용도지역제 도시계획 중 상업지역의 법적 지위에 관한 연구 : 상업지역의 고밀·복합개발 가능성을 중심으로

상업지역의 법적 지위와 고밀·복합개발을 위한 건축기준을 검토했다.

용도지역제 도시계획은 국토를 용도별로 구획하고, 건폐율과 용적률의 상한을 정하여 건축을 통제한다. 용도지역제 도시계획은 배타적이고 포괄적인 도시계획으로, 지구단위계획과 같은 다른 도시계획이 설정되는 바탕이 된다. 한편 도시민의 삶의 형태가 변화하고 기술이 발전함에 따라 용도지역별 구별이 흐려지고 고밀도의 복합용도개발이 요구되는데, 상업지역은 이러한 수요를 충족하기에 최적의 용도지역이다. 첫째로, 상업지역은 용도지역제 도시계획 중 용도제한의 밀도가 가장 낮다. 따라서 복합용도 개발이 가능하여 일정 수준의 주거용도가 상업지역 내로 유입될 수 있다. 특히 상업지역 내의 주상복합건축물은 부족한 주택공급의 해결책이 될 수 있다. 그러나 상업지역에 주거시설이 과도하게 유입된다면 오히려 배후의 주거지역이 쇠퇴할 수 있고, 상업지역 내 주거용도는 일조권 등 주거환경에 있어 적극적인 보호를 받기 어렵다. 한편 스마트도시의 발전으로 유통상업지역의 실효성이 의문시되고 있다. 둘째로, 상업지역은 용적률과 건폐율이 가장 높아 고밀 개발이 가능하다. 상업지역의 용적률은 용도지역제 도시계획 뿐만 아니라 지구단위계획, 용도용적제, 노선상업지역 지정 등을 통해서 다시 조정된다. 한편 상업지역 내에서도 용적률이 가장 높은 중심상업지역의 실효적 지정을 통하여 상업지역이 예정하는 고밀도의 복합지구를 형성할 필요가 있다.

마지막으로, 상업지역에서는 주로 토지등소유자에 의한 도심재개발사업이 이뤄진다. 토지등소유자가 직접 사업시행자가 되는 경우에는 군소토지소유자들은 사업이익을 거의 누리지 못하고 그 이익이 대토지소유자 1인에게 귀속된다. 토지등소유자에 의하여 시행되는 도심재개발사업의 특수성을 인지하고, 정비사업의 각 단계에서 대토지소유자에 의하여 군소토지소유자의 재산권이 침해되지 않도록 세심한 검토가 필요하다. Zoning-based urban planning divides land by use and controls construction by setting limits on building coverage ratios and floor area ratios. Zoning-based urban planning is an exclusive and comprehensive urban planning system that serves as the foundation for other urban plans such as district unit planning. Among zoning districts, commercial districts have the lowest density of regulations and are most suitable for meeting the changing demands of the city.

First, commercial districts have the lowest density of use restrictions among zoning districts. This enables mixed-use development, allowing a certain level of residential use to flow into commercial districts. In particular, residential-commercial complex buildings in commercial districts can serve as a solution to insufficient housing supply. However, if too much residential development occurs in commercial districts, nearby exclusive residential areas may see less focus. In addition, residential uses within commercial districts may lack some quality living conditions such as exposure to direct sunlight.

Meanwhile, with the development of smart cities, the effectiveness of exclusive commercial districts is being questioned. Second, commercial districts have the highest floor area ratio and building coverage ratio among zoning districts. The floor area ratio and building coverage ratio in commercial districts have been adjusted through district unit planning, use-volume system, and linear commercial district designation. Meanwhile, there is a need to form high-density complex developments as intended for commercial districts through the effective designation of central commercial districts, which have the highest floor area ratio within commercial districts.

Lastly, urban redevelopment projects are primarily carried out in commercial districts. Particularly in urban redevelopment projects implemented by land owners, most land owners hardly receive any business profits, with benefits tending to concentrate on a single large landowner. Additionally, it is difficult to avoid debates about functional public interest when it comes to the construction of office facilities. Ultimately, the public interest requirements for development projects in commercial facilities are mainly satisfied through maintenance infrastructure.