不動産仲介業의 改善方案에 關한 硏究

부동산중개업의 현황과 제도 개선방안을 연구했다.

현대사회의 모든 국가는 개인, 기업 그리고 정부의 부동산활동이 어떻게 이루어지고 있느냐에 따라 국가경제에 미치는 영향력은 매우 크다. 특히 부동산은 우리 인간생활에 있어 그 어떤 재화보다도 가장 비중 있는 자원으로서 인간이 존재하기 이전부터 작금에 이르기까지 모든 만물에 대하여 지대한 영향을 미쳐왔다. 오늘날 인구의 증가에 따른 급속한 도시화, 산업화의 물결 속에서 기반시설의 확충, SOC, 핵가족화, 개인주의 등으로 인한 부동산에 대한 수요는 점점 증가하고 있으며, 이에 따라 부동산중개는 부동산업무영역에 있어서 더욱 더 중요한 위치를 점하게 되었다. 사유재산제도를 채택하고 있는 대다수의 자본국가에서 부동산중개활동은 끊임없이 지속되고 있으며, 또한 삶의 중요한 재원이 되고 있다. 이러한 부동산중개는 우리나라에서 1961년에 제정된 ‘소개영업법’에서 비롯된다. 그러나 경제성장과 사회변화에 따라 부동산 거래의 양상도 크게 변화하여 소개영업제도로는 부동산 소개업무를 규율하는 것이 미흡하게 됨에 따라 1983년 12월 30일 ‘부동산중개업법’이 제정되기에 이르렀고, 이어서 2006년에는 중개업법이 폐지되고 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률이 제정되면서 중개업자에게는 의무적으로 실거래가 신고를 강제하는 제도를 신설하게 되었다.

그러나 이러한 부동산중개를 규율하는 법의 제정과 개정에도 불구하고 우리의 부동산중개업은 단순알선의 수준에서 낮은 경쟁력을 보이고 있으며, 소비자인 시민은 중개서비스의 낮은 수준에 대한 불만이 고조되어 있다. 이것의 주된 이유는 아직까지 우리의 부동산시장이 거래와 가격형성은 물론이고, 평가, 금융, 관리 등의 분야가 전반적으로 전근대적인 방식에 의해 운영되고 있기 때문이며, 또한 부동산에 대한 투자분석이나 개발전략의 모색 없이, 단지 부동산을 보유하는 것만으로도 이익을 창출할 수 있는 시장구조가 부동산서비스업의 발전을 가로막고 있기 때문이다. 뿐만 아니라 중개업자에 대한 업무영역의 제한 역시 부동산서비스시장 개방에 따른 국내업체의 경쟁력 제고에 걸림돌이 되고 있으며, 부동산서비스종합화에도 장애요인이 되고 있다. 이와 같은 현실에 비추어볼 때 업계의 경쟁력 제고 차원에서 부동산중개업의 업무영역에 대한 재검토는 불가피하다고 할 수 있다. 부동산중개업 개선의 필요성은 외적 여건의 변화에 의해서도 제기되고 있다. 최근 진행되고 있는 산업구조조정이나, 시장개방에 따른 외국 부동산업체의 국내 진출, 다양한 부동산금융기법의 도입 등 부동산업을 둘러싼 환경변화는 부동산중개업에 있어서 어느 때보다 경쟁력 제고가 요구되고 있다.

부동산중개업의 경쟁력 강화는 서비스수준의 향상, 거래의 투명성 및 신뢰성 확보, 전문성 제고 등을 통해 이룰 수 있으며, 소비자, 중개업자 및 중개업의 이익이 서로 조화되는 방향으로 구체화되어야 할 것이다. 따라서 부동산중개업은 산업 자체의 고도화와 여건변화에 부응할 수 있는 제도개선의 필요성이 매우 높은 실정이다. 본 연구는 현행 부동산중개업의 개선방안을 강구하여 부동산중개업을 선진적으로 발전시키기 위한 틀의 제공을 목적으로 한다. 이를 위해 소비자와 중개업자 공히 관심사항이며, 부동산중개업의 핵심이라 할 수 있는 중개서비스 수준, 중개업 업무영역, 손해배상제도 등을 파악하고, 개선방안을 제시하고자 한다. 이를 통해 소비자 편익증대와 부동산중개업 발전이 조화롭게 달성될 수 있을 것으로 생각된다. 모쪼록 본 연구가 우리나라 부동산중개업 발전에 미력하나마 도움이 될 수 있기를 간절히 소망하는 바이다. All the states of modern society have influence to the national economy depend on the real estate activity of an individual, a company, and the government's realization. Especially the real estate is No.

1 resources in human lives, it has influenced to all creatures since a man existed. Today the demand over the real estate is increasing gradually as to the rapid urbanization by the increase in population, expansion of infrastructure in the wave of industrialization, SOC, the trend toward the nuclear family, and individualism, etc. Accordingly, real estate agency came to occupy a much more important position in the real estate operating domain. Real estate brokerage activity is maintaining continuously in most of capital states which have adopted the private property system, and has become an important revenue source of life as well.

Such real estate brokerage in Korea started from the 'introduction of business method' in 1961. However, according to economic growth and social change, the aspect of real estate dealings also changes a lot. According to insufficiency of regulating the real estate introduction business by the system of introduction business, 'law of the real estate brokage' became legislated in December 30, 1983. Subsequently, an agency business law was abolished in 2006, and the law about report of real estate brokers and real estate is enacted and it came to establish the system of forcing the duty of real dealings report to real estate agent in 2006.

However, our estate agency shows low competitive power with the level of a simple recommendation in spite of legislation and revision of the law which regulate such real estate brokerage and the citizen who are consumers have dissatisfaction to the low level of an agency's brokage. The main reasons of this is that still our real estate market are generally managed by the premodern system such as dealings and price formation, evaluation, finance, and management fields, etc. Moreover, since the market structure interrupt the development of a real estate service industry. Since just holding real estate without the investment analysis and development strategy over real estate can make profits.

The restriction to an operating domain of a broker is also an obstacle to the improvement in competitive power of the domestic business company according to opening of real estate service markets and it causes an obstacle to real estate synthesis. When reflecting such reality, the reexamination to the operating domain of an estate agency is unavoidable at the improvement dimension in competitive power of the industry. The necessity for an estate agency improvement has raised by change of external circumstance.

Environmental change which enclosed real estate industries is requiring the improvement of competitive power in the estate agency such as the adjustment of the industrial structure which is in progress recently, domestic advance of the foreign real estate business company by market opening, and introduction of various real estate finance techniques, etc. Competitive power strengthening of an estate agency can be accomplished through a transparency of dealings, improvement of a service level, and security of trust and improvement of speciality etc. The profits among a consumer, a broker, and agency business should be materialized in the direction that harmonizes with each other.

Accordingly, the estate agency brokerage business is required to improve the legislation system which can respond to an advancement and the change of industrial itself. This study aims at offering the frame for futuristic development of real estate brokage by groping the improvement device of present estate agency. For this, it also is going to present an improvement device and grasping the agency brokage level which can be said as an important part of an estate agency and common concerns of a consumer and a broker, an agency business operating domain, and a reparations system.

The ability of consumer convenience increase and estate agency development are expected to be accomplished through this. Earnestly, I hope that this study can be helpful to development of real estate brokage in Korea.