商街建物 賃借人 保護에 관한 硏究 : 竸賣節次를 中心으로 = Survey on the protection of lessee of commercial building : on the basis of public sale procedures

경매 절차에서 상가건물 임차인의 보호와 법적 쟁점을 연구했다.

1. 부동산의 소유와 이용의 분리현상은 타인 소유의 부동산을 자신의 주거생활 및 각종 경제활동의 공간으로 이용하는 것으로 나타난다. 부동산 중 타인 상가건물을 이용하는 상가건물 임대차는 오늘날 매우 보편적인 법률관계의 하나가 되었고, 이를 규율하기 위한 법적 수단으로 민법 이외에도 상가건물임대차보호법이 있다. 즉 사회적·경제적 약자인 임차인들을 보호함으로써 국민 경제 생활의 안정을 기하기 위해 ‘상가건물임대차보호법’이 2001년 12월 29일 특별법 형식으로 국회에서 의결되어 법률 제6542호로 공포된 것이다. 이 법은 제정 당시부터 찬반 논란이 심하였다. 상가건물 임차인이 건물 소유자에 비하여 약자의 지위에 있다고는 하지만 그렇다고 특별법까지 제정하여 보호해야 하는지에 대해 논의가 있었다. 즉, 민법이 아닌 특별법에 의한 보호는 상대적으로 상가건물의 임대인이나 이해관계인의 권리를 침해할 수도 있으므로 필요최소한도에 그쳐야 한다는 것이다. 따라서 이 법의 적용, 해석에 있어서는 상가건물의 임차인의 보호뿐만 아니라 임대인의 지위도 고려되어야 할 것이다. 2.

상가건물임대차보호법에서 상가건물 임차인을 보호하기 위해 제도로는 상가건물의 소유자가 바뀌어도 임차권을 주장할 수 있는 대항력, 상가건물이 경매되었을 때 보증금을 회수할 수 있는 우선변제권과 최우선변제권, 투하자금을 회수할 수 있는 최소계약기간보장(1년) 및 계약기간 갱신요구권(5년), 차임 등의 증감 통제, 임대차 종료시에서 대항력을 유지시켜 주는 임차권등기명령제도 등을 들 수 있다. 한편, 상가건물 임차인의 보호제도에 관련하여 외국의 입법례를 살펴보면 프랑스는 상법에, 독일은 민법에, 영국은 임대차법과 재산법에, 일본은 차지차가법에 각각 규정을 두고 있다. 외국의 입법례에서 상가건물 임차인을 보호하기 위한 주요 내용으로 임차인의 대항력 인정, 존속기간의 보장, 차임의 통제 등을 들 수 있다. 우리나라의 상가건물임대차보호법은 외국의 입법례에서 공통적으로 인정되는 임차인 보호제도 외에 우선변제권과 최우선변제권을 인정하고 있다. 그러나 우리나라에서만 인정하고 있는 위 우선변제권과 최우선변제권은 한편으로는 상가건물의 임대인이나 이해관계인의 권리와 상충될 수 있는 문제점이 있다. 3.

상가건물이 경매 되었을 경우에 상가건물 임차인을 어떻게 보호할 수 있을지가 문제되는데 그 해결을 위하여 상가건물임대차보호법은 임차인이 새로운 낙찰자에게 임차권의 내용(기간, 보증금)을 그대로 주장할 수 있는 대항력과 임대차의 종료를 전제로 상가건물의 경매대금에서 보증금을 우선변제 받을 수 있을 우선변제권 및 일정보증금액을 최우선적으로 변제받을 수 있는 최우선변제권을 규정하고 있다. 이러한 권리들에 대한 심층적인 연구가 본 논문의 핵심이다. 대항력과 우선변제권이 인정되기 위해서는 상가건물의 인도와 사업자등록이라는 대항요건이 갖추어져야 한다. 이러한 대항요건을 갖추면 임차인이지만 전세권자처럼 강력한 보호를 받기 때문에 대항요건은 엄격히 해석하여야 한다. 따라서 임차인 명의가 아닌 가족(배우자, 형제, 자매)이나 점유보조자 명의의 사업자등록이 임차인의 사업자등록으로 인정되어서는 안 될 것이다. 4. 임대목적물인 상가건물에 대하여 경매절차가 진행되면, 임차권을 등기한 임차인 또는 상가건물임대차보호법상 대항요건을 갖춘 후 권리신고를 한 임차인은 경매절차의 이해관계인이 된다. 이러한 이해관계인인 임차인은 경매절차 전반에 걸쳐서 자신의 이익을 위하여 깊이 관여할 수 있다. 임차인이 경매절차에 관여할 수 있는 권리들은 다음과 같다.

경매개시결정단계에서 매각(입찰)기일까지는 경매개시결정에 대한 이의신청 및 항고를 할 수 있고, 경매개시결정이 행해진 건물에 대하여 침해방지를 신청할 수 있다. 배당요구사실 등을 통지받을 권리가 있고, 일괄매각을 신청할 수 있다. 또한 매각기일에 통지를 받고 매각기일에 참여할 수 있다. 그리고 매각결정기일부터 경매종결시까지는 매각결정기일의 통지를 받을 권리, 매각결정기일에 매각허부에 관한 의견을 진술할 권리 및 매각허부결정에 대한 항고를 할 권리가 있다. 뿐만 아니라, 배당기일의 통지를 받을 수 있고, 배당표 작성에 대하여 의견진술 및 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 이의를 할 수 있다. 여기에서 입법론적으로 상가건물 임차인에게 인정되어야 할 중요한 권리는 우선매수권이다. 상가건물의 경매시 이를 점유 사용하고 있는 임차인에게 우선매수권을 부여한다면 낙찰 이후의 명도문제, 가장임차인의 문제를 해결할 수 있을뿐더러 임차인의 보호에도 가장 충실할 수 있기 때문이다. 5. 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 경매절차에서 보호를 받게 되지만, 그 반면 상가건물임대차보호법상 대항요건 및 우선변제권을 취득한 임차인의 존재는 등기와 같은 방법으로 공시되지 않기 때문에, 경매절차의 안정성을 해치는 요인이 되기도 한다.

따라서 상가건물의 경매절차에 있어서 경매절차에 참가하는 자들에게 임차권에 관한 정확한 정보를 제공하기 위해서는 매각물건명세서의 정확한 기재가 강하게 요구되면서 결과적으로 매각물건에 대한 충실한 조사 역시 필요하다. 이는 경매절차에서 계속 문제가 되고 있는 가장임차인을 저지할 방안이 될 수도 있을 것이다. 6. 경매절차에서 대항력과 우선변제권의 요건을 갖춘 임차인은 강력한 보호를 받게 된다. 임차인이 갖는 대항력과 우선변제권은 상가건물임대차보호법의 주요 내용일 뿐만 아니라 경매절차에서도 중요한 문제가 된다. 경매절차에서 임차인이 갖는 대항력은 목적물을 낙찰받은 자에 대하여 임차권의 존속을 주장하는 것이다. 대항력의 취득시기는 상가건물의 점유와 사업자등록신청을 한 다음날부터이다. 경매절차에서 대항력과 관련하여 가장 중요한 것은 대항력 취득여부의 기준 시점이라 할 수 있다. 상가건물 임차인이 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 ‘인도와 사업자등록’을 경매개시결정에 의한 압류의 효력이 발생하기 전에 구비하면 된다. 그러나 경매 건물에 이미 담보물권 등이 설정되어 있는 경우에는 그 담보물권 보다 뒤에 대항요건을 구비한 임차인은 낙찰자에게 대항 할 수 없다. 그런데 선순위의 담보물권이 낙찰자가 소유권을 취득하게 되는 낙찰대금 납부시점 전에 소멸하게 되면 후순위의 임차인이 낙찰자에 대하여 임차권을 주장할 수 있다.

따라서 임차인은 낙찰자의 대금납부전까지 선순위의 담보물권을 대위변제함으로써 자신의 임차권에 대항력을 확보할 수 있을 것이다. 또한 인도(점유)와 사업자등록은 대항력을 행사하기 위한 존속요건이기도 하다. 임차인은 대항력을 주장하기 위해 그 요건을 낙찰대금 납부시까지 존속하고 있어야 한다. 그리고 임차권이 전대되거나 임차권이 양도된 경우 기존의 임차인(전대인, 양도인)이 취득한 대항력이 존속할 수 있는지 여부가 문제인데 이 경우 사업자등록에 전대나 임차권 양도 관계가 명시되어 있는 경우에만 대항력이 존속하는 것으로 인정하여야 할 것이다. 7. 또한 경매절차에서 임차인의 임대차보증금 회수를 위한 우선변제권이 인정되고 있다. 우선변제권은 임대차 종료를 전제로 하여 임대차 목적물의 환가대금으로부터 임대차보증금에 대하여 우선적으로 변제받을 수 있는 권리이다. 임차인이 낙찰대금으로부터 우선적으로 보증금을 회수하기 위해서는 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받아야 한다. 우선변제권 행사를 위한 요건은 배당요구종기시까지 구비하여야 한다. 그리고 경매절차에서 수인의 이해관계인(채권자)이 있는 경우 임차인의 우선변제권이 있다 하더라도 다른 담보물권자와 경합되게 되는데, 이는 그 순위에 의하게 된다. 즉 담보물권자의 등기 순위와 확정일자를 받은 임차인이 대항요건을 취득한 다음 날을 기준으로 순위를 정하게 된다. 8.

소액임차인은 보증금 중 일정금액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. 이는 영세 상가건물 임차인을 사회보장적 차원에서 보호하기 위해 마련된 제도이다. 서울특별시의 경우 소액임차인에 해당하는 보증금은 4,500만원이고 그 중 1,350만원을 최우선 변제 받는다. 그런데 소액임차인이 최우선변제권을 취득하기 위해서는 대항요건을 경매신청 등기 전까지만 구비하면 되는데 이로 인하여 경매신청 직전 건물 소유자와 임차인이 짜고 소액임차인 요건을 갖춘 것으로 신고하여 소액보증금을 배당받아 가는 경우가 상당히 있다. 또한 소액임차인의 최우선변제권은 선순위의 담보권자보다 우선 배당을 받아 부동산 담보권자의 권리를 무력화시킨다. 이러한 가장임차인의 출현 및 담보제도를 무력화시키는 소액임차인제도는 근본적으로 폐지하는 방안을 검토하여야 할 것이다. 9. 그리고 대항력과 우선변제권 둘 다 취득한 임차인은 우선변제권을 선택하여 배당을 받았다하더라도, 보증금 전액을 받지 못한 경우에는 그 잔액으로 낙찰자에 대하여 임차권을 주장할 수 있다. 또한 보증금 전액이 변제되지 않는 한 임대차는 존속한다고 할 것이므로 제1차 경매절차에서 우선변제권을 행사하였으나 전액 배당받지 못한 임차인은 제2차 경매절차에서 다시 우선변제권을 행사할 수 있다고 보아야 한다.

제1장 서론 = 1 제1절 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3 제2장 상가건물 임차인 보호제도의 일반론 = 5 제1절 우리나라의 상가건물임대차보호법 = 5 Ⅰ. 상가건물임대차보호법의 제정배경 = 5 1. 상가건물임대차보호법제정의 필요성에 대한 이론 = 6 2. 상가건물임대차보호법제정 반대에 대한 이론 = 7 Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 주요내용 = 9 1. 입법목적과 적용범위 = 9 가. 입법목적 = 10 나. 적용범위 = 11 2. 임대차기간 및 임차인의 계약갱신요구권 = 12 가. 임대차기간 = 12 나. 계약갱신요구권 = 13 3. 차임 및 보증금의 통제 = 15 4. 대항력·우선변제권·최우선변제권 = 16 가. 대항력 = 16 나. 우선변제권 및 최우선변제권 = 17 5. 임차권등기명령 = 19 6. 등록사항 등의 열람 및 제공 = 20 Ⅲ. 주택임대차보호법과의 비교 = 21 제2절 주요국가의 입법례 = 25 Ⅰ. 프랑스 = 25 1. 개관 = 25 2. 임대기간 및 임대차종료원인 = 27 3. 차임 = 28 4. 임대차의 양도 및 전대 = 29 5. 계약의 갱신 및 거절 그리고 퇴거보상 = 30 6. 대항력 = 31 Ⅱ. 독일 = 32 1. 개관 = 32 2. 임대차기간 및 종료원인 = 34 3. 차임, 보증금 그리고 임대인의 질권 = 37 4. 임차권의 양도 및 전대 = 39 5. 대항력 = 39 6. 비용상환청구권 및 임차인의 수거권 = 40 Ⅲ. 영국 = 41 1. 개관 = 41 2. 임대기간 및 임대차종료원인 = 43 3. 차임, 보증금 및 권리금 = 44 4. 양도 및 전대