정비사업 시공계약의 법적 성질에 관한 공법적 연구

도시정비사업에서 조합과 시공사의 시공계약 법적 성질을 분석했다.

In improvement projects, associations and construction contractors enter into construction contracts. These contracts generally include provisions related to implementation, and construction contracts, in part, exhibit the characteristics of implementation contracts. A contractor who enters into a contract with the association must first be selected as a preferred bidder through a resolution of the general meeting. When the contractor selected as the preferred bidder signs a contract with the association, the contractor finally acquires the status of a contractor. The current Urban Improvement Act has several regulations restricting the timing and method of selection of contractors.

These restrictive regulations are mandatory provisions for public interest, so construction contracts concluded in violation of these provisions are not recognized as valid. The association, as one of the parties to the construction contract, is a public administrative entity that has transferred the public duties of the state. The association exercises administrative disposal authority for the purpose of achieving the public interest of maintaining the overall functionality of the city.

Furthermore, when viewed in terms of the "public nature of the contracted property" and the "social impact of the contract effect," it is evident that the construction contracts entered into by the association aim to produce legal effects in public law. Constructors demolishes aging housing, creates high-quality residential spaces, and improve the residential environment where old buildings are concentrated. As a result, urban functionality is enhanced through construction contracts, and the rational usability of land increases.

The housing resulting from improvement projects significantly satisfies the housing demand in our society and ultimately contributes to improving the living environment of low-income households after undergoing a ‘filtering process’. Considering these facts, the construction contracts between associations and construction contractors in improvement projects satisfy the characteristics of a concept in ‘public contract’. Construction contracts should be understood as contracts under public law, not contracts under civil law. Their specific nature as public law contracts should be adequately considered when addressing legal issues arising from such contracts.

Unlike private construction projects, improvement projects are public development projects that are carried out on the premise of publicity. In addition, construction contracts concluded during the project are contracts under public law. Therefore, the continuation of the contract must be strongly protected under public law, and even if conflicts arise during the implementation of the contract, the cancellation of the contract should not be considered prematurely. Therefore, the Supreme Court's attitude that the civil law's provision of arbitrary termination is applicable to maintenance projects does not take into account the public aspects of the improvement project at all.

Furthermore, even if the assosciation attempts to cancel it in accordance with the terms of the contract, the court must apply strict criteria for judgment on the reason. Within a reasonable range, requests for an increase in construction costs for reasons such as inflation should be flexibly accepted as part of the contents of the construction contract. 정비사업에서 조합과 건설사업자는 시공계약을 체결한다. 시공계약이라는 명목하에 체결되는 대부분의 계약은 순수하게 도급계약으로만 볼 수는 없다. 이들 계약은 대개 시행과 관련한 내용을 포함하고, 시공계약은 한편으로 시행계약의 성질이 있다. 시공자로 선정되고자 하는 건설사업자는 우선 조합총회 결의를 거쳐 우선협상대상자로 선정되어야 한다. 우선협상대상자가 된 건설업자는 조합과 계약을 체결하며 비로소 시공자의 지위를 획득한다. 현행 도시정비법은 시공자의 선정시기와 방식을 제한하는 규정을 여럿 두고 있다.

이들 제한규정은 모두 공익을 위한 강행규정이므로, 이를 위반하여 체결된 시공계약은 민사적으로도 효력이 인정되지 않는다. 시공계약의 한 당사자인 정비조합은 국가의 공적 임무를 이양받은 공행정주체이다. 정비조합은 전체 도시기능의 유지라는 공익을 달성하기 위하여 권력적 행정처분권을 행사한다. 또한, 정비조합이 체결하는 시공계약은 '계약목적물의 공공성'과 '계약효과의 사회적 파급력'이라는 기준에 비추어 보았을 때 공법적 효과의 발생을 목적으로 함이 명백하다. 시공자는 오래된 주택을 헐고 양질의 주거공간을 창출하며, 노후불량한 건축물이 밀집한 주거환경을 개선한다. 결과적으로 시공계약을 통해 도시기능은 개선되며 토지의 합리적 이용가능성은 높아진다. 정비사업의 결과로 생겨난 주택은 우리 사회의 주택 수요를 많은 부분 충족시키고, 종국에는 여과과정을 거쳐 저소득층의 주거환경 개선에도 기여한다. 이러한 사실을 고려하면 정비사업에서 조합과 건설업자간의 시공계약은 공법상 계약의 개념징표를 충족하고 있다. 시공계약은 그 법적성질이 사법상 계약이 아닌 공법상 계약으로 이해되어야 하며, 시공계약에서 파생되는 법적 문제를 다룰 때에는 이러한 공법상 계약으로서의 특수성이 충분히 고려되어야 한다. 시공계약의 존속은 공법적으로 강하게 보호받아야 하며 계약의 이행과정에서 갈등이 발생하더라도 섣불리 해제를 고려해서는 안 된다.

그렇기에 민법상 임의해제 규정을 정비사업에도 적용가능하다고 본 대법원의 태도는 정비사업의 공공적인 측면을 전혀 고려하지 않은 것이다. 나아가, 조합 측이 설령 계약조항에 따른 해제를 시도하더라도 그 사유에 대해서는 법원이 엄격한 판단기준을 적용하여야만 한다. 합리적인 범위 내라면 물가 상승 등을 이유로 한 공사비 증액 요구는 시공계약의 내용 중 일부로 유연하게 받아들여질 수 있어야 한다. 설령 계약이 해제되는 경우가 생기더라도, 처음 선정과 동일하거나 가중된 요건의 총회결의가 필요하다고 볼 것이다.