주거환경개선사업의 만족도 및 재정착률 제고 방안

국·공유지 관리계획의 의사결정과 효율적 관리 방안을 연구했다.

주거환경 개선사업은 도시저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비 기반시설이 열악하고 노후불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다. 본 연구에서는 주거환경 개선사업의 결과 원주민들의 주거환경개선사업 이후의 만족도를 조사하고, 재정착률을 실증적으로 분석함으로써 재정착률을 높이기 위한 방안을 도출하였다. 주거환경 개선사업 지구에서의 원주민 만족도와 재정착 실태를 파악함과 동시에 원주민의 재정착률에 영향을 미치는 영향요인을 살펴봄으로써, 주거환경 개선사업의 정책방향과 개선방안을 모색하였다. 주거환경개선사업은 국민임대주택공급과 더불어 저소득층 영세민들의 주거복지를 개선하기 위해 시행하는 가장 대표적인 시책이라고 할 수 있다. 특히 현 정부에 들어서 많은 재정을 투입하여 사업시행에 더욱 박차를 가하고 있다. 그러나 주거환경개선사업의 경우 1989년에 처음으로 도입된 이후로 많은 발전이 있었음에도 불구하고 원주민 현지에 재정착하는 비율이 낮다는 것이 문제로 지적되고 있다. 주거환경개선사업 자체를 평가하려면 공공지원에 따른 사업의 효과성과 효율성, 그리고 관련되는 주민들 계층 간의 형평성 등이 종합적으로 분석되어야 할 것이나, 본 조사자료는 원주민 재정착률 문제에만 범위를 한정하였고 재정착률 문제가 많이 발생하는 공동주택방식을 검토하게 되었다.

본 자료에서는 주거환경개선사업에 있어 재정착률에 미치는 요인을 5가지로 분류하여 분석을 하였다. 첫째는 재입주 부담능력문제 부족, 둘째는 전매를 통한 원주민의 경제적 이득 실현 추구, 셋째는 고령가구 및 취약계층에 대한 배려 부족, 넷째는 주민들의 의견반영 부족 및 정보전달체계 미흡, 다섯째로 절차상의 문제와 불확실성을 지적하였다. 첫째, 재정착 부담능력에 관해서는 토지나 주택 소유자 중에도 소액 보상자들이 상당 부분을 차지하고 있다는 사실을 지적하였다. 특히 국공유지 또는 타인의 토지를 점유하여 집을 짓고 살고 있는 가구들도 일부 있다. 그리고 국민주택기금 등으로부터 대출을 받아 분양을 받으려고 해도 소득이 없거나 불안정해서 대출금을 상환할 능력이 없는 경우도 많다. 둘째, 원주민들의 주택분양 여부 그리고 재정착여부의 결정은 주민들에게 경제적 이득이 얼마나 귀착 되느냐에 크게 영향을 받는데, 이러한 행태는 재정착률을 낮추게 하고 있다. 가구들이 경제적 이득을 추구하는 당연한 현상이긴 하지만 그러한 경제적 이득추구 과정에서 공급되는 주택의 유형과 규모 등이 왜곡되어 본래의 사업목적과 다른 방향으로 사업이 전개된다. 셋째, 주거환경개선사업구역의 주민들 중 60세 이상 고령가구를 위한 그들의 사회경제적 특성에 대한 배려 없이 사업을 추진하기 때문에 재정착률을 저하시키고 있다. 넷째, 주민들의 의견수렴이 사업진행 각 단계마다

충분히 이루어지고 있지 못하고 있고, 소수의 의견이 경시되고 있는 것이 현실이다. 그리고 주민들 중에는 사업과정이 투명하지 못하다고 불만을 야기하는 경우들도 있다. 이렇게 주민들이 불만을 갖고 있다는 것 자체도 문제지만, 주민들이 원치 않는 방향으로 사업이 진행되게 하고, 이는 결국 주민들의 재정착률을 낮추게 하는 요인이 된다. 다섯째, 보상금 액수, 분양가격은 주민들이 재정착 여부를 결정짓기 위해 결정적으로 중요한 정보인데, 절차적인 요인으로 불확실성이 커서, 미리 재정착을 포기하고 타 지역에 새로운 거처를 구할 수밖에 없는 경우가 발생한다. 이러한 문제들에 대한 대책을 3가지로 분류하여 다양한 개선방안을 제시하였다. 여기서 3가지의 대책이란, 주택공급방식의 개선, 공공지원체계 개선, 사업절차상 불확실성 해소에 관한 것이다. 첫째 철저한 사전 수요조사(설문)에 의한 주택공급이 필요함을 강조하였다. 재정착률을 높이기 위해서는 원주민들의 소득수준, 자산규모(예상 보상금), 현 임대료 수준, 주변의 주택상황 등을 철저히 사전조사하여, 그에 대응한 주택 유형 및 규모, 공급호수 등이 결정되어야 한다. 특히 중요한 것은 가능한 원주민들의 부담능력에서 크게 벗어나지 않는 가격의 주택들이 공급되도록 하는 것이 중요하다. 둘째, 공공지원체계 개선을 위해서는 구역 내 영세 자영업자의 생계대책 개선방안을 제시하였다.

특히 소유권 없이 영업만 하던 가구들의 경우 더욱 문제가 될 수 있다. 따라서 주거환경개선사업구역의 상가 일부분을 지방자치단체 또는 사업시행주체가 보유하면서 구역 내 원주민 영세자영업자들에게 원가 수준에서 상가를 임대하는 방안과 또한 사업시행중의 생계대책을 위해 임시영업장소를 마련해주는 방안도 제시하였다. 셋째, 사업절차상의 불확실성을 해소하기 위하여 표본감정평가 결과를 주민들에게 미리 고시하도록 제도화하고, 분양가 역시 사업초기에 개략적인 수준을 알리는 것을 의무화하는 것이다.

제 1 장 서 론 = 1 1. 연구의 배경과 목적 = 1 2. 연구의 범위 및 방법 = 3 제 2 장 이론적 배경 및 선행연구검토 = 5 1. 주거단지의 개발 및 불량주택개발 = 5 1) 주거단지 개발 = 5 2) 불량주택의 개발 = 7 3) 합동재개발 = 19 2. 주거환경개선사업 = 24 1) 주거환경개선사업의 개념 = 24 2) 주거환경개선사업의 배경과 의의 = 26 3) 주거환경개선사업의 법적근거 = 28 4) 주거환경개선사업의 주요내용 = 28 5) 주거환경개선사업의 유형 = 31 3. 선행연구 검토 = 34 1) 주거만족도 = 34 2) 주거환경개선사업과 재정착률 = 38 3) 외국의 주거환경개선사업 검토 = 43 4. 연구분석의 틀 = 56 제 3 장 우리나라의 주거환경개선사업 현황 = 57 1. 주거환경개선사업의 추진과정 = 57 1) 정비계획의 수립 및 지정 = 57 2) 주거환경개선 정비사업의 시행 = 58 2. 주거환경개선사업 특례규정 = 61 1) 정비사업시행을 위한 조치 등 = 61 2) 국공유 재산의 처분, 임대, 무상양여 = 61 3) 주택규모 및 건설비율 특례 = 62 3. 주거환경개선사업 지원제도 = 62 1) 사업지원제도의 개요 = 62 2) 기반시설설치 지원제도 = 63 3) 국공유지 무상양여 = 64 4) 기타 지원제도 = 64 4. 주거환경개선사업 추진현황 및 실적 = 66 1) 구역지정 실적 및 현황 = 66 2) 제1단계 주거환경 개선사업 계획(2001-2005) = 66 3) 제2단계 주거환경개선사업계획(2006-2010) = 67 제 4 장 실증분석 결과 = 69