상가권리금의 거래행태 분석 및 법제화 방안

상가 임대차 권리금의 거래행태와 법제화 방안을 분석했다.

권리금이란 주로 도시지역의 토지 또는 건물의 임대차, 전대차, 임차권의 양도 등에 있어 그 부동산이 가지는 장소적 이익의 대가로서 임차인 ? 전차인 또는 임차권의 양수인이 임대인 ? 전대인 또는 임차권의 양도인에게 지급하는 보증금이나 차임 이외의 금전 기타 유가물을 의미한다. 이와 같은 권리금이 지금까지는 법적 근거가 없어서 권리보호의 사각지대에 놓여 있었다. 이와 문제를 인식한 정부는 지난 9월 23일 ‘권리금의 법제화 방안을 발표하였다. 그런데 이 방안은 몇 가지 측면에서 문제점이 제기되고 있다. 따라서 본 연구는 권리금에 관한 임대인과 임차인의 거래행태를 실증분석하고, 정부가 발표한 권리금의 법제화 방안에 대해 검토하며, 이를 토대로 개선방안을 제시하였다. 이를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 신설되는 ‘임대인의 협력의무’의 경우, ‘협력’에 관한 명확한 기준의 마련이 요구된다. 둘째, 적정 수준의 권리금 산정을 위해 치밀한 권리금 시장조사가 이루어져야 한다. 나아가 기존 권리금 시장의 현황파악을 위해 ‘권리금 신고(등록)제도 함께 시행할 필요가 있다. 셋째, 현재 5년인 법정 임대차보호기간을 주요국의 보편적인 기준인 7-10년 이상으로 늘릴 필요가 있다. 넷째, 표준계약서의 정착과 권리금 제도화의 실효성을 확보하기 위해서는 표준계약서를 의무화 할 필요가 있다. 마지막으로 재개발 ?

재건축 과정에서도 일정한 수준에서 상가권리금을 보호할 수 있는 방향으로 관련 법률의 개정이 요구된다. Premiums often are known as the interest returns of a real-estates that comes in the forms of payments from tenants and their sub-tenants; or from the landlords from its assigned sub lessors; or from the assignee of a leasing all of these in the form of deposits payments, rent payments, or others payments in the form of valuables, that come from lands in urban areas such as building leasing, subleasing’s, transfers of leasing rights and similar. These kind of premiums have been in the blind side of protection laws by lack of legal grounds.

Due to the awareness of the Government on the subject, the “Premiums Legislation” plan was announced in September 23th. However, this plan has raised problems in some aspects. Therefore, the present study’s examination of the premiums legislation announced by the government, we would propose an improvement of the plans, based on empirical analysis of transaction behaviors between landlords and tenants. First, in the newly case of “Landlord cooperation duties”, the provision of a clear standard for “cooperation” is required. Second, to reach an optimal level of premiums, a thorough market research has to be taken.

Furthermore, in other to identify the status of the premiums market there is a need to implement a “premium report (registration)” system. Third, the current five-year period of statutory tenancy needs to be prolonged to at least 7 to 10 years according to the criteria of other major countries. Forth, in order to enhance the effectiveness of standard contracts to the premiums institutionalization, there is a need of a mandatory standard contract. Finally, in the process of redevelopment or renovation of shopping districts, the law’s amendments should be oriented, to protect district’s premiums in a consistent level.