주택 시장 변화에 따른 건설사의 수익성 향상 방안 연구 : 수익성 강화요소 도출과 부동산종합개발사업의 진출방안을 중심으로

주택시장 변화에 대응한 건설사의 수익성 향상과 종합개발사업 진출 방안을 연구했다.

2002년의 국내 주택 건설 산업은 외환위기 이후 오랜 불황을 통해 외적, 내적 변화를 겪게 되었고, 금융환경의 변화와 정부의 정책적 지원으로 본격적인 회복의 국면에 접어들었다. 현재 국내 주택 시장은 다변화된 수요와 다양한 사업주체와 방식, 그리고 정부의 정책 변화 등으로 새로운 국면이 형성되고 있다. 이러한 변화 중 내수 중심의 주택건설시장은 금융사 및 부동산관련사들이 사업 영역을 넓혀서 계속적으로 진출하고 있고, 신진 건설사들의 출현과 경쟁으로 전통적 건설사들은 주택시장에서 위기와 변화를 맞고 있다. 본 연구에선 주택시장의 변화에 주목하고 건설 회사 들이 이런 수요와 사업변화로 인해 현재의 시공위주 방식만으로는 대처하기 힘들다고 판단되는 바, 주택시장에서의 건설사들의 대응방안을 수익향상요소 중심으로 제시하고자 한다. 이를 위하여 주택시장의 주요 환경변화와 요인을 분석하고, 전문가집단을 구성 심층조사를 통해 수익강화 요소를 도출하고 이를 바탕으로 한 건설종사자 표본 설문조사를 통해 그 적용 방안을 확정하여 깊이 분석하려 하였다. 먼저 주택 시장의 주요 환경 분석에선 크게 세 가지로 주택변화, 정부 정책의 영향, 금융환경의 변화로 분석하였다. 그리고 시공-시행 분리의 정착, 차별화되어가는 수요위주의 주택상품, 시공위주에서 종합부동산서비스 위주로의 수익 변화의 형태가 조사되었다.

전문가 심층조사와 표본 설문조사에서는 건설사의 시공 이외의 수익사업에 대한 필요성이 깊이 지적되었고, 그를 뒷받침하는 조직과 건설을 포함한 종합적부동산사업에 대한 관리기술노하우가 수익요소로 조사되었다. 건설사가 수익성을 강화하기 위해서는 첫째로 시공위주의 사업에서 탈피해, 다양한 부동산종합서비스로 수익시장을 확대하여하고 수요와 부가가치를 창출해나가야 한다. 변화된 주택시장의 사업주체로서 건설사의 기존사업은 부동산관련사나 금융사의 경쟁에 역할이 축소되고 있기 때문이다. 둘째로는 효율적 관리기술의 도입과 확대적용에 있다. 시공단계의 품질위주의 관리기술에 더 나아가 건설 및 부동산 사업 전 단계에 주요업무사항에 대한 노하우 축적과 원활한 운영이 이루어져야한다. 그래서 부동산사업단계와 건설사업단계의 주요 업무를 통합한 종합관리기술 (P.C.M)을 연구하여 제안하였다. P.C.M은 부동산 종합개발사업을 5단계별로 나누어 주요업무와 관리방법을 분석하였다. 그리고 마지막으로 다양한 부동산 종합서비스와 효율적 관리기술 도입을 통하여 수익성을 증대시키고 또한 조직의 변화로 인한 리스크 감소를 위해서는 부가가치가 높은 핵심기술을 제외한 관리부분을 아웃소싱하고 새로운 사업은 업무제휴와 파트너링을 통한 자회사를 설립하는 것이 유리한 대안이라고 할 수 있다.

본 연구는 현 주택시장 분석과 건설사의 향후 사업방향을 정하는 일에 유용하게 쓰일 것이며, 각 건설사는 개별적 특성을 살려 본 연구에서 제시된 수익향상 요소를 응용한다면 주택시장에서 타 사업 주체의 시장진입에 경쟁력을 가질 수 있다고 판단되며 , 실제 부동산종합개발프로젝트에 적용해봄으로서 보충과 수정이 필요하다고 생각된다. After the IMF period, housing market industry has experienced a lot of internal changes although depress. IN the year of 2002, housing market comes to recovery stage because of financial condition, and government policy. Nowadays, housing marking has been changed to various demands, project company, and government policy. Domestic demand in hosing market has led to the participation of financial company and Real Estate Group. Therefore, traditional Construction company realized the crisis of profit market.

These Problems make this study to search solution for helping construction company's profitability. This study is focused on profitability factor to increase construction company's competitiveness. In order to search principal factor, the first step, is to analyze principal condition of housing market, and the second step, is to extract profitability factor by expert interview composing 10 experts. And additional question research has accomplish to 100 persons who working in construction company. Principal features in hosing market nowadays are the changes of product demand, alternation of government policy, and financial circumstance.

And the settlement of construction-developer separations, discrimination of product, changes of service from simple construction services to total real estate services. To improve profitability, Most of all , construction company should supply various services such as real estate development (from the beginning of the project to operating). and extend to the market in property management. Construction company should strengthen connection with financial company and developer company. Next, construction company should apply the project construction management as total management know-how. P.C.M is made for applying to the total development project.

P.C.M is composed by 5 steps to improve the effectiveness. 1st step is plan & feasibility study management . 2nd step is Design & cost planning management . 3rd step is contract & commitment management. 4th step is construction management. 5th step is operating management. To support these suggestion and reduce the risks, construction company need to have adequate organization by outsourcing and partnership. In conclusion, if the construction company could take advantage of right suggestions in consideration of the characteristics, it can be equipped with strong competitiveness and get high profitability.