合同再開發事業 制度改善 方案硏究 : 再開發 技法을 中心으로 = (A) study on the institutional reforms of joint redevelopment projects : focused on redevelopment techniques

합동재개발사업의 문제점을 분석하고 제도 및 사업기법 개선안을 제시했다.

본 연구는 서울시를 중심으로 불량주택이 형성된 과정과 정비과정을 알아보고 현재시행중인 합동재개발의 도입배경 제도고찰 그리고 합동재개발의 문제점을 사례지역 연구를 통해 알아본 후 이에 대한 개선 안을 제시하고자 한다. 재개발은 도시의 기능회복과 사회경제적 여건 변화에 대응하지 못한 도시시설을 재배치하고 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용을 목적으로 추진되고 있는 것이다. 다시 말해 주택재개발은 노후 불량주택지역, 무질서한 취락지역, 공공시설이 불비한 지역 등에 대하여 집단적이며 종합적이 계획수법으로 공권력에 의한 의도적 공간의 재편과 물리적 환경개선을 통하여 주택 및 주거환경의 질적 수준을 높이고, 토지이용의 합리성과 효율성을 제고하며 도시기능을 회복함으로써 도시문제의 해결과 예방, 도시발전의 터를 제공하는 수단이다. 재개발사업의 활성화를 위해서는 주민의 부담을 획기적으로 줄일 수 있고 또한 개발로 인한 이익이 많이 발생하는 방식이 필요했는데 이 방식이 합동재개발 이었다. 합동재개발은 일정한 대지에 아파트를 건립한 후 조합원 세대수를 제하고 남는 세대는 일반 분양하여 그 이익금을 건축비에 충당하는데, 건축비와 국공유지 매입비는 건설회사에서 선투자 한 후 잔여세대를 분양금과 국민주택 기금 융자비, 그리고 조합원이 각자 부담하는 청산금으로 충당하는 방식이다.

합동재개발은 지역주민에게 적은 부담으로 주거환경이 개선되었고 건설회사는 사업수주에 따른 건설물량 확보가, 서울시는 손쉽게 도심지의 가시권 불량주택을 정비할 수 있었으나 여기서 파생된 세입자 문제, 고지대 구릉지에 사업성만 의식한 고밀도 개발로 도시경관의 훼손, 양적으로만 늘어난 결과 공공시설의 부족 그리고 재개발사업을 둘러싼 시공회사 설계사 재개발 조합 등과 끊임없는 부조리 발생으로 사업이 장기간 지연되어 결국은 재개발지역 주민과, 초기에 막대한 건설비를 투자한 건설회가 그리고 재개발 인근지역 주민이 피해를 보게 되었다. 이러한 문제점을 개선하기 위해서 첫째, 재개발사업 절차를 간소화하고 처리기간을 단축한다. 둘째, 주민 비용부담 경감을 위해서 공공시설 설치는 행정청에서 시행하고 공공시설 부담에 따른 용적율은 하향조정을 하여 고지대 구릉지에 고밀도 개발을 억제한다. 셋째, 주민분쟁 및 부조리 요인해소를 위해 조합설립에 따른 각종서류 준비와 주민총회를 해당동장이 소집하여 주민 의사가 반영되도록 한다.