상가권리금 보호와 회수방안에 관한 연구

상가건물 임대차에서 권리금 보호와 회수 방안을 연구한다.

최근 가수 리쌍이 자신들이 소유한 강남구 신사동의 상가건물에 대한 임대차분쟁을 합의로 마무리 하더니 이번에는 자신들이 임차하고 있는 강남의 상가에서 계약기간이 남았지만 건물주가 임대차계약 종료를 통보해 관심을 받았다. 상가건물의 임차인은 고액의 권리금을 주고 임차하여 영업을 시작하는데 적지 않은 부담이 될 뿐만 아니라 상가영업이 활성화 되고 상가의 매출이 증가하면 임대인은 일방적으로 임대차계약의 종료를 통보해 영업이익이 임대인에게 돌아가 이에 대한 소유권을 놓고 많은 분쟁을 일으키게 된다. 가수 리쌍의 사례는 국내에서 벌어지는 건물주와 임차인간의 전형적인 분쟁의 모습이다. 실제 상가건물임대차에 있어서 임차보증금보다 권리금이 더 큰 비중을 차지하는 경우가 많고 임차인이 건물을 임차하면서 임대인이나, 이전 임차인에게 권리금을 지불 하지만 임대차 관계가 끝난 후에 임대인에게 권리금을 반환 받는 것은 현실에서는 매우 드물고 어려운 일이므로 법률로서 상가권리금의 회수를 보장하여 줄 필요가 있다. 상가임대차보호법에서 보호하는 계약갱신요구권 또한 지역별 환산보증금의 범위 이내에 해당해야만 최초 계약일로부터 5년간 보호 받을 수 있다. 헌법에 제23조 1항에서는 ‘모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.’ 라고 규정하고 있다.

상가 권리금은 임차인의 재산권임이 분명한데도 현행 법률에서 상가권리금에 대하여 법률로 규정하고 있지 않고 있고, 재개발사업에서 세입자를 보호하기 위한 법률은 미비한 상태이다. 상가권리금이 크게 문제가 된 것은 2009년으로서, 서울시가 도시정비사업의 일환으로 벌였던 용산4구역 재개발 사업에서 철거민과 조합 간 보상비 갈등으로 다수의 사상자가 발생한 일이 있었다. 주된 갈등의 원인으로 상가권리금이 문제가 되어 벌어진 사건으로 ‘용산4구역 남일당 화재 사건’으로 불리는데 이를 계기로 상가영업 보상 개선에 관하여 많은 논의가 있었지만 4년이 지난 아직까지도 상가영업 보상에 관한 법률적 보호는 거의 전무하다 할 정도이다.

제 1 장 서 론 1 제 1 절 연구 배경 및 목적 1 제 2 절 연구 범위 및 방법 2 제 3 절 선행연구의 검토 4 제 2 장 상가 권리금의 개관 6 제 1 절 상가 권리금의 의의 6 제 2 절 권리금 발생요인 7 제 3 절 권리금과 구별되는 법적개념 8 1. 보증금 8 2. 상법상 영업양도에 있어 영업권 9 3. 상법상 대리상(代理商)의 보상청구권 11 4. 행정상 손실보상의 대상으로서의 영업이익 12 5. 프리미엄 13 제 4 절 권리금 계약의 종류 13 1. 영업권리금 13 2. 시설권리금권 14 3. 바닥권리금 14 4. 기타 권리금 15 5. 소결 16 제 5 절 외국의 권리금 입법례 17 1.영미법국가 17 1) 영국 17 2) 미국 18 2. 대륙법계 19 1) 프랑스 19 2) 독일 20 3) 일본 22 제 3 장 권리금 회수의 사법(私法)적 방안 24 제 1 절 임차인의 비용상환청구권 24 1. 비용상환청구권의 의의 24 2. 필요비와 유익비의 범위 25 1) 필요비 25 2) 유익비 25 (1) 의의 25 (2) 행사요건 및 범위 26 가. 행사요건 26 나. 유익비상환청구권의 범위 26 (3) 효과 27 3. 판례의 비용상환청구권 27 4. 소결 30 제 2 절 임차인의 부속물매수청구권 30 1. 부속물매수청구권의 의의 30 2. 부속물매수청구권의 요건 31 3. 판례의 부속물 판단 32 1) 부속물의 해당여부 32 2) 부속물매수청구권을 인정한 사례 33 3) 부속물매수청구권을 부정한 사례 33 4. 행사의 효과 34 5. 소결 35 제 3 절 상가건물임대차보호법 36 1. 상가건물임