국내 부동산정책의 문제점과 개선방안에 관한 연구 : 문재인정부 정책 중심으로

문재인정부 부동산정책의 문제점과 개선방안을 연구했다.

부동산정책 시행에는 여러 방향의 방법이 있다. 그 안에는 인간과 부동산의 관계를 향상 시키려는 공적노력이 포함된다고 볼 수 있다. 따라서 정부는 공공의 이익을 위해 부동산정책을 시행하여야 하며 목표를 완성하려 노력해야 한다. 정부의 공적활동은 사적이익에 영향을 미치는 경우도 있다. 하지만 부동산 정책의 시행에 있어서 공익을 우선으로 추구하되 사적이익의 추구를 배제시켜서는 안 된다. 이는 자유민주주의의 기본이기 때문이다. 부동산정책은 이처럼 다양한 의미를 가지고 있고 내용 또한 매우 복잡하다. 따라서 부동산정책을 연구할 때는 특정분야만 연구할 수 없고 또한 그렇게 연구하여서도 안 된다. 그만큼 부동산은 간단한 재화가 아니기 때문이다. 부동산 문제를 해결하기 위해서는 복잡한 정책들을 심도 있게 분석하고 분석한 내용을 효율적으로 사용할 수 있도록 법률적 경제적 기술적인 면에서 매우 신중한 연구가 필요하다. 그렇지 않으면 부동산정책은 실패할 확률이 높아지고 그 실패는 곧 자유민주주의를 지탱하고 있는 국민의 사유재산을 보호하지 못하게 할 수 있다. 문재인정부는 취임과 동시에 서민을 위한 부동산정책을 시행 하였다. 방법으로는 부동산관련 조세의 인상정책이었다.

세금을 인상하여 세원을 마련하고 마련한 그 세원을 서민들에게 재분배하여 주거복지재원으로 적극 활용하겠다는 목적이 있었고 여기에 주택수요와 주택공급을 차단하여 주택가격의 안정화 정책을 내포시켰다. 이를 위해 다주택자들의 양도소득세를 대폭 인상하여 60%의 높은 세율을 적용하는 한편 보유세인 종합부동산세를 강화하기 위해 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한을 200%에서 300%까지 상향조정하였다. 공시가격 또한 현 시세에 100%까지 적용하여 세금을 추징토록 하였다. 공급규제 정책으로는 서울 내 아파트의 재건축을 규제하기 위해 아파트 안전진단을 강화할 목적으로 구조안전성비율을 20%에서 50%로 대폭 상향하였다. 여기에 분양가상한제와 그리고 대출규제를 병행하였다. 그러나 정부의 부동산 정책결과는 주택가격 급등이었다. 경실련의 자료에 따르면 문재인정부 출범시기인 2017년도의 서울 강남권 아파트 평균 평당 가격이 3천만 원 이하에서 2019년도에는 6천만 원대까지 치솟았다. 부동산정책은 결과를 중요시 하지 않을 수 없다. 서두에 논고했듯 국민의 사유재산이 침해될 수 있기 때문이다. 서민을 위한 정책은 너무도 당연하고 의미 있는 정책이라 할 수 있다. 하지만 정책문제로 서민이 도리어 고통을 받을 수 있다면 문제가 된다.

통계청에 따르면 가계 동향 소득부문에서 2019년 4분기소득이 전년 동기에 비해 2.2%가 감소하고 있고 사업소득부문도 2019년 4분기에 3.4%줄어든 것을 시작으로 5분기 연속 감소중이라고 발표했다. 이런 상황이 반드시 정부의 부동산정책 문제라고는 단정 지을 수 없다 하지만 부동산규제와 내수경기침제와의 깊은 연관성은 있다고 보는 것이 다수설이다. 문재인정부의 부동산정책은 변화를 시도할 필요성이 있어 보인다. 그 변화 중에 가장 우선해야 할 정책변화는 적절 수량의 주택공급을 꼽을 수 있다. 주택가격이 급등하는 것은 여러 이유가 있을 수 있지만 가장 중요한 이유는 경제이론인 수요공급 이론에 근거하여 주택의 공급부족으로 오는 가격상승일 것이다. 입지가 양호한 지역의 재건축과 주거환경이 과도하게 불량하고 노후 되어 개선을 해야 할 지역을 선별하여 재개발을 할 수 있도록 해야 하며 유휴지를 개발하여 택지를 확보하는 등의 적절한 량의 공급이 필요할 것이다. 정부는 부동산 정책시행에 있어 일관성을 가져야 하며 신뢰성도 잃지 말아야 한다. 8.2대책을 발표하면서 임차인들의 주거복지를 위해 주택임대사업자들에게 세제혜택을 제공하면서 임대사업등록을 권장했지만 수개월 뒤 9.13대책을 발표하면서는 주택임대사업자들의 세제혜택을 없애고 도리어 양도세 중과와 대출규제까지 강화한 것은 정부의 신뢰에 대한 문제가 될 수 있다.

조세징수는 절대 형벌적인 과징이 되어서는 안 된다. 증가된 조세는 주택 매매 시 주택가격에 전가되어 상승할 수 있고 보유세로 증가된 세금은 세입자에게 전가되어 임차료가 상승할 수 있다는 것이 경제이론이다. 부동산정책도 경제이론 안에 있다. 부동산 정책은 공적노력이 우선되어야 하지만 그렇다고 해서 부동산시장을 과도하게 규제하여 그로인해 발생하는 역효과를 계속적으로 유지할 필요는 없다고 판단한다. 부동산 시장도 시장원론의 원칙을 배제하지 않는 것이 중요하기 때문이다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 1. 연구의 배경 1 2. 연구의 목적 2 제2절 연구의 범위 및 방법 4 1. 연구범위 4 2. 연구방법 4 제3절 선행연구 검토 5 1. 선행연구 요약 5 제2장 부동산 정책의 배경 7 제1절 부동산 정책의 필요성 7 1. 부동산 정책의 의의 7 2. 부동산 시장의 정책대응 8 제2절 국내 역대정부 부동산 정책의 변천 9 1. 박정희 정부 부동산 정책 9 2. 전두환 정부 부동산 정책 11 3. 노태우 정부 부동산 정책 12 4. 김영삼 정부 부동산 정책 12 5. 김대중 정부 부동산 정책 13 6. 노무현 정부 부동산 정책 14 7. 이명박 정부 부동산 정책 16 8. 박근혜 정부 부동산 정책 17 제3장 부동산 정책 현황 19 제1절 문재인정부의 부동산 정책 19 1. 2017.6.19 대책 19 2. 2017.8.2 대책 20 3. 2018.9.13 대책 22 4. 2019.12.16 대책 24 제2절 역대 정부와 문재인정부의 부동산정책 비교 26 1. 부동산 수요 공급 정책 26 2. 금융에 따른 정책 27 3. 조세에 따른 정책 29 4. 제도에 따른 정책 31 5. 정권 별 주택매매 가격변화 분석 34 제4장 문재인정부 부동산 정책에 따른 문제점과 개선방안 37 제1절 문재인정부 부동산 정책의 문제점 37 1. 부동산 규제로 인한 내수경기 위축 문제 37 2. 부동산 가수요를 부르는 정책 문제 38 3. 과도한 부동산 조세 문제 41 4. 부동산 가계부채 문제 43 5. 부동산 공급 부족 문제 47 6. 부동산 정책의 일관성 문제 49 제2절 문재