지역주택조합의 토지확보율과 사업기간 및 매입가격 간의 구조적 관계 분석 : 서울시의 사업계획승인 사례를 중심으로 = Structural Relationship Analysis between Land Acquisition Rate, Project Duration, and Purchase Price in Local Housing Associations: Focusing on Cases of Project Plan Approval in Seoul

지역주택조합의 토지확보율과 사업기간·매입가격 간 관계를 분석했다.

지역주택조합제도는 무주택 서민들의 주택소유기회 확대, 시장가격보다 저렴한 주택공급, 청약통장 제도의 한계 보완 등 목적으로 도입되었다. 시간이 흐르면서 공사비, 토지매입, 사업운영 등에서 다양한 문제 발생으로 피해사례가 증가하고 있다. 특히 조합의 토지 미확보로 인한 사업추진의 불확실성이 커지면서 사업성공률이 떨어지고 있다. 이에, 토지확보로 사업계획승인을 받은 서울시의 사업장을 선정하여 사업 부지 확보와 토지매입과정에서 나타난 문제점을 파악하고자 한다. 특히 토지확보율과 사업기간, 토지가격 간의 구조적인 관계 분석을 실시하고자 한다. 이를 통해 지역주택조합제도의 안정성을 제고할 수 있는 정책적 개선방 안 등을 도출하는데 역점을 두었다. 먼저 제1장 서론에서는 연구의 배경 및 목적을 통하여 연구의 필요성을 서술하고 이에 따라 연구의 범위와 연구의 방법을 구성하였다. 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토에서는 지역주택조합 제도의 이해와 선행연구 검토를 통해 지역주택조합 제도·법률, 조합원 갈등·위험 인식, 토지확보 및 사업성 등을 살펴보았다. 이를 통해 지역주택조합사업의 안정화, 개선방안 및 문제점을 짚어보았다. 본 연구는 선행연구의 이론적 범위에 국한된 점에서 벗어나 사업계획승인 받은 사업장을 중심으로 토지매입사 례를 실질적으로 분석한 점이 선행연구와의 차별성을 가진다.

제3장 연구 설계에서는 본 연구의 분석을 위해 분석틀을 설정하였다. 사례분석을 위한 사업장 현황을 조사하고 분석대상 사업장을 선정하였다. 또한, 효과적인 지역주택조합의 사업부지 확보와 토지매입 특성분석을 위해 분석방법과 분석절차를 구성하였다. 제4장 사례분석에서는 수집된 사업장별 토지매입 자료를 토대로 토지확보 과정, 토지확보율 변화, 토지매입가격, 토지매입 전략 등을 분석하였다. 또한, 사업장별 문제점 및 특징 등을 파악하기 위해 인터뷰를 실시하고 정성 분석을 병행하였다. 마지막으로 제5장에서는 연구 질문을 통해 분석된 결과를 바탕으로 연구 결과를 요약하였고, 분석과정에서 나타난 정책적 시사점을 도출하였다. 한편, 본 연구에서의 한계와 향후 과제를 제시하였다. 앞으로 지역주택조합 제도의 안정성이 확보되는 논문이 나오길 기대하며, 무주택 서민들이 내 집 마련하는데 도움이 되기를 바란다. 주요어(Keywords): 지역주택조합, 사업부지, 토지확보율, 토지매입, 사업계획승인

Ⅰ. 서론 1 1. 연구의 배경 및 목적 1 1) 연구의 배경 1 2) 연구의 목적 3 2. 연구의 범위와 방법 및 구성 4 1) 연구의 범위 4 2) 연구의 방법 및 구성 5 Ⅱ. 이론적 고찰 및 선행연구 검토 8 1. 지역주택조합 제도의 이해 8 1) 지역주택조합의 개요 8 2) 사업 추진 절차 10 3) 사업계획승인 요건 11 4) 토지확보 제도의 구조 12 5) 토지확보율 규제의 변화 12 2. 선행연구 검토 13 1) 제도·법률 중심 연구· 13 2) 조합원 갈등·위험 인식 연구 15 3) 토지확보 및 사업성 연구· 16 3. 선행연구와의 차별성 17 1) 사업계획승인 사례의 실거래 자료 활용 17 2) 토지확보율과 사업기간의 관계 분석 18 3) 부동산 유형별 가격구조 비교 18 Ⅲ. 연구 설계 19 1. 연구의 분석구조와 사업부지 확보 19 1) 분석구조 19 2) 사업부지 확보 및 매입가격 결정 20 (1) 사업부지 확보 20 (2) 토지매입가격 결정 20 2. 분석자료 및 사례선정 21 1) 서울시 지역주택조합 사업 현황 21 (1) 사업단계별 현황 21 (2) 사업계획승인 비율 23 (3) 사업단계별 토지확보율과 병목구간 24 (4) 사업단계별 토지확보율과 성공 확률 26 2) 사례 선정 기준 28 3) 사례 사업장 개요 29 (1) A사업장 29 (2) B사업장 29 (3) C사업장 30 3. 분석방법 및 절차 31 1) 사례분석방법 31 2) 사례분석절차 32 Ⅳ. 사례분석 33 1. 사업장별 토지확보 과정 분석 33 1) A사업장 33 (1) 사업부지 33 (2) 연월별 토지매입률 변화