순환정비방식의 주택재개발사업에 관한 연구

순환정비방식을 적용한 주택재개발사업의 제도와 문제점을 연구했다.

현재『도시 및 주거환경정비법』과『도시재정비촉진을 위한 특별법』의 시행으로 기성시가지 정비에 대한 제도적 여건이 크게 변화하고 있으며, 특별시장, 광역시장 또는 인구 50만명 이상의 시장은 도시 및 주거환경정비 기본계획을 10년 단위로 수립하도록 하고 있어, 앞으로는 주거환경개선을 위한 정비사업이 계획적․체계적으로 이루어질 것으로 예상 된다. 1980년대 이후 지금까지의 주택재개발사업은 가옥주와 토지소유자가 조합을 구성 시행하는 형식을 갖추고 있지만 실제로는 민간건설업체의 주도로 조합과 공동으로 시행하는 합동재개발방식으로, 주민상호간의 반목과 갈등으로 인해 사업이 장기화되는 등 많은 사회적 문제점이 도출되어, 이의 대안으로 공공이 참여하는 순환재개발방식의 정비사업이 시행되기 시작하였으나, 이 또한 초기투자비 과다 및 유지관리에 어려움 등으로 아직도 성숙단계에 이르지 못하고 있다, 따라서 본 연구에서는 공공의 주체로 시행되는 순환정비 방식에 대하여 사업이 완료되었거나 진행 중에 있는 사업지구을 대상으로 사업의 추진현황과 문제점을 파악하고, 높은 재정착율, 이주대책의 해결, 사업기간 단축, 세입자 주거권 확보라는 좋은 장점을 가지고 있으면서도 순환정비방식이 활성화되지 못한 원인이 무엇인지에 대하여 알아보고 문제점을 파악, 이에 대한 정책적 제언을 제시해 보고자 한다.

이를 위해 주택재개발사업의 개념을 정리 하였으며 정비사업의 방식에 대한 구분과 사업주체, 재개발정책의 변천과정을 살펴보고 현재 주택재개발사업에 적용되는 법령의 변천과 정책의 변천과정을 살펴보았다, 또한 주택재개발사업에서 가장 큰 문제점으로 도출되고 있는 원주민의 재정착과 세입자 이주대책, 임대주택의 공급 등을 중심으로 사업추진 과정을 분석하고 한계점을 도출하였다. 순환재개발방식으로 시행된 사업 중 대표적인 사업지구로는 서울 신림2-1지구와 신림1지구, 상계5-2지구 등을 들 수 있는데 이들 지역 역시 여러 가지 문제로 인해 지구지정 이후 사업이 완료되어 입주하기 까지 길게는 30년 이상의 긴 시간이 소요된 것으로 파악 된다. 그러나 공공이 참여하고 세입자 재정착을 효과적으로 도모하려는 선 공공임대주택 공급방식을 통해 정비사업을 추진한 신림2-1지구 및 상계5-2지구에서는 70%이상의 재정착률을 보인반면 신림1지구는 44.3%의 세입자 재정착률을 보였다. 순환재개발사업에서도 영세한 주민의 사회적 경제적 특성을 고려하지 못해 세입자들이 입주권을 포기하고 인근주택의 지하 등 상대적으로 임대료가 저렴한 지역으로 이주하고 있음을 보여준 결과라 할 수 있다. 이러한 문제들이 순환재개발사업의 추진과정의 한계점이라 할 수 있으며 활성화되지 못하는 원인중 하나이기도 하다.

또한 공공의 주택공사 역시도 민간사업자와 차이는 있지만 사업자로서 수익성 위주의 개발과, 생활권과 원 거리에 이주단지 조성, 임대료과다 책정 등도 비활성화의 원인으로 보여진다. 따라서 순환재개발 정비사업의 활성화를 위해서는 원주민의 경제성을 고려한 임대주택 개발과 생활근거지을 중심으로 한 임대주택공급이 필요하며, 사업지 인근의 공한지 확보와 초기 투자비에 대한 공공차원의 지원이 요구되며, 임대주택을 회피하려는 주민의식전환을 위한 홍보, 교육 등 국가적 차원의 적극적인 참여와 지원이 필요한 것으로 판단된다.