부동산개발사업 시행단체에 대한 과세제도 연구

토지소유자 공동 부동산개발사업 시행단체의 과세제도를 연구했다.

건설공사 등으로 토지를 조성하거나 토지 위에 건축물을 건축하는 등의 부동산개발사업은 단독의 토지소유자에 의하여 시행되거나 혹은 다수의 토지소유자에 의하여 공동으로 시행될 수 있다. 이 중에서 다수의 토지소유자가 공동으로 부동산개발사업을 시행할 경우 이들은 단체를 구성하여 자신들이 소유한 토지를 공동으로 제공하고, 부동산개발사업을 시행함으로써 발생하는 이익을 공유한다. 부동산개발사업 중 도심재개발사업은 기존의 노후화된 도심기반시설이 현대적인 시설로 교체되는 사업으로서 안전하고 효율적인 도시 환경을 조성하고, 지역 주민들의 생활 수준을 향상시켜 지역사회의 경제적 안정을 도모하게 한다. 이러한 도심재개발사업은 대규모로 이루어지는 부동산개발사업으로서 대부분 다수의 토지소유자가 참여하여 부동산을 개발하는 형태로 이루어지게 된다. 다수의 토지소유자가 공동으로 부동산개발사업을 진행할 경우 자본을 공동으로 조달함으로써 초기 투자 비용을 분담할 수 있어 개별 지주에게 큰 부담이 되는 초기의 자본 문제를 해결하는 데 도움이 된다. 더욱이 개발 과정에서 발생할 수 있는 재정적, 법적 리스크를 여러 지주가 나누어 부담함으로써 개별 지주가 직면하는 위험을 최소화할 수 있으며, 각 지주 혹은 지주가 아닌 전문지식을 보유한 전문가가 부동산개발사업에 참여함으로써 더 효율적이고 효과적인 개발을 추진할 수 있다.

이와 같이 2인 이상이 단체를 구성하여 부동산을 개발하는 사업이 점차 활성화 되고 있으며, 토지소유자들은 사업의 목적 및 근거법령 등에 따라 다양한 형태의 부동산개발사업을 추진한다. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 혹은 「도시개발법」에 따른 도시개발사업과 같은 대규모 부동산개발사업에서부터 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업 등의 소규모 부동산개발사업까지 다양하게 시행되고 있다. 또한 토지소유자들은 부동산개발에 관련한 여러 법률에 근거하여 시행단체를 조직하고 사업을 진행하게 되는데, 이러한 시행단체는 법인으로 설립되거나 혹은 주민합의체 등의 법인이 아닌 단체로 설립되기도 한다. 부동산 개발을 위하여 토지소유자 2인 이상이 시행단체를 조직할 경우, 해당 단체는 법인, 민법상 조합, 상법상 익명조합 및 합자조합, 전형계약이 아닌 비전형계약(무명계약) 또는 법인이 아닌 사단 중 하나의 유형을 나타내게 된다. 다수의 토지소유자가 조직한 부동산개발사업 시행단체가 나타내는 법률적 유형에 대하여 세법에서 이를 어떻게 취급하고 있는지 살펴보는 것 역시 매우 중요하다. 시행단체가 근거법률에 따라 법인으로 설립되는 경우 이러한 단체를 세법에서도 당연히 법인으로 정의하기에 국세기본법 및 법인세법 등 세법을 적용하는데 혼란이 없다.

하지만, 시행단체가 법인이 아닌 단체로 설립되는 경우 해당 시행단체에 대하여 세법을 어떻게 적용해야 하는지는 실무적으로 혼란이 많은 상태이다. 국세기본법에서는 법인이 아닌 단체로서 수익을 구성원에게 분배하지 않는 단체 중 일정 요건을 갖출 경우 신청․승인과 무관하게 해당 단체를 법인으로 간주하거나 혹은 해당 단체가 법인으로 신청하여 관할세무서의 승인을 얻은 경우에 해당 단체를 법인으로 간주한다. 여기에서 중요한 점은 국세기본법에 따라 단체가 법인으로 간주되기 위해서는 수익을 구성원에게 분배하지 않아야 한다는 점이다. 법인이 아닌 단체가 수익을 구성원에게 분배하며 구성원별로 수익분배비율이 확인되는 경우에는 소득세법에 따라 각 구성원이 공동으로 사업을 진행하는 것으로 보며 단체의 구성원 각각이 납세의무를 부담한다. 이와는 달리 수익을 구성원에게 분배하되 그 수익분배비율이 확인되지 않는 경우에는 소득세법에 따라 해당 법인이 아닌 단체는 1거주자가 되어 소득세법이 적용된다. 2인 이상이 대규모 단체를 구성하여 부동산개발사업을 진행하는 경우 구성원들이 민법상 조합을 구성하거나 혹은 조직, 규정 및 대표 등을 갖춘 법인이 아닌 사단을 설립할 수도 있다.

이처럼 부동산개발사업을 위하여 형성된 단체가 법률상 다양한 유형을 나타내고 있음에도 불구하고 현행 세법은 해당 단체가 수익을 분배한다는 이유로 일률적으로 법인이 아닌 1거주자나 공동사업자로 취급하여 법률상 단체의 유형과 다르게 납세자의 유형을 판단하는 문제가 발생한다. 이에 우선 법인이 아닌 단체가 나타낼 수 있는 법률적 유형인 민법상 조합 및 내적조합, 상법상 익명조합 및 합자조합, 전형계약이 아닌 비전형계약(무명계약) 또는 법인이 아닌 사단에 대하여 살펴본다. 다음으로 법인이 아닌 단체를 각 세법에서 어떻게 취급하는지 그리고 그러한 취급에 따라 단체가 부담하고 있는 납세의무의 형태가 어떻게 나타나는지 살펴본다. 이러한 단체의 법률적 유형과 세법에서 규정하고 있는 납세의무자의 분류 및 그 납세의무자가 부담하는 납세의무에 대해 살펴봄으로써 2인 이상이 단체를 구성하여 부동산개발사업을 하는 시행단체에 대한 세법의 납세의무자 규정의 문제점을 파악하고 그 개선방안을 제시한다. 첫째, 2인 이상이 단체를 구성할 경우 단체의 선택에 따라 이를 법인으로 간주하여 법인세법을 적용할 수 있도록 하되, 조세특례제한법에 규정된 동업기업 과세특례 규정을 적용하는 것 역시 선택할 수 있도록 함으로써 과세형평 및 이중과세 부분을 해소할 수 있도록 개선안을 제시한다.

둘째, 부동산개발사업 중 노후화되고 낙후된 기존 주택 혹은 상가 등을 재건축 혹은 재개발하여 신축 주택 혹은 신축 상가를 받는 것을 목표로 하는 사업은 「도시 및 주거환경정비법」 및 「도시개발법」과 취지가 다르지 않다. 따라서 재개발 혹은 재건축을 목표로 설립된 법인이 아닌 단체에 대해서는 「도시 및 주거환경정비법」 등 법령에 규정된 단체와 마찬가지로 이들을 비영리법인으로 보아 세법을 적용할 수 있도록 하는 개선안을 제시한다. 셋째, 국세기본법에서 수익을 분배하는 단체를 법인으로 의제할 경우 해당 단체가 수익을 배분하고 난 뒤 조세를 납부하지 않을 경우 발생하는 조세의 일실을 방지하기 위하여 부동산개발사업을 영위하는 단체를 법인으로 의제할 경우 청산인의 제2차 납세의무자에 해당 단체의 구성원을 추가할 것을 제시한다. 마지막으로 동업기업 과세특례를 선택한 경우 동업자가 동업기업에 자산을 출자하는 것은 동업기업과 동업자간의 거래로 보아 과세하지 않도록 하며, 부동산개발을 위한 단체에 대한 취득세 형평성을 위해 해당 단체에 대하여 주택 유상거래 취득세 중과세를 제외할 것과 토지등 매매차익예정신고 의무를 구성원이 아닌 단체 자체에 부과하는 방안을 제시한다.