REITs의 투자활성화 방안에 관한 연구

일반투자자를 대상으로 리츠 투자 활성화 방안을 제시했다.

1997년 외환위기 이후 우리나라는 기업과 금융기관의 구조조정 과정에서 부동산시장을 활성화하고 부동산의 유동성을 제고할 필요성이 있어 ABS, MBS, 특수목적 회사 등에 관한 법률을 제정한데 이어 회사의 구조조정부동산에 소규모 투자자의 투자를 활성화 하기위하여 부동산투자회사법을 제정 시행하였다. 그러나 리츠제도가 도입된 지 3~4년이 지났지만, 아직 활성화가 되지 못하고 있다. 즉 구조조정을 목적으로 하는 CR-REITs만이 세제혜택을 비롯한 각종 특례조항이 마련되어 있어 어느 정도 설립되었으나, 중장기투자 목적의 일반리츠는 실질적으로 설립이 이루어지고 있지 못하였다. 이에 본 연구는 소액 일반 투자자를 대상으로 설문조사를 실시하여 부동산 간접투자시장에서의 REITs의 정착방향을 파악하고 문제점과 향후 발전방향을 제시함으로써, 현재 기업구조조정 부동산투자회사의 설립에만 치우쳐 있는 제도를 지양하고 기업구조조정 부동산투자회사 및 일반 부동산투자회사의 균형 있는 발전방안을 모색하였다. 설문분석은 일반투자자를 대상으로 이루어졌으며, 200개의 설문지가 회수되어 유효한 164개의 설문을 빈도분석, 차이분석의 기법을 사용하여 분석이 이루어졌다. 그 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 일반투자자는 수익성을 더 선호하였고, 기대수익률 12%이상이 다수를 차지하였다.

둘째, 일반투자자는 부동산투자에 있어서 직접투자와 간접투자 중 수익성이 좋은 것에 투자를 하였고, 전문가의 역할이 중요하게 나타났다. 셋째, 부동산투자회사(REITs)에 대한 일반투자자들의 인식은 아직까지 REITs에 대한 홍보의 부족으로 일반투자자의 인지정도와 이해정도가 부족한 것으로 나타났다. 넷째, 리츠 투자경험의 차이분석결과 연령은 30대와 3년 이상의 투자경험이 있는 집단, 대졸자들의 투자경험이 높은 것으로 나타났다. 다섯째, 리츠의 활성화 부진이유에 대한 인식은 남성, 20대와 40대, 고졸자들이 정부의 규제를 활성화 저해요인으로 인식하였고, 여성, 30대 대졸자들은 리츠의 홍보부족을 활성화 저해요인으로 인식하였다. 이러한 결과를 바탕으로 다음과 같은 개선방안을 제시하였다. 첫 번째로 REITs에 대한 홍보를 강화하여야 한다. 홍보의 효과를 극대화시키기 위해서는 일반투자자들이 가장 쉽고 빠르게 접할 수 있는 매체를 통하여 홍보를 하여 부동산 간접투자에 대한 REITs의 제도를 인지시켜야 한다. 두 번째로 REIT의 전문 인력을 양성하여야 한다. 간접투자에서 투자자의 다양한 욕구를 충족시킬 수 있도록 전문가의 자격제도를 강화하고 기본 이론지식과 경험의 풍부함을 겸비한 전문양성에 정부의 개입이 요구된다. 이러한 전문인력의 양성에 더하여 투자의 정확성을 높일 수 있는 정보인프라의 구축이 필요하다.

세 번째로 투자자산의 수익률의 제고를 위한 방안이 요청된다. 이를 위해 기본적으로 조세제도의 혜택이 필요하고, 수익률에 대한 투자자들의 기본적인 의식의 전환이 필요하다. 이에 더하여 기본적인 투자자산의 확보와 투자자보호 장치의 제도적 마련이 필요하다고 제안하였다. Korean government had established serious of laws about ABS, MBS, specific?purpose Company for overcoming financial crisis incurred from 1997 as activating real estate market, reorganizing its fluidity. Then it made law of Real Estate Investment Trusts for activating small?scale investment on real estate for company’s restructuring. It has been 4 years since REITs applied that no significant effect was shown.

CR?REITs is preferred with its benefit of tax?reduction and other special clauses while normal REITs for mediate/long term investment doesn’t be activated. This work is to find the desirable way of improvement of REITs at real estate indirect investment through performing a questionnaire to normal small?scale investors as modifying current system in which aiming company restructuring and establishment of real estate investment companies into balanced one. 164 sheets of questionnaire returned from 200 subjects of normal investors; then frequency analysis and difference analysis performed on collected data. The result is like as following; 1.

They preferred profitableness that their expected profits rate was about 12% in most case. 2. They chose more profitable one between direct investment and indirect investment in which advice from professionals took great part in their decision. 3. They don’t get significant recognition on REITs due to lack of publicity activities. 4. According to difference analysis on experience of REITs investment, 30s, subject with above 3 years of investment experience, and college?graduated subject showed higher experience on REITs. 5.

In the question asking the reason of low activation of REITs, 20s, 40s, high school?graduated, and male subject answered as ‘governmental restriction’ while 30s, college?graduated, and female answered as ‘lack of publicity activity’. Based on such results, several remedies have been drawn; 1. Publicity activity of REITs should be reinforced. To maximize its publicity effect, it should be performed through such mass media in which normal investors could approach easily. They’ll be noticed the REITs system on real estate indirect investment finally. 2. Professional human resource should be raised.

Governmental efforts needed in this manner as training such personnel with basic knowledge and abundant field experience while enhancing qualification on them. Additionally, establishment of information infra is essential for improving accuracy of investment. 3. Remedies for improving profits of investment fund should be considered. Basic benefit from tax system is needed along with fundamental change of investment?mind of investors. Additionally, securing basic investment resources and establishing safety system for investors would be appreciated.