주택임차권등기명령제도에 관한 연구

주택 임차권등기명령제도의 법적 쟁점과 임차권 보호를 연구했다.

<국문초록> 주택임차권등기명령제도에 관한 연구 조 성 길 경원대학교 사회정책대학원 부동산정책전공 지도교수 이 승 우 주거는 인간이 자신의 존엄성을 지키고 인간다운 삶을 누리기 위한 가장 기본적인 조건이다. 따라서 주거의 안정을 법적으로 보장하는 것은 일차적으로는 인간의 존엄성을 보장하는 헌법의 이념에 합치하며, 2차적으로는 사회의 안정성을 유지하는 필수적인 요건이라 하겠다. 2005년 우리나라의 자가주택보유율은 55.5%에 그치고 있어, 전 가구의 절반가량이 전세나 임대차를 통해 대부분의 주거를 해결하고 있는 실정이다. 이 중 전세권은 물권으로써 강력하게 보호받고 있는 반면 채권적 전세나 임차권은 그 본질이 채권으로써 우리 민법체계 안에서는 보호받기가 어려운 실정이다. 보다 강자의 위치에 있는 임대인은 전세권설정보다는 채권적 전세나 임대차계약을 선호하게 마련이고, 이 때문에 채권적 전세나 임대차계약을 물권에 준하는 수준으로 보호해야 할 필요성이 점차 대두되었다. 이러한 시대적 요청에 따라 1981년 3월 5일 전문 8조, 부칙 3항으로 구성된 주택임대차보호법이 법률 3379호로써 제정되었다. 이후 10차례의 개정을 거치면서 임차인의 권리를 크게 신장시키게 되었고, 이로써 임대인과 임차인 사이의 불합리하고 불균형적인 관계를 상당부분 개선할 수 있게 되었다.

임차권등기명령제도는 4차 개정의 핵심사항으로 임대인의 동의 없이도 임차인 단독으로 임차권등기를 경료 할 수 있게 한 제도이며, 대항력을 유지, 존속할 수 있게 해준다. 즉 임차권등기가 경료되면 그때부터 임차인은 대항력의 요건을 상실하여도 처음 대항력을 갖춘 때에 소급하여 제3자에게 대항할 수 있다. 또한 대항력을 갖추지 못하였거나 중간에 상실한 경우 임차권 등기가 경료된 때에 새롭게 대항력을 취득할 수 있다. 임차권등기명령의 신청요건으로 임대차의 종료와 임대차보증금을 반환받지 못했을 것이 필요하다. 이 때 임대차가 종료된 원인은 불문한다. 다만 이 경우 임차인이 이러한 조항을 악용할 우려가 있다. 따라서 명백히 임차인의 귀책사유에서 비롯된 임대차계약의 해지에는 임차권등기명령신청권을 부여하지 않는 것을 고려해 보아야 할 것이다. 또한 이미 주택을 명도하고 주민등록을 전출한 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 없다고 본다. 임차목적물을 지배하지도 않는데 물권에 준하는 권리를 주는 것은 지나치게 형평성에 반하는 것이라 보여지며, 종전 임차인이 임차권등기를 경료 할 경우 등기부가 깨끗한 것으로 믿고 임대차계약을 체결한 새로운 임차인에게 불측한 손해를 끼칠 우려가 있기 때문이다. 임차권등기명령은 임대인의 협력이 필요한 등기를 법원이 직권으로 명령하는 것이다. 따라서 등기할 수 없는 건물은 임차권등기명령을 신청할 수 없다는 한계가 있다.

무허가건축물 및 등기할 수 없는 건물을 주로 임차하는 대상이 영세민임을 고려할 때 지번과 무허가건축물대장만으로 임차권등기에 갈음한다거나 임대차보증금 반환보장보험과 연계하여 대외적 공시기능을 갖추는 방안을 고려해볼 수 있다. 임차권등기명령에 대하여 임대인은 이의를 임차인은 항고를 제기할 수 있다. 다만 그 기간이 명시되어 있지 않고, 임대인이 이의를 제기하여 그 이의가 인정될 경우 임차권등기가 말소되기 때문에 자칫 임차권등기명령제도가 유명무실하게 될 우려가 있다. 현재 절차상 임대인에게는 2번의 인지기회가 있다. 따라서 판결을 1회로 간략화하고 그 기간을 규정함으로써 임차권등기명령제도를 보다 효과적으로 운영할 수 있을 것이다. 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 경료된 이후에 임대차계약을 체결하는 임차인에 대하여는 소액보증금에 의한 최우선변제권이 배제된다. 따라서 임차권등기가 되어 있는 주택은 신규임차인이 이를 꺼릴 우려가 있고, 이들의 보증금으로 종전임차인의 보증금을 해결해야 하는 임대인에게는 재임대의 기회가 차단되는 것이다. 또한 임차권등기가 되어 있는 주택은 금융기관 역시 신규융자나 추가융자를 꺼리므로 임대인에게는 자금을 변통할 여지가 줄어드는 셈이다.

이를 해결하기 위해서는 임대차기간이 만료하였을 때 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않으면 임차인은 보험회사로부터 임대차보증금을 직접 수령하고, 보험회사는 임차인을 대위하여 구상권을 행사하여 임대인으로부터 임대차보증금을 회수하는 임대차보증금 반환보장보험제도를 적극 활용할 필요가 있을 것으로 생각된다.