주택재건축사업시 매도청구권행사의 문제점과 개선방안에 관한 연구 = A Study on the Problems and Improvents of Exercising the Right of Request for Sale of the Housing Reconstruction Project

주택재건축사업의 매도청구권 행사 문제와 개선방안을 연구한다.

1970년을 전후하여 급속한 산업화와 도시화가 이루어지면서부터 우리나라의 주거환경은 예전에 비하여 많은 변화를 겪게 되었다. 특히 노후되고 불량한 주거환경을 개선하고 주거안정과 주거수준의 향상을 위해 주택재개발, 주택재건축사업이 활발하게 진행되면서 이에 따른 법적분쟁 또한 늘어나고 있는 바, 대표적인 사례로 주택재건축사업의 매도청구권을 들 수 있다. 부동산과 관련된 각종 개발사업에 있어 사업시행자는 사업구역 내 토지 또는 건물 등을 여러 가지 방법으로 직접 취득하거나 개별 소유자들로부터 사업시행에 대한 동의를 받아야 하나, 사업구역 내 토지 등 소유자들 중에는 사업자체를 반대하거나, 사업조건에 대한 반대 등의 사유로 인해 사업시행에 동의하지 않는 경우가 발생하게 된다. 이에따라 사업시행자와 사업시행에 동의하지 아니한 미동의자간의 사유재산권 행사에 따른 이해관계가 첨예하게 대립함으로써 권리다툼이 거의 필연적으로 발생하게 되는데, 이같은 양자간의 이해관계의 충돌은 민주주의와 자본주의의 질서 하에서는 당사자 상호간의 협의에 의해서 처리하는 것이 바람직하나, 협의가 이루어지지 아니할 경우에는 사업시행자가 소유권을 확보할 수 있는 제도가 필요하게 된다. 이처럼 사업계획승인을 받은 사업주체가 해당 주택건설대지중 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다)의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구하는 것이 매도청구권이다.

현행 법규상 사업구역 내 부동산의 소유권을 취득하는 방법으로는 강제수용방식, 매도청구방식, 협의매수 방식 등을 들 수 있는데, 매도청구방식은 법률의 규정에 의한 사업시행자의 권리로서, 강제성을 수반하는 점에서는 수용방식과 유사하지만 토지를 취득하는 권원은 민사상의 매매계약이라는 점에서 특수성이 있다. 이러한 매도청구권은 당사자의 동의 없이 행사권자의 일방적인 의사표시에 의해 법률관계가 발생하는 일종의 형성권으로서, 법률적으로 매매계약의 성립을 강제하는 효과를 갖고 있는 바, 매도청구권은 재건축에 찬성하지 아니하는 구분소유자의 권리와 대지사용권을 강제로 매수한 다음 재건축을 추진할 수 있도록 되어 있어 건물의 재건축에 찬성하지 아니하는 구분 소유자의 행복추구권, 거주이전의 자유, 주거의 자유, 사유 재산권 등의 기본권 침해의 소지가 있다. 따라서 매도청구권의 위헌성 여부에 대한 법적 검토가 필요하며, 재건축사업을 지지하고 있는 다수에 대하여 이에 반대하는 소수의 의견이 묵살당하지 않고 또한 그들의 권리가 침해되지 않도록 함으로써 재건축사업시 다수의 참가자와 소수의 불참가자 상호간의 헌법상 보장된 권리가 진정으로 보호되어 주택재건축에 있어 매수청구권 제도가 국민의 사익과 공익 모두를 충족시킬 수 있는 계기가 되기를 기대한다.

제1장 서 론 1 제1절 연구의 배경 및 목적 1 제2절 연구의 범위 및 방법 4 제2장 주택재건축사업에 관한 이론적 고찰 7 제1절 주택재건축사업의 의의 및 경과 7 1. 주택재건축사업의 의의 7 2. 주택재건축사업의 경과 8 제2절 주택재건축사업의 공공성 9 1. 개관 9 2. 주택재건축사업의 공공성 13 제3장 주택재건축사업의 매도청구권 제도 고찰 15 제1절 매도청구권의 의의 및 입법 취지 15 1. 매도청구권의 의의 및 성질 15 2. 매도청구권의 입법취지 18 3. 수용과 매도청구의 구별 19 4. 집합건물법상 재건축결의 요건 필요여부 20 제2절 매도청구권의 위헌성 여부 22 1. 사유재산제도하에서의 매도청구권의 한계 22 2. 매도청구권제도의 위헌성 여부 24 제3절 매도청구권 행사 26 1. 매도청구권 행사의 담당자 26 2. 매도청구권 행사절차 29 3. 매도청구권 행사의 요건 33 4. 매도청구권 행사의 효과 38 5. 매도청구와 부동산의 이해관계인 41 6. 매도청구권 행사후의 절차 53 7. 재건축사업의 지연과 환매청구권 58 제4절 매도청구가격의 산정 61 1. 매도청구가격의 개념 61 2. 시가의 산정(평가) 방법 62 3. 매도청구가격 산정 기준 64 제4장 매도청구권 제도와 관련 문제 및 개선방안 68 제1절 매도청구권 제도의 문제점 68 1. 매도청구 제기시점 문제 68 2. 처분금지가처분 문제 69 3. 단독주택재건축사업에서의 문제점 71 4. 영업손실보상금의 지급 문제 72 5. 법원 판결의 지체 74 6. 법률 규정과 제도의 부재 75 제2절 매도청구권 제도 개선방안 75