일본 부동산시장 및 자본시장과 J-REIT 간의 연관성 분석

일본 부동산·자본시장과 J-REIT 수익률의 연관성을 분석했다.

최근 국내 리츠에 대한 관심도가 증가하면서 리츠 정보에 대한 투자자들의 수요도 높아졌다. 그러나 비슷한 시기 도입된 일본 리츠의 성장에 비해 한국 리츠의 행보는 상당히 지체된 편이다. 2017년 현재 한국 상장 리츠는 5개이며, 대부분 사모로 운영(94%)되어 소액· 개인 투자자들에게 투자기회를 제공하지 못하고 있는 상황이다. 또한 신규 우량 리츠보다, 영세한 상장 리츠만이 잔존하고 있다. 이렇듯 한국 리츠의 문제점을 파악하기 위해 리츠 선진국에 대한 다양한 분석들이 시도 되었다. 본 연구는 일본 상장 리츠(J-REIT) 수익률과 자본시장 및 부동산시장과의 연관성을 실증적으로 고찰하는 것을 목적으로 한다. J-REIT는 우리나라와 마찬가지로 회사형이며 위탁관리방식이 주로 활용되고, 도입 시기 또한 비슷하다. 하지만 우리나라와 다르게 리츠의 성장을 이루어 110조원 이상의 시가총액을 형성하며 미국에 이은 세계 2위의 리츠 시장으로 평가 받고 있다. 투자자산도 오피스에만 편중되어 있지 않고 리테일, 헬스케어등 다양하여 리츠시장의 모범이 되고 있다. 따라서 J-REIT 수익률이 부동산 시장에 영향을 받는지 주식시장의 영향을 받는지 파악하는 것이 본 연구의 목표이다. 먼저, 선행연구를 통해 미국시장에서의 리츠시장, 부동산시장, 증권시장의 상화 연관성을 이해하고 일본시장에 대입하기 위한 변수를 구성하였다.

연구에 필요한 모든 변수는 일본에 공시된 데이터를 사용하였으며, 필요에 따라 정제하였다. 분석모형은 VAR모형 통해 세 자산 시장의 상호 영향력을 검증하였다. 분석결과를 보면 REIT, 부동산 시장 및 증권시장 간의 관계가 시간이 지남에 따라 변했다는 것을 알 수 있다. REIT는 아베 취임 전인 2007년 03부터 2012년 11월 까지는 대형주에 가장 큰 민감성을 가졌지만 시간이 지남에 따라 영향력이 줄어들었다. 반대로, 아베 취임 후인 2012년 12월부터 2016년 12월 동안의 영향력에선 부동산관련 변수가 유의하게 분석되었다. 이 기간 이전에 REIT 수익은 직접 부동산에 대해 본질적으로 민감하지 않았다. 그러나 최근에는 중요한 관계가 성립되었다. 그러나 REIT와 부동산 간 긴밀한 연결에도 불구하고, 전체적인 기간에서는 아직 대형주의 영향력이 큰 것으로 분석되었다. As interest in domestic REIT has increased recently, investors' demand for REIT information has also increased. However, compared to the growth of Japanese REIT which was introduced in the same period, the move of REIT Korea was delayed considerably.

As of 2017, there are 5 listed Korean REIT and most of them are operated by private investors (94%), making it impossible to provide investment opportunities to small and individual investors. In addition, there is still a small listing of REIT, rather than new REIT. In order to grasp the problems of the Korean REIT, various analyzes of the REIT developed countries were attempted. The purpose of this study is to examine empirically the relationship between Japanese J-REIT returns and capital market and real estate market. As J-REIT are similar to Korea, they are mainly company-based and have a contracted management system. They are similar in terms of introduction.

Unlike major Asian countries or Hong Kong, J-REIT adopts the company- The authorities restrict the management of Japanese REIT to consignment management unlike the United States. . However, unlike Korea, REIT has grown to a market cap of more than KRW 110 trillion and is ranked as the world's second largest REIT market after the United States. Investment assets are not only concentrated in offices, but also in retail, healthcare, etc., making it a model for the REIT market. Therefore, the purpose of this study is to determine whether the J-REIT returns are affected by the real estate market or the stock market.

First, through the previous research, we understood the relationship between the commercialization of the REIT market, the real estate market, and the stock market in the US market, and constructed the variables to be assigned to the Japanese market. All variables required for the study were data published in Japan and refined as necessary. The analytical model verified the mutual influence of the three asset markets through the VAR model. The analysis shows that the relationship between the REIT, the real estate market and the stock market has changed over time.

REIT were the most sensitive to large-cap stocks between 2007 and November 2012, before taking over from Abe, but their influence declined over time. On the contrary, real estate-related variables were significantly analyzed in the influence from December 2012 to December 2016 after Abe was inaugurated. Prior to this period, REIT revenue was not inherently sensitive to direct property. In recent years, however, important relationships have been established. However, despite the tight link between REIT and real estate, large-cap stocks are still largely influential in the overall period.