재정비촉진사업에서의 기반시설부담 방법에 대한 연구

도시재정비촉진사업의 효율적인 추진 방안을 연구했다.

이 연구는 도시정비사업에서 사용되고 있는 기존 면적식 기반시설부담방식의 불평등과 문제점을 해소할 수 있고 해당정비구역의 지가와 특성을 반영할 수 있는 기반시설 분담방식을 제시하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 현재 진행되고 있는 도시정비사업인 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업의 기반시설 확보방안과 이에 대한 문제점을 파악하여 기존 면적식 기반시설부담제도의 현황 및 문제점을 분석하여, 광역적 재정비사업이 이루어지는 재정비촉진지구에서 적합한 기반시설 부담방식을 제안하고, 이를 실제 대상지에 모의실험을 통해 비교분석을 수행함으로써 기반시설부담방식별 장단점을 파악하고, 실제 적용방안을 제시하였다. 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 이 연구에서 제안하는 새로운 기반시설부담제도는 기존에 일괄적으로 기반시설(부지)확보 비율을 정해주는 방식과는 다르게 사업구역 내 전체적으로 필요한 기반시설의 량을 먼저 계산을 하고 이를 각 사업지구마다 지가, 개발시기, 개발용적률에 따라 다르게 부과하는 방식이다(이하 ‘평가식 기반시설부담방식’).

평가식 기반시설부담방식은 사업지구의 특성을 고려하지 않고 일률적인 비율로 기반시설을 확보해야하는 방식에 따른 문제점을 개선하고, 기반시설에 대해 부담을 많이 주는 만큼 기반시설확보에 부담 시켜야 하며, 기존 기반시설확보비율도 고려하여 기반시설을 확보하도록 하는 원칙을 기본으로 기반시설을 부과시키도록 하였다. 면적식 기반시설부담방식은 해당 사업지구의 지가나 특성을 반영하지 않고 일률적으로 동일한 비율의 토지를 기부채납하여 기반시설을 부담하도록 하였다. 그러나 평가식 기반시설부담방식은 해당 사업지구의 개발될 용적률, 지가, 시차, 개발 면적 등을 고려하여 기반시설을 차별적으로 부담하도록 하였다. 위에서 언급된 평가식 기반시설부담제도와 면적식 기반시설부담제도의 차이점을 알아보기 위하여 실제 재정비촉진지구를 사례지역으로 선정하여 모의실험을 실시하였다. 두 기반시설제도를 통해 재정비사업이 이루어질 경우 확보될 기반시설의 면적, 총 부과될 부담금 규모, 개인별로 부과될 부담금의 차이 등을 파악하였다. 그 결과 사업구역별 기반시설확보면적을 살펴보면 5구역을 제외한 2,3,4,6,7,8,9구역의 기반시설확보면적은 면적식과 평가식이 비슷하나 기반시설부담액에서 평가식의 기반시설 확보면적이 훨씬 적은 것으로 나타났다. 반면 5구역은 다른 구역과는 반대로 면적식 기반시설부담방식의 기반시설부담액이 더 적은 것으로 나타났다.

이는 사업구역별 지가나 면적의 편차에 의해 발생됐을 것이라 추정된다. 그러나 3·5·6·7·8·9 구역을 비교해보면 지가의 편차는 거의 비슷하기 때문에 지가보다는 필지 면적의 편차가 면적식과 평가식 기반시설부담방안으로 인한 기반시설 확보면적에 차이를 주는 것으로 판단된다. 위의 분석결과는 평가식 기반시설부담방식은 지가나 면적의 편차가 큰 사업지구에서 사용될 경우 소유자들에게 적게 기반시설 부담을 시키면서 많은 기반시설을 확보할 수 있는 방안이라고 할 수 있다. 반면에 지가나 면적의 편차가 적은 사업구역에서는 기존에 면적식 기반시설부담방식을 적용하는 것이 소유자들의 부담이 더 적은 것을 알 수 있다. 기존 정비사업에서의 기반시설부담방안의 문제점 개선을 위한 평가식 기반시설부담방식의 모의실험을 수행해본 결과를 바탕으로 평가식 기반시설부담방식의 장단점을 분석해보면 아래와 같다. 평가식 기반시설부담방식은 계획수립시 수립하는 기반시설계획에 의해 사업구역 전체 기반시설의 양과 위치가 결정된 후 계획에 따라 기반시설을 확보하도록 사업이 추진되는 것을 전제로 하기 때문에 기반시설확보의 연계성 확보가 용이하고, 기존의 면적식 기반시설확보의 경우 개발될 사업지구의 개발용적률이나 지가 등을 반영하지 않고 일괄적으로 부담시킴으로써 발생하는 문제점들을 해결할 수 있다는 장점이 있다.

그리고 조합(사업자)의 경우 단순히 동일면적의 체납이 아닌 가격별로 기부채납을 하게 되고 시차에 따른 보정도 해주기 때문에 개발에 따른 무임승차를 줄일 수 있고 같은 면적을 소유하고 있더라고 해도 지가차이에 의해서 손해를 더 발생할 수 있는 문제점을 해결 할 수 있어 불만이 줄어들 수 있다. 광역적인 정비구역 설정을 통한 기반시설 확보에 의해 광장, 공원, 녹지와 같은 소규모개발을 통해서 공급되기 어려운 기반시설들이 공급됨으로 인해 도심환경의 질이 향상되고 정비사업의 수준이 향상될 수 있는 기반을 마련할 수 있다. 그러나 해당 행정관청의 경우는 일정 면적식 기반시설 채납이 아닌 공시지가 및 감정액을 바탕으로 토지별로 기반시설 부담량을 측정하고 부담을 시켜야하기 때문에 행정업무가 과중될 수 있다. 또한 위에서 분석한 내용을 살펴보면 정비구역내 필지들의 면적이나 지가의 편차가 클 경우 평가식 기반시설부담방식이 기존의 면적식 기반시설부담방식보다 같은 기반시설부담금을 부과시키더라도 더 넓은 기반시설 부지를 확보 할 수 있었다. 반면에 면적이나 지가의 편차가 적은 정비구역의 경우 면적식 기반시설부담방식의 확보면적이 더 크거나 평가식 기반시설부담방식으로 기반시설을 확보했을 경우 더 많은 필지에서 부담이 커지는 것으로 나타났다. 지금까지 분석해온 결과들을 통해 다음과 같은 결론을 얻을 수 있다.

사전에 사업지구에서 필요한 기반시설을 모두 산정한 뒤에 사업지구의 개발밀도나 지가에 따라 기반시설부담량을 다르게하는 평가식 기반시설부담방식은 정비사업이 순차적으로 일어나는 중심지형 재정비촉진지구에서 적합한 것으로 판단된다. 또한 주거지형 재정비촉진지구의 경우는 개발이 사업구역 전체에서 일괄적으로 일어나기 때문에 기존 면적식 기반시설부담방식을 적용한다고 하더라도 기반시설간의 연계성이나 기반시설 부지의 확보에 대해 어려움이 중심지형보다 비교적 적다고 할 수 있다. 또한 평가식 기반시설부담방식을 이용할 경우 면적식기반시설 부담방식에 비해 적은 기반시설부담비용으로 면적식 기반시설부담방식으로 확보할 수 있기 때문에 경제적으로 이익이라고 볼 수 있다. 마지막으로 중심지형 재정비촉진지구에서 평가식 기반시설부담방식을 사용할 경우 지가에 대한 편차가 큰 도심지역이나 상업지역에서 면적식 기반시설부담방식에서 발생할 수 있는 지가차이에 의한 손해를 줄일 수 있다는 장점도 가지고 있다. 그러나 중심지형 재정비촉진지구에서 평가식 기반시설부담방식을 적용하기위해서는 몇가지 전제조건이 필요하다고 할 수 있다. 먼저 재정비촉진계획을 수립할 때 사업지구 전체의 기반시설 설치계획과 더불어 필요한 부담량까지 계획되어 있어야 평가식 기반시설부담방식을 통해 기반시설을 부담시킬 수 있다.

또한 현재 우리나라에서는 기반시설확보를 기반시설용지에 대한 기부채납에 크게 의존하고 있는데 중심지형 재정비촉진지구의 경우는 같은 사업지역이라 하더라도 개발이 순차적으로 일어날 수 있기 때문에, 우리나라의 경우에도 미국에서 현재 사용되고 있는 개발영향부담금, 대체부담금 등과 같은 다양한 부담방식을 마련할 필요가 있다. 이에 따라 사업구역의 특성 및 규모 등으로 인하여 기부채납방식이 부적절하다고 판단되거나, 사업자 스스로 부담금을 납부하기를 원할 경우 공공에서 부담금을 받은 후 그 부담금으로 기반시설을 확보하는 방식을 적용할 수 있다. The purpose of this study are to solve the problem of existing development impact fee system and to bring up new development impact fee system that can reflect land price and character of redevelopment site.

This study analyze Development Impact Fee System of Housing Redevelopment Project, Housing Rebuilding Project, Urban Renewal Project, Redevelopment Promotion Project to understand problem of existing development impact fee system and proposing new development impact fee system in 'Redevelopment Promotion Area'. redevelopment. To compare old and new development impact fee system by simulating Redevelopment Promotion Area and grasping strong side and weak side of each development impact fee system.

Proposed new development impact fee system was different from existing system to calculate volume of needed public facilities in whole redevelopment area and imposing development impact fee by land price, period of development, area floor ratio of the redevelopment site. New development impact fee system can solves problem of imposing same ratio in redevelopment area. Existing development impact fee system imposed same ratio of redevelopment area that doesn`t reflect land price and character of the area. But new development impact fee system considers land price, development time gap, size of development area, floor area ratio to imposing development impact fee.

To Compare existing and new development impact fee this study simulated in Se-oun redevelopment promotion area. From this simulation, Grasping different of size of provision infrastructure site, total amount of development impact fee, gap of individual imposing volume. As a results of the simulation, imposing volume of the new development impact fee system was less than existing development fee system except for 5th area. Except 5th area all areas has sharp fluctuation of size of the land. So it is guessed that large variation of size of the land was factor of difference of the imposing volume.

The conclusion of the analysis, new development impact fee system provide infrastructure lot than existing development impact fee system even though it imposed less impact fee. But existing development impact fee system has less burden in where has small variation size of the land and land price. Comparing strength and weakness of new/existing development impact fee system through analysing problem of existing development impact fee system and simulating each development impact fee system. New development