건축협정의 용적률 인센티브를 활용한 지구단위계획의 실현성 제고 방안 - 허용용적률이 기본용적률과 동일한 서울시 일반주거지역을 대상으로

건축협정의 용적률 인센티브를 활용해 지구단위계획의 실현성을 높이는 방안을 연구했다.

This study proposes a method to offer incentives for compliance with guidelines for district unit plans by utilizing floor area ratio relaxation in building agreements. In the general residential areas of Seoul, if the permitted floor area ratio (FAR) follows the standard, land or building owners have no merit to comply with guideline requirements, which weakens the feasibility of district unit plans. This study analyzed 12 cases with building agreements in district unit plan.

The study found that developers in general residential areas with identical standard and permitted FAR did not follow the guidelines for district unit plans that require the securing of public spaces and green parking lots. The study also simulated a scenario where the public provides a 20% of FAR. This scenario increases when developers comply with the district unit plan guidelines using building agreement incentives. Specifically, the study compared the cases without such compliance to the Jeongneung District which applied incentives for compliance with building setbacks, the 1st-floor use for vibrant streets, and exterior improvement guidelines in to.

As a result, this study found that complying with the district unit plan guidelines was more advantageous, as it increased the developed floor area in those sites. However, reducing the incentive coefficient of the district unit plan guidelines is necessary to encourage full compliance. 이 연구는 일반주거지역에서 건축협정의 용적률 완화 특례를 활용하여 지구단위계획의 실행력을 제고하는 방안을 제안한다. 서울시 지구단위계획구역에서 건축협정이 체결된 12개 사례를분석한 결과 기준용적률과 허용용적률이 동일한 일반주거지역에서 건축협정으로 개발된 건축물은 지구단위계획의 인센티브 지침을 따르지 않고 재건축되었다. 이 연구에서는 건축협정을 통해기준용적률의 20%를 인센티브로 제공하는 대신, 인센티브 조건인 도시건축 공동심의를 지구단위계획 가이드라인 준수 여부로 대체하는 방안을 시뮬레이션하였다. 정릉생활권중심 지구단위계획구역 3개 부지를 대상으로 시뮬레이션을 한 결과 해당 부지들은 지침 준수 시 실제 개발용적률이 증가하였다.

따라서 지구단위계획구역에서 건축협정을 체결하는 경우 용적률 완화 특례를활용하여 지구단위계획 지침을 준수하는 것이 가능함을 알 수 있다. 다만, 지구단위계획에서는건축협정체결지역을 특별구역으로 지정하여 관리할 필요가 있으며 지구단위계획 지침 전체를준수하도록 유도하기 위해서는 항목별 인센티브 계수를 낮출 필요가 있다.