아파트 分讓契約에서의 瑕疵擔保責任 = (A) responsibility for security a defect in apartment sale contract

아파트 분양계약의 하자담보책임과 매수인의 구제수단을 고찰했다.

아파트분양계약이라 함은 당사자 일방이 아파트의 소유권을 2인 이상의 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말하는데 후분양 하는 아파트분양계약은 통상적인 매매계약으로서의 성질을 가지나 선분양 하는 아파트 분양계약은 매매와 도급계약의 성질을 동시에 가지고 있는 무명계약으로서의 특수계약의 성질을 가진다.전통적으로 아파트의 하자와 관련하여 물건의 하자를 중심으로 논의되어 왔으나 법률상의 하자와 환경적인 하자에 대한 하자담보책임도 인정되어야 하는데 환경적 하자는 특히 아파트의 소음 문제와 일조권 문제가 중요하다. 판례도 수인한도를 초과하는 소음과 일조권 침해에 대해서는 하자담보책임을 인정하고 있다. 그러나 소음과 일조권은 어느 정도일 때 수인한도를 초과하는 것인지를 판단하기가 매우 어려운데 하자 여부의 판단을 위한 공적기준이 마련되어야 한다.이러한 분양되는 아파트의 하자들에 대한 담보책임의 내용으로 민법에 하자보수청구권과 손해배상청구권 그리고 계약해제권이 규정되어 있다. 그 중 아파트의 하자보수청구에 대해서는 위 민법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 주택법이 규율하고 있다.

그런데 아파트의 하자담보책임에 대해 집합건물법과 주택법이 중복하여 규율하여 양 법이 서로 충돌하는 문제점이 있어서 하나의 법에 통일하여 규율하거나 별도의 입법을 통하여 해결하는 것이 바람직하다.하자보수청구권을 행사할 수 있는 주체는 분양계약의 당사자인 수분양자이고 집합건물법상의 관리단도 주체가 된다. 그런데 이러한 수분양자로부터 소유권을 양도 받은 전득자의 경우에도 하자의 발생시기와 그 시기에 따른 아파트 양도계약의 내용에 따라 개별적으로 양수인의 하자보수청구권의 인정 여부를 결정해야 할 것이다.사업주체는 하자보수를 담보하기 위하여 금융기관에 하자보수보증금을 예탁하여야 하는데 하자보수청구권자는 이를 사용하여 직접 보수를 할 수 가 있다. 그러나 하자보수보증금의 액이 너무 작아서 실효성이 없으므로 금액을 현실화 할 필요가 있다.한편 수분양자는 하자보수청구에 갈음하여 손해배상청구를 할 수 있는데 손해배상청구권은 수분양자 외에 전득자와 입주자대표회의와 관리단에게도 인정하는 것이 바람직하다. 그리고 손해배상의 범위는 이행이익이라고 보아야 하고 위자료에 대한 배상은 대법원이 인정하지 않는 경향이나 위자료에 대한 배상도 폭넓게 인정해야 할 것이다.다음으로 분양된 아파트에 하자가 있어서 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에 계약을 해제할 수 있다. 그런데 민법 제544조 단서는 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 해제권을 부인하고 있다.

그럼에도 불구하고 일부 견해와 대법원은 건물에 대해서도 해제권을 인정하고 있으나 이는 법해석의 한계를 일탈하는 것이다. 다만 입법론으로는 건물의 경우도 계약해제권을 인정하는 것이 바람직하다.하자담보책임 기간의 문제도 논쟁의 대상이 되고 있다. 주택법과 그 시행령은 하자담보책임기간을 여러 가지로 규정하고 있는데 이들 기간의 성질에 대해 대법원을 비롯한 대부분의 견해는 하자발생기간으로 보고 있다.

한편 대법원은 민법 제671조에 규정된 5, 10년에 대해서는 이를 제척기간으로 보고 있으나 이도 역시 하자의 발생기간으로 보아야 하고 하자보수청구권 등 행사의 제척기간은 이를 규율하는 규정이 없는 한 일반법인 민법 제162조 제1항에 따라 10년이라고 해야 할 것이다.기타 아파트분양계약의 하자담보책임과 관련하여 설계자, 감리자, 분양대행업자의 책임도 물어야 하는데 이들에 대해서는 계약상의 책임을 물을 수는 없고 불법행위책임이나 사업주체 등의 채무불이행책임을 대위해서 물을 수는 있을 것이다.마지막으로 아파트의 하자의 발생을 예방하고 하자의 신속하고 안정적인 보수를 위해서는 아파트품질보증제도의 도입이 필요하고 또한 주택의 설계 및 시공 단계에서부터 자체적으로 품질을 철저히 관리하여 부실시공을 예방하고 하자담보책임기간 내의 하자로 인한 하자보수 및 손해배상을 담보하며 건설기간이나 하자담보기간에 사업자의 도산이나 폐업으로 주택의 준공이 곤란할 경우 이를 완성하여 인도하거나 또는 하자로 인한 입주자 피해 보상을 보증하고 보증과 관련된 모든 분쟁을 자율적으로 조정함으로써 주택사업과 관련된 갈등을 조속히 해소하는 기능까지 종합적으로 수행할 수 있는 아파트품질보증기구도 설치할 필요가 있다.