지구단위계획 변경이 개발에 미치는 영향 연구 : 서울시 군자역지구 지구단위계획을 중심으로

지구단위계획 변경이 서울 군자역지구 개발에 미친 영향을 분석했다.

지구단위계획 활성화를 위해 2012년 용적률 완화, 건축물 높이 완화, 특별계획구역 폐지, 건축물 불허용도 및 권장용도 변경 등 재정비를 실시한 서울시 군자역지구 지구단위계획을 통해 간선부 보다는 이면부의 개발이 활발히 진행되고 있는 현황을 토대로 당해 지구단위계획의 인센티브 계획, 용적률 계획, 용도 계획, 높이 계획 등 지구단위계획의 변경이 개발에 미치는 영향에 대하여 지구단위계획 요소 별로 비교·분석하고자 한다. 이를 위하여 첫째, 군자역지구 지구단위계획의 2002년 최초 결정 이후 현재까지 연도별로 지구단위계획 요소 별 내용을 비교‧분석하고 둘째, 지구단위계획 시기별 계획내용 변화를 건축현황과 연계 검토하여 계획의 실현성을 분석하고자 한다. 대상지는 2002년 지구단위계획이 최초 결정된 이래 10년이 지난 2012년 지구단위계획을 전면 재정비하면서 크게 5가지의 계획항목에 대한 변경이 있었다. 첫째, 준주거지역과 일반상업지역에서 기준 및 허용 용적률의 상향, 둘째, 간선부와 이면부 모두 전면도로에 의한 사선제한을 폐지하고 일률적인 최고높이 적용, 셋째, 천호대로 이면부 1층 벽면한계선 폐지와 특별계획구역 1개소 폐지, 넷째, 건축물의 용도계획 중 불허용도 및 권장용도의 추가, 다섯째, 용적률 인센티브 항목의 추가 및 삭제이다.

지구단위계획 요소 별 분석은 2002년 이후 신축된 건축물의 건축물대장을 토대로 연도별 인센티브 계획 적용 현황, 용적률 계획 적용 현황, 건축물 용도 계획 적용 현황, 건축물 높이 계획 적용 현황을 분석하였다. 그 결과 2012년 재정비 후 인센티브 항목은 전체적으로 감소하였고, 건축물의 용도는 제2종 근린생활시설이 증가한 반면 공동주택은 감소하였으며, 용적률과 높이는 간선부는 감소하고 이면부는 각각 증가하였다. 또한 신축 건물의 수를 분석한 결과 2012년 지구단위계획 재정비 이전 10년간의 신축건수에 비하여 재정비 이후 6년간의 신축건수가 2배 이상 증가하였고 입지여건 분석 결과에서는 전면부 보다는 기반시설이 부족한 이면부에서 주로 개발이 일어나는 양상을 보였다. 이와 같이 지구단위계획 재정비 이후 기반시설이 양호한 간선부 보다는 도로 등 기반시설이 부족한 이면부에서 개발이 활발하게 일어나고 있어 교통부하 증가, 차량증가에 따른 주차문제 및 매연·소음 등으로 인한 환경 문제, 공원 및 주민편의시설 부족, 주거환경에 부영향 등의 다른 문제가 발생할 여지가 많다. 따라서 공공적인 계획 반영 없이 지구단위계획에 의한 일률적인 용적률 및 높이 완화는 공공관리를 도모하고자 하는 지구단위계획 결정 취지를 무력화 시킬 수 있으므로 신중한 접근이 필요하다.

In 2012, the district unit plan of Gunja Station District in Seoul was reorganized by relaxing the floor area ratio and the height of the buildings, abolishing the special plan areas, and changing the unacceptable purposes and recommended purposes of the buildings, in order to revitalize the district unit plan. In addition, the back part has been more actively developed than the main part. In consideration of the current situations, we compared and analyzed the impact of the changes in the district unit plan such as the incentive plan, floor area ratio plan, usage plan, height plan, etc.

For this purpose, firstly, we compared and analyzed the contents of the district unit plan from 2002 when the district unit plan of Gunja Station District had been first decided. Secondly, we analyzed the feasibility of the district unit plan by reviewing the changes in the plan in association with the construction situation. Since the district unit plan had been first decided in 2002, there were five significant changes as the plan was reorganized for ten years until 2012.

First, the criteria and limitations of the floor area ratio of the semi-residential areas and general commercial areas increased, and, second, the slope limitations of the front roads in both the main and back parts were abolished and the maximum height was uniformly applied. Third, the limit line of the wall on the first floor of the back part in Cheonho-daero and a special plan area were abolished and, fourth, the acceptable and recommended purposes were added to the structure usage plan. Fifth, some incentive items of the floor area ratio were added or deleted.

Based on the registers of buildings which were constructed after 2002, we analyzed the application of the annual incentive plans, the floor area ratio plan, the usage plan, and the building height plan. As a result of the analysis, it was found that the incentive items generally decreased after the reorganization in 2012 and the number of apartment houses declined while the number of the second type neighborhood living facilities grew. The floor area ratio and height of the main part decreased while they increased the back part.

As a result of analyzing the number of new buildings, it doubled for six years after the reorganization, compared to the number of new buildings for ten years before the reorganization of the district unit plan in 2012. In terms of the location conditions, the back part with a lack of infrastructure was more actively developed than the front part.

As the back part with a lack of infrastructure has been more actively developed than the main part with well-equipped infrastructure since the reorganization of the district unit plan, it is likely that other problems such as environmental issues, lack of parks and resident amenities, and adverse effects on the residential environment may arise due to an increase in the traffic load and vehicles, parking problems, automobile exhaust fumes, and noise. As the uniform relaxation of the floor area ratio and building height without regard to public plans may harm the purposes of the district unit plan to promote public management, a cautious approach is required.

Key words: Gunja Station, District Unit Plan, Reorganization