TOD관점에서 본 택지개발 패턴분석

TOD 요소를 바탕으로 택지개발지구의 개발 패턴을 유형화했다.

현대 도시화와 산업화는 인구 과밀화, 주택 부족, 교통 혼잡 등의 문제를 초래하며, 지속 가능한 도시 개발의 필요성을 증대시켰다. 이러한 문제를 해 결하기 위해 대도시 주변에서는 신도시 개발, 교외 주거지 조성, 산업단지 연계형 개발 등이 추진되어 왔으나, 초기 개발은 주택 공급 확대라는 단기적 목표에 초점을 맞추면서 자족 기능 부족, 교통 혼잡, 환경 부담 등 장기적인 문제를 야기했다. 이에 따라 대중교통지향형 도시개발(Transit-Oriented Development, TOD)이 도시 문제의 대안으로 주목받으며, 국내외 도시에서 광 범위하게 적용되고 있다. TOD는 대중교통 중심의 고밀 복합 개발을 통해 자 동차 의존도를 줄이고, 대중교통 및 보행 중심의 이동성을 강화하는 데 중점 을 둔다. 본 연구는 TOD 요소를 기반으로 경기도 150개 사업지구를 분석하여 개발 패턴을 유형화하였다. TOD의 5D 요소(Density, Diversity, Design, Distance to Transit, Destination Accessibility)를 활용하여 군집분석을 수행한 결 과, 총 7개의 클러스터(C0~C6)로 분류되었다.

각 클러스터는 서울 인접 산업 시설 혼합형(C0), 고밀 주거 중심 대중교통 친화형(C1), 기반시설 충실 상대 적 대중교통 불리형(C2), 저밀 녹지-차량 중심형(C3), 외곽형 대중교통 불편 형(C4), 대중교통 연계 주거 중심형(C5), 고밀 주거 보행 친화성 부족형(C6) 으로 나타났다. 유형화를 통해 전체 대상 지역을 비교하여 각 클러스터별로 부족한 요소를 평가하였다. 예를 들어 클러스터 C0은 높은 토지이용 혼합도를 보였으나 보 행 환경이 미흡하고, 클러스터 C3은 녹지 비율이 높은 저밀 개발이 특징적이 지만 대중교통 접근성이 낮았다. 이러한 결과는 각 클러스터의 부족한 요소 를 파악하고 이를 보완하여 종합적이고 균형 잡힌 정비 및 개발의 방향성을 제시한다. 유형화된 클러스터를 기반으로 개발시기와 사업 주체에 따른 개발 유형의 차이를 분석한 결과, 1980~90년대는 서울 인근 주거 중심 개발이 이루어졌으 나, 이후 녹지-차량 중심형(C3)과 서울 인접 산업시설 혼합형(C0) 개발이 확 대되며 토지이용 혼합과 대중교통 접근성이 강화된 양상을 보였다. 또한, 공 공 주도 개발은 다양한 클러스터 유형이 혼재된 반면, 민간 주도 개발은 고 밀 주거 중심 유형(C5, C6)에 집중되며 대중교통 접근성과 보행 친화성 측면 에서 균형 발전이 부족한 문제를 나타내었다.

본 연구는 TOD 관점에서 각 사업지구의 특성과 부족한 요소를 파악하여, 신도시 개발 및 노후 신도시 재정비 과정에서 근거 기반 정책 수립(EBPM)을 위한 기초자료를 제공한다. 또한 공공-민간 협력 강화를 바탕으로 지속 가능 하고 통합적인 TOD 개발 전략을 제안하고자 한다. 공공은 대중교통 인프라 확충, 보행자 중심 설계, 다양한 용도의 균형적 배치와 같은 개발 목표를 설 정하고, 민간은 이를 기반으로 주거와 상업 기능을 조화롭게 배치하는 방식 으로 상호보완적 역할을 수행할 수 있을 것으로 사료된다. ※ 주요어 : 대중교통지향형 도시개발, TOD 요소, 지속 가능한 도시 개발