土地와 建物의 一括處分과 法定地上權에 관한 硏究

토지와 건물의 일괄처분 및 법정지상권을 비교법적으로 연구했다.

건물과 토지의 관계에 있어서 서구의 법제에서는 로마법을 발단으로 하여 대체적으로 건물은 토지에 부속된 것으로 간주하였다. 그러나 중국 법제에서 토지와 건물은 독립적인 부동산이다. 이점에서는 한국이나 일본의 법제와 동일하고 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급하므로 법리에 따라 토지사용권 및 건물소유권은 당연히 각각 처분될 수 있어야 한다. 그러나 중국 물권법 및 기타 법률규정에서는 토지와 건물을 일체로 처분하도록 규정하였고 이는 토지와 건물을 독립적인 부동산으로 인정하면서 오히려 각자의 사용권과 소유권을 강제적으로 처분하도록 하는 것이다. 그러나 가령, 중국에서 경제 활성화를 지향한다면, 건물 및 토지사용권이 시장경제원리에 따라 충분히 자유롭게 움직이어야 하며 토지사용권이나 건물에 대한 처분도 사용권자나 소유권자의 의지대로 움직이어야 한다. 이러한 자연스러운 흐름을 차단하여 강제적으로 토지사용권과 건물을 함께 처분하도록 하는 것은 일반적인 경제논리에 부합되지 않으며 이는 경제의 정상적인 발전을 저해할 것이고 부동산시장의 정상적인 흐름과 활성화에도 방해가 될 것이다. 제도적인 측면에서 보면 이 제도는 중국에서 일관적으로 취하는 입법방식의 자연스러운 연장이라고 볼 수 있다. 즉, 중국에서 입법 시 일반 국민이 알기 쉽도록 입법을 한다는 것이 원칙이기 때문에 원칙적인 규정을 많이 두는 경향이 있다.

그러므로 건물과 토지의 관계에 관하여서도 일체로 처분한다는 규정 외에 기타 관련 규정이 없으므로 아마도 관련 사법해석이나 기타 단행법규의 제정을 기대해야 할 것 같다. 다만, 본래 독립적인 부동산인 건물과 토지를 일괄 처분할 것을 요구하기 때문에 기타 토지와 건물을 단독으로 처분하는 제도에서 어떻게 소유자의 분리로 인하여 발생하는 문제를 해결하는가를 고찰할 필요가 있다. 이에 관하여 주요하게 한국과 일본의 법정지상권제도를 고찰하였다. 한국과 일본의 법정지상권제도는 민법상 토지와 건물을 별개의 독립한 부동산으로 취급하고, 타인의 토지를 사용케 하기 위해 성립하는 법체계에서 부득이하게 탄생된 제도이다. 지상물소유자가 사전에 지상권을 설정할 수 없는 경우에 불가피하게 지상물소유자에게 토지사용권을 인정한 결과 건물을 독립한 부동산으로 취급하는 법제가 안고 있는 문제점을 해결하는 제도이다. 건물소유자와 토지소유자가 분리되었다고 해서 법정지상권이 성립하는 것이 아니며 법정지상권이 성립하려면 저당권설정당시 건물의 존재여부, 소유자의 동일성 및 경매로 인한 소유자의 분리라는 조건을 고려하여 보아야 한다. 특히 저당권설정당시 건물의 존재여부에 관해서 학설의 다툼이 있는데, 생각건대 가치권과 이용권의 적절한 조화라는 의미에서는 제한적인 범위에서 토지에 저당권을 설정한 후 건축된 건물에도 법정지상권이 성립한다고 하여야 할 것이다.

건물과 토지에 공동저당권을 설정한 후, 구건물이 철거되고 신건물이 건축된 경우, 그 신건물을 위하여 법정지상권이 성립되는가가 중요한 문제로 부각되었다. 종래의 판례는 법정지상권의 성립을 긍정하였지만 근래에 이 경우에 법정지상권의 성립을 부정하는 판례가 나타나기 시작했다. 저당권자가 파악하고 있는 토지저당권의 가치가 변하지 않는다는데 초점을 맞춘다면 법정지상권의 성립을 긍정하는 종래의 판례와 학설의 태도가 바람직하다고 생각한다. 일본에서도 이에 관하여 많은 학설과 판례가 존재한다. 나아가서 한국에서는 동일한 소유자에게 속하였던 토지와 그 지상의 건물이 “경매”가 아닌 “매매․증여 또는 강제경매․공매” 등에 의하여 양자의 소유자가 각각 다르게 된 때에, 당사자 사이에 그 지상건물을 철거한다는 약정이 없는 한 건물소유자가 그 건물을 소유하기 위하여 관습법상 당연히 취득하게 되는 관습법상의 법정지상권이 있다. 경매의 경우뿐만 아니라 기타 토지와 건물의 소유권이 분리되는 경우를 모두 규제하려는 목적에서 관습상의 법정지상권이 인정되고 있다. 법정지상권과 관련된 제도로서 일괄경매청구권은 법정지상권이 성립하지 않을 경우에 저당권자가 행사할 수 있는 권리로 인식되어 왔다.

그러나 일괄경매청구권과 법정지상권이 상호 배척관계에 있다고 인정할 수 있는 관계가 확실하지 않고 실제로 법정지상권이 성립할 경우에도 저당권자는 일괄경매를 할 수 있다고 풀이하는 것이 저당권자의 이익을 위해서도 더욱 바람직한 것이다. 결국, 일괄경매청구권과 법정지상권제도로서 건물과 토지의 소유자가 분리되는 경우의 문제를 해결하고자 하였다. 종국적으로 한국과 일본의 법정지상권제도가 시사하는 점이 크며 법정지상권제도의 성립요건에 관한 법해석과 일괄경매제도 등의 활용을 통하면 건물과 토지의 소유자의 분리로 인하여 생길 수 있는 문제점을 사전에 예방할 수 있어 매우 조화로운 제도로 될 것이다.

第1章 序論 1 第1節 槪說 1 第2節 硏究目的 3 第3節 硏究範圍와 方法 5 第2章 中國 不動産制度 槪觀 7 第1節 序說 7 第2節 中國 不動産制度의 沿革 9 I. 土地制度의 沿革 9 1. 建國으로부터 土地改革까지 9 2. 農業協力化時期 10 3. 人民公社로부터 改革開放까지 12 4. 改革開放 以後 13 II. 建物所有制度의 沿革 15 1. 都市와 鎭의 國有住宅制度의 形成 15 2. 都市와 鎭의 國有住宅制度 改革 17 第3節 土地所有權 18 I. 國家土地所有權 18 1. 법률규정 18 2. 특징 19 II. 集團土地所有權 20 1. 법률규정 20 2. 특징 22 3. 법적 성질 24 第4節 建物所有權 28 I. 건물소유권의 의의 28 II. 건물구분소유권 29 1. 의의 29 2. 내용 29 3. 물권법 규정의 미비 32 第5節 土地使用權 34 I. 土地使用權 槪觀 34 1. 의의 34 2. 법적 성질 36 II. 土地都給經營權 40 1. 토지도급경영제도의 법제화 과정 40 2. 토지도급경영권의 취득 41 3. 토지도급경영권의 처분 43 4. 토지도급경영권의 소멸 45 III. 建設用地使用權 46 1. 의의 46 2. 건설용지사용권의 취득 47 3. 건설용지사용권의 소멸 49 IV. 住宅基地使用權 52 1. 의의 53 2. 주택기지사용권의 취득 53 3. 주택기지사용권의 처분 55 第6節 結語 58 第3章 건물과 토지의 일괄처분에 관한 제도적 검토 60 第1節 序說 60 第2節 건물과 토지의 상호관계에 관한 입법례 61 I. 로마법 61 1. 토지와 건물의 일체성 61 2. 토지와 건물의 일체성 근거 62