공사현장에서 건축부지에 대한 유치권 성립 검토-대상판결: 서울고등법원 2018. 8. 23. 선고 2017나2050783 판결- = A Study on the Possibility of Lien on Building Site

건축공사 수급인의 건축부지 유치권 성립 요건을 검토했다.

민법 제320조는 유치권의 필수적 요건으로 ‘점유’와 ‘채권과 목적물 사이의 견련관계’를 정하고 있다. 그런데 대법원 판결의 법리에 의하면 건물의 부지와 관련하여서는 건물의 소유자 외에는 제3자의 토지에 대한 점유를 인정하지 아니하고 있으므로, 건물이 완공된 이후 그 건물의 소유권이제3자에게 인정되는 경우 건물 신축공사의 수급인은 그 토지에 대한 유치권을 상실하게 되는 결론에 이르게 된다. 그러나 유치권의 성립요건인 점유는 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 의미하고, 이 때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적 현실적으로 지배하는 것에 국한되지 아니하는 규범적 개념에 해당하는 것이다. 따라서 신축공사의 수급인이 대지조성을 위한 토목공사를 수행하고, 이를 토대로 그 대지에 건물을 신축한 후 계속하여 그 대지와 건물을 모두점유하면서 유치권을 행사하고 있는 경우에는, 그 건물의 법적 소유권 여하에도 불구하고 수급인이 계속하여 토지에 대한 ‘점유’ 및 ‘유치권’을 상실하지 아니하는 것으로 보아야 할 ‘특별한 사정’이 인정된다고 볼 수 있다. 또한 대법원은 건축공사에 통상적으로 수반되는 토목공사의 경우에는 그 공사대금채권이 토지에 관하여 생긴 것으로 볼 수 없다는 입장이다.

그런데 일반적으로 영세업체에 의해 이루어지는 토목공사의 특성을 감안하여 보면 이러한 견련관계의 인정여부와 관련하여서는 단순히 그 공사계약의 문언이나 내용을 근거로 형식적으로 판단하기 보다는, 해당 토목공사가 그 토지를 건축공사에 적합하게 만드는 경우와 같이 토지 자체의 가치를 증대시킨 것으로 볼 수 있거나 또는 건물 신축공사와는 구분되는 독자적인 가치 내지 독립성이 인정되는 것으로 볼 수 있는지 여부와 같은 실질적인 관점에서 판단이 이루어져야 할 것이다.