결과, 기부채납 공공시설의 공공성은 시설의 기능 유형이나 운영 주체보다, 시설이 배치된 층, 가로와의 접면 방식, 출입구 노출 여부, 접근 및 동선의 결합 방식에 의해 좌우되는 것으로 나타났다. 저층부에 배치되거나 가로와 직접적인 접면을 형성한 사례에서는 외부 보행 흐름과의 연결이 비교적 명확히 확보되었으며, 공공적 이용이 안정적으로 형성되는 경향을 보였다.

반면 대부분의 사례에서 시설이 중층 이상에 배치되어 내부 상업시설을 경유해야 접근 가능한 구조에서는 가로에서의 인지와 접근이 제한되고, 공공적 이용이 제한적으로 이루어지는 양상이 반복적으로 관찰되었다. 이러한 구조에서는 공공시설이 제도적으로는 조성되어 있음에도 불구하고, 공간적으로는 공공성이 충분히 발현되지 못하는 한계를 드러냈다. 특히 주목할 점은 시설이 조성된 층이 공공성을 결정하지는 않는다는 것이다. 지하에 배치된 사례에서도 가로 접면과 출입 구조가 명확히 확보된 경우에는 중층에 배치된 사례 보다 높은 수준의 접근성과 연계성이 관찰되었다. 이는 공공성 형성에서 시설이 배치된 층보다 가로에서 시설로의 진입 경로와 접근 구조의 명로성이 보다 핵심적인 변수로 작용함을 시사한다. 종합하면, 청년안심주택 내 기부채납 공공시설의 공공성은 제도상 의무적으로 확보되었거나 프로그램을 운영하더라도 공간구조를 통해 실제 이용에 있어서 공공성이 차이가 있는 것이 확인되었다. 상업시설 내부 경유형 접근 구조, 가로 비접면 배치, 출입구 노출 부족과 같은 공간적 조건은 공공시설의 공공성을 약화시켰다. 이는 공공시설 제공이 제도적 의무로 충족되더라도, 공간구조에 대한 고려가 부족할 경우 실질적인 공공성이 제한될 수 있음을 보여준다.

본 연구의 한계로는 실제 이용자 수, 이용 빈도, 체류 시간과 같은 행태 기반 지표를 포함하지 못한 점, 특정 제도와 사업 유형에 한정되어 있다는 점 등이 있다. 향후 연구에서는 보행량, 방문자 흐름, 체류 행태와 같은 정량적 자료를 본 연구의 분석 틀과 결합하여 공간구조와 이용 간의 관계를 보다 정밀하게 검증할 수 있을 것이고, 더 다양한 역세권 개발 유형이나 공공시설 유형에 적용하는 비교 연구를 통해, 공간구조와 공공성 간 관계의 일반성과 변이를 검토할 수 있을 것이다. 본 연구를 통해 공공성을 위해 조성되는 청년안심주택의 기부채납 공공시설이 실제 도시공간에 조성되는 방식과 설계 기법에 따라 실제 이용에 차이가 있음을 밝혀냈다. 향후 제도의 취지에 맞도록 기부채납 공공시설이 조성되고 운영되기를 바란다. Youth Safe Housing in Seoul refers to station-area youth housing implemented under the Seoul Metropolitan Government Ordinance on the Supply of Youth Housing near Transit Stations.

Institutionally, these projects fall within the framework of public-supported private rental housing established by the Act on Special Cases Concerning Private Rental Housing, which allows high-density, mixed-use development in station areas through regulatory mechanisms such as the designation of Public-Supported Private Rental Housing Promotion Districts under Article 22. Within this institutional context, public facilities are secured through public contribution and acceptance arrangements. Despite the formal provision of public facilities through contribution and acceptance, limited attention has been paid to whether such facilities function as intended within local communities.

Rather than evaluating institutional compliance or operational performance, this study focuses on how contributed public facilities are spatially embedded within mixed-use developments and how their spatial relationships with surrounding environments shape the formation of publicness. The study examines twelve contributed public facilities located within station-area youth housing projects in Seoul that are currently in operation and intended for use by the general public.

Based on a review of prior studies, the process through which publicness is realized was conceptualized into four sequential phases: access to the facility, permission of use, connection with surrounding spaces, and opportunities for stay and activity. Accordingly, four analytical dimensions—accessibility, openness, connectivity, and amenity—were employed as the evaluation framework. These dimensions were further operationalized into assessable indicators and analyzed through qualitative case studies based on field observations and reviews of operational conditions.

Each case was examined using a consistent analytical procedure, focusing on factors such as the facility’s floor level, mode of street frontage, entrance configuration, and pedestrian and vertical circulation structures. Publicness was interpreted not as a fixed outcome but as a process formed through successive spatial conditions. To enhance analytical reliability, two evaluators independently assessed each case using identical criteria and observation items. The results were subsequently cross-validated, and discrepancies were resolved through reassessment of observation questions, judgment criteria, and spatial characteristics, thereby minimizing interpretive subjectivity.

The findings indicate that the publicness of contributed public facilities is structurally influenced less by facility type or operating entity than by spatial configuration, including vertical location, interface with the street, entrance visibility, and the integration of circulation systems. Facilities located on lower floors or directly fronting streets tended to exhibit clearer connections with pedestrian flows and more stable patterns of public use.

In contrast, facilities situated on upper floors and accessible only through internal commercial spaces—conditions observed in the majority of cases—demonstrated limited visibility and accessibility from the street, resulting in public use being largely restricted to destination-oriented visits or internal users. Notably, floor level alone did not mechanically determine publicness. In some basement-level cases, clearly articulated street interfaces and access structures produced higher levels of accessibility and connectivity than those observed in mid- to upper-level facilities. This suggests that t