不動産擔保信託制度의 發展方案에 관한 硏究 = A Study on the Improvement of Real Estate Security Trust System

부동산 담보신탁제도의 운영상 문제와 개선방안을 연구했다.

不動産擔保信託制度는 새로운 變則擔保의 한 형태로서 현행의 신탁법과 신탁업법에서는 예상하지 못했던 신탁의 한 형태이다. 담보신탁에 의한 담보대출의 비중이 점점 늘어나고 수탁자를 공적으로 공신력있는 부동산전문신탁회사로 하기 때문에 위탁자는 안전하게 수탁자에게 담보물건을 신탁할 수 있고, 채권자인 금융기관도 수탁자인 부동산전문신탁회사를 신뢰하고 부동산담보신탁의 방법으로 대출을 할 수 있다. 앞서 살펴 본 것처럼 부동산담보신탁제도는 여러 가지 문제점을 내포하고 있지만, 현재와 같은 경직된 담보제도 하에서는 장래 발전하는 경제상황에 적응할 수 있는 금융기관의 일환으로 담보목적물도 다양화하고 부동산담보신탁제도를 이용하는 담보설정의 방법을 다양화할 것으로 보인다. 이를 위하여 몇 가지 선결되어야 할 점이 있다. 첫째, 부동산담보신탁의 실행은 경매에 의한 방법보다 수탁자에 의한 임의매각의 방법에 의하도록 해야 할 것이다. 왜냐하면 부동산담보신탁의 허용은 담보목적물의 소유권을 수탁자에게 이전하고 신탁원부에 담보목적이 신탁임을 표시하게 하는 공연한 신탁에 의한 담보신탁방법이기 때문이다. 둘째, 부동산담보신탁이 확대이용되기 위해서는 수탁자를 공신력있는 기관으로 제한하여야 할 것이다. 그리고 수탁자에 대한 감독을 철저히 할 수 있도록 신탁법의 개정을 통한 장치를 마련해야 할 것이다.

셋째, 신탁법을 개정하여 신탁의 방법으로 담보권을 설정할 수 있도록 할 필요가 있다. 그 이유는 가등기담보법이 제정되기 전에는 양도담보에 의한 방법의 신탁을 통한 담보권을 설정하였으나 이제는 양도담보의 법적 구성을 신탁적 양도설에 의할 수 없게 되었기 때문이다. 그리고 擔保附社債信託法에 의하여 신탁의 방법에 의한 담보설정이 인정되고 있으나 그것은 피담보채권이 사채에 한할 때이고, 담보목적물의 소유권을 수탁자에게 이전하는 것이 아니라 수탁자에게 저당권을 설정하는 방법에 의하고 있기 때문이다. 담보신탁은 현행의 신탁법에서도 이용이 가능하고, 신탁의 담보적 기능을 이용하여 현행의 부동산담보제도(저당제도)에서 나타나는 여러 가지 문제점을 해결할 수 있는 제도라 생각한다. 그러나 현행 신탁법은 신탁의 본래 기능인 재산의 관리, 처분기능에 대하여 제정된 반면, 담보신탁은 금융실무상 필요에 의해 신탁의 담보적 기능을 이용하여 만든 새로운 변칙담보의 한 종류로서 현행의 신탁법에서 예상하지 못했던 신탁의 한 종류이다. 담보신탁의 원활하고 광범위한 이용과 합목적성을 위하여는 근본적으로 입법개정을 통하여 선결되어야 할 것이다. 담보신탁에서의 실행은 수탁자의 임의매가에 의해서 이루어지므로 매매가 실거래가격으로 이루어지도록 하여야 담보신탁을 널리 이용할 것이다.

사실 담보신탁제도는 현행 저당제도에 비하여 채권자의 업무를 줄일 수 있고 공신력있는 부동산신탁전업회사에서 권원조사를 하므로 권원확보가 가능하며 무엇보다도 실거래가격수준으로 임의매각이 된다면 피담보채권을 우선적으로 변제받을 수 있기 때문에 채권자들은 선호할 것으로 보인다. 그러나 위탁자에게 있어서는 이용권제약을 받음은 물론 과세자료의 노출로 추가적인 부담을 갖게 되는 문제점이 있다. 이러한 문제점은 신탁계약시 이용권을 위탁자가 설정할 수 있도록 허용하고 이를 신탁원부에 공시하여 위탁자인 채무자가 저당권설정자와 같이 신탁목적물을 이용할 수 있도록 하여야 할 것이다. 이와 같이 위탁자에게 불이익이 가지 않고 담보신탁을 선호하도록 하려면 경매에 의한 경락가격보다 훨씬 높은 가격으로 매각이 이루어져야만 가능할 것이다. 따라서 담보신탁을 활성화시키기 위해서는 채무자의 편의를 중점으로 신탁제도를 운영하는 방안이 개발되어야 할 것이다. 마지막으로 우리 민법은 담보물권의 被擔保債權에의 附從性을 강하게 요구하고 있어 현행의 담보물권법 하에서는 담보수익권의 피담보채권에의 부종성을 배제할 수 없을 것이다. 그러나 근대적 저당제도는 담보물권의 부종성을 완화 내지는 배제하는 방향으로 나아가고 있음에 비추어 볼 때, 담보신탁에서는 부종성을 배제하기가 용이하고 또한 배제할 수 있는 방향으로 입법을 추진한다면 담보신탁을 독일의 토지채무처럼 활용할 수 있을 것이다.

특히 受益權을 證券化하여 流動化한다면 저당권의 증권화와 같은 효과를 기대할 수 있어 저당채권이 유동화되지 못하는 문제점을 보완하는 새로운 담보제도가 될 수 있을 것이다.

第1章 序論 = 1 第1節 硏究의 目的 = 1 第2節 硏究의 範圍 및 方法 = 2 第2章 不動産擔保信託制度의 理論的 考察 = 4 第1節 不動産擔保信託의 本質 = 4 Ⅰ. 擔保信託의 意義 = 4 Ⅱ. 擔保信託의 法的 性質 = 7 Ⅲ. 擔保信託의 機能 = 8 第2節 擔保信託의 法的 構成 = 13 Ⅰ. 原因된 債權行爲 = 13 Ⅱ. 擔保信託의 構造와 節次 = 14 Ⅲ. 擔保信託의 契約內容 = 16 第3節 擔保信託의 效力 = 25 Ⅰ. 信託關係 一般의 效力 = 25 Ⅱ. 擔保信託의 固有한 效力 = 35 第4節 擔保信託의 終了 = 39 Ⅰ. 終了事由 = 39 Ⅱ. 終了의 效果 = 42 第3章 外國의 制度 = 45 第1節 美國 = 45 Ⅰ. 모게지(Mortage) = 45 Ⅱ. 信託證書(Deed of Trust) = 49 第2節 獨逸 = 53 Ⅰ. 信託制度 = 53 Ⅱ. 都市再開發(Stadtsanierung) = 54 第3節 日本 = 56 Ⅰ. 抵當證券 = 57 Ⅱ. 住宅抵當證書 = 58 Ⅲ. 住宅론(Loan)債券 信託 = 58 Ⅳ. 土地信託 = 59 第4節 示唆點 = 61 第4章 不動産擔保信託制度의 問題點과 改善方案 = 65 第1節 問題點 = 65 Ⅰ. 適用法律의 未備 = 66 Ⅱ. 利用權 및 處分權의 制約 = 66 Ⅲ. 公示方法의 不充分性 = 67 Ⅳ. 優先辨薺權의 未確保 = 68 Ⅴ. 公信的 效果의 缺如 = 69 Ⅵ. 委託者 權利保護의 未洽 = 69 Ⅶ. 受益權運用의 限界 = 71 第2節 改善方案 = 73 Ⅰ. 信託關聯 法令의 整備 = 73 Ⅱ. 委託者의 利用權 保障 = 75 Ⅲ. 優先辨劑權의 確保方案 = 76 Ⅳ