공동주택의 관리권에 관한 공법적 연구 : 공동주택관리법과 집합건물법의 관계를 중심으로 = A Study on the Public Law of Multi-Family Housing Management : Focusing on the relationship between the Multi-family Housing Management Act and Act on Ownership and Management of Condominium Building

공동주택 관리권의 법적 근거와 관리주체를 비교 연구했다.

공동주택의 관리와 관련하여 적용되는 법령은 크게 사법상 규율과 공법상 규율로 나눌 수 있다. 사법상 규율에는 대표적으로 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이, 공법상 규율에는 대표적으로 「공동주택관리법」이 있다. 전자는 공동주택의 관리권을 소유권의 권능 중 하나로서 이해하며, 후자는 국가에 귀속된 관리권이 법령에 의해 입주자대표회의에 수권된 것이라고 이해한다. 이처럼 두 법률은 공동주택의 관리권에 대하여 각기 다른 근거를 가지고 있으며, 이에 따라 두 법률이 공동주택의 관리에 대하여 취하는 입장에도 차이를 보인다. 본 연구는 두 법률을 중심으로 공동주택의 관리주체와 하자보수에 대한 공법적 연구를 진행하였다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 집합건물의 관리주체로 관리단을, 「공동주택관리법」은 그에 대응하는 관리주체(의결기구)로 입주자대표회의를 규정하고 있다. 두 법률은 적용범위에 있어 각 집합건물과 공동주택으로 차이를 보이기는 하지만, 오늘날 대부분의 공동주택, 특히 아파트에는 양 법률이 모두 적용됨에 따라 관리단과 입주자대표회의가 동시에 존재하는 형태를 띠고 있다. 관리단과 입주자대표회의는 구성, 조직 등에서 차이가 있으나 관리주체로서의 권한이 상당 부분 중첩되기 때문에 두 관리주체간의 관계 혹은 우열을 정립하는 것은 중요한 문제이다.

주거생활이 인간의 삶에 많은 영향을 미치는 만큼 주택의 공급과 관리는 국가의 과제로 여겨져왔고, 공동주택은 단순히 구분소유자들의 공유물 그 이상의 의미를 가진다. 즉 공동주택의 관리권은 단순히 구분소유자들의 소유권에 근거하는 관리권의 조각들의 집합체가 아니라, 본질적으로는 국가에게 귀속된 공동주택의 관리권이 법률에 의해 입주자대표회의에 수권된 것이라고 이해되어야 한다. 따라서 공동주택의 관리에 있어 원칙적으로는 「공동주택관리법」상의 입주자대표회의 관련 규정이 우선하여 적용되어야 하며, 관리단은 「공동주택관리법」이 적용되지 않는 공동주택에서, 혹은 재건축 등 구분소유자 전체의 의견이 수합되어야 하는 예외적인 안건이 다루어질 때에 예외적으로 기능하여야 한다. 한편, 공동주택의 관리와 관련된 문제 중에서도 공동주택의 하자보수는 공동주택 거주민들의 안전한 생활 보장, 대형 사고 예방을 통한 사회경제적 비용 절감 등과 관련된 중요한 문제이다. 공동주택의 하자보수에 대한 책임은 주로 사법상 매매계약 혹은 도급게약의 목적물의 하자담보책임의 연장선상에서 다루어져 왔다. 그러나 공동주택의 하자보수 문제는 주택법제에 등장한 연혁, 공법적 관리의 필요성 등을 고려할 때 하자담보책임이 아닌 공동주택의 관리의 일환으로 이해되어야 한다.

공동주택관리법상의 하자담보책임과 집합건물법상 하자담보책임이 동일선상에 다루어짐에 따라, 입주자대표회의 등의 하자보수청구는 공동주택의 하자보수로 이어지기보다 손해배상채권의 발생에 그치는 결과를 낳았다. 본 연구에서는 공동주택의 관리로서의 하자보수책임의 성격이 보다 분명하게 드러날 수 있도록 입법적으로 보완될 것을 제안한다. 이를 통해 공동주택의 하자보수청구가 실질적인 공동주택의 하자보수로 이어질 수 있을 것을 기대한다.

제 1 장 서론 1 제 1 절 연구의 목적 1 제 2 절 연구의 방법과 범위 4 제 2 장 공동주택의 관리권 5 제 1 절 공동주택의 개념 5 Ⅰ. 각 법령상 공동주택의 개념 5 Ⅱ. 공동주택 개념의 해석 6 제 2 절 공동주택의 관리권 8 Ⅰ. 공동주택의 관리 관련 법령 8 1. 개관 8 2. 사법상 규율 : 집합건물법을 중심으로 9 3. 공법상 규율 : 공동주택관리법을 중심으로 9 Ⅱ. 공동주택의 관리권의 개념 및 근거 11 1. 집합건물법상 관리권의 근거 11 2. 공동주택관리법상 관리권의 근거 12 제 3 장 공동주택의 관리법제 14 제 1 절 공동주택관리법 14 Ⅰ. 개관 14 Ⅱ. 구성 14 Ⅲ. 연혁 15 1. 공영주택법 15 2. 주택건설촉진법 및 공동주택관리령 15 3. 주택법 18 4. 공동주택관리법 21 Ⅳ. 공동주택관리법의 적용대상 22 1. 의무관리대상 공동주택 24 2. 소규모 공동주택 26 제 2 절 집합건물법 30 Ⅰ. 개관 30 Ⅱ. 구성 30 Ⅲ. 연혁 30 1. 제정 집합건물법 31 2. 구분소유권의 대상 건물 관련 개정 32 3. 관리주체 관련 개정 33 4. 관리체계 투명화 관련 개정 35 제 3 절 공동주택의 관리체계 37 Ⅰ. 각 법령상 공동주택의 관리방법 37 1. 공동주택관리법상 공동주택의 관리방법 37 2. 집합건물법상 공동주택의 관리방법 39 Ⅱ. 공동주택관리법과 집합건물법의 적용범위 40 1. 적용범위에서의 차이 40 2. 공동주택별 적용법령 41 제 4 장 공동주택의 관리주체 42 제 1 절 공동주택관리법상의 관리주체 42 Ⅰ. 공동주택관리법의 정의규정상 관