미준공집합건물경매의 위험요인 분석 = A Study On The Risk Of Incomplete Set Buildings Auction

미준공 집합건물 경매에서 대지사용권 취득 관련 위험요인을 분석했다.

과거보다 부동산 경매환경이 개선되어 대중들도 부동산경매에 많이 참여하지만 아직도 특수물건경매는 일반인들의 접근이 쉽지 않다. 일반경매참여자들은 주로 권리분석이 상대적으로 수월한 ‘공시권리’만 있는 집합건물경매에 관심이 높다. 그러나 권리분석이 복잡한 법정지상권, 유치권 그리고 임차인 등 ‘미공시권리’가 많은 ‘미준공건물’에 대한 일반인들의 경매참여는 쉽지 않다. 더구나 일반미준공건물에 공통적으로 나타나는 미공시권리 위험요인 외에도 추가로 낙찰 받은 집합건물의 ‘대지사용권 부존재 위험’이 더 있는 미준공집합건물경매에 일반인들이 참여하기에는 위험부담이 더 많다. 본 연구에서는 미준공건물경매의 공통된 미공시위험요인과 미준공집합건물경매에서 나타나는 구분건물 낙찰자의 대지사용권 취득에 대한 위험요인을 분석하여, 미준공집합건물경매 이해관계자들에게 경매관련 의사결정에 유용한 정보를 제공하고자 하였다. 본 연구를 위하여 이론적 연구 방법과 실증적 연구 방법을 병행하였다. 이론적 연구에서, 먼저 경매의 기초개념과 집합건물의 성립 및 원시취득에 대하여 선행연구를 통하여 알아보았다. 또한, 미준공건물경매에서 공통적으로 나타나는 미공시권리 위험요인인 법정지상권, 유치권 그리고 임차인에 대하여 고찰하였다.

이어서, 본 연구의 주된 연구대상인 미준공집합건물경매의 대지사용권 취득가능 위험요인 연구를 위하여 관련 법 규정인 ‘집합건물의 소유 및 이용에 관한법률’ 제20조, 동법 제7조, ‘민사집행법’ 제91조 제2항, 그리고 ‘민법’ 제366조에 관한 규정 및 동법의 소유권에 관한 규정을 중심으로 연구하였다. 또한 전유부분의 낙찰자와 대지소유자간의 소유권에 대한 다툼에 대한 법원의 판결 경향을 판례를 통하여 분석하였다. 통계적 분석을 위하여 헤도닉 가격모형을 바탕으로 집합건물경매의 위험비용모형을 구축하였다. 모형 : 집합건물경매의위험비용=(감정가격-낙찰가격)/전유면적(㎡) 기초통계분석과 회귀분석을 위한 설명변수는 집합건물의 종류 요인, 지역 요인, 법정지상권, 유치권 그리고 임차인, 물건특성 요인인 전용면적, 감정가격 그리고 미준공 요인을 선정하였다. 종속변수로는 집합건물경매의 위험비용을 설정하여 SPSS통계프로그램을 이용하여 분석하였다. 이론적 분석 결과 미준공집합건물경매에서 전유부분의 낙찰자가 대지사용권의 권원을 가지고 있는 경우는 대지사용권을 취득할 수 있었다. 그러나 대지사용권에 대한 권원이 없거나, 준공된 집합건물의 낙찰자라고 하더라도 이후에 대지사용권에 대한 권원을 상실한 경우에는 대지사용권을 상실한다는 결론을 얻었다.

또한 대지권 없는 전유부분의 낙찰자는 토지소유자로부터 구분건물의 철거 요청 및 토지인도요청이나 지료청구 그리고 전유부분매도청구요청을 받을 위험에 처할 수 있다는 점을 밝혔다. 실증분석 결과, 이론적 연구에서 분석한 미준공집합건물경매의 위험요인에 대하여 낙찰자들은 위험요인을 인식하고 입찰하는 것으로 나타났다. 본 연구에서는 토지만 경매처분 된 경우의 위험요인분석, 통계분석모형에서 감정평가금액의 적정성 검증에 대한 분석을 충분히 하지 못했다. 이 부분은 향후 연구과제로 남는다.

제1장 서론 1 제1절 연구의 배경 및 연구목적 1 1. 연구배경 1 2. 연구목적 4 제2절 연구범위 및 연구방법 5 제2장 선행연구의 고찰 7 제1절 부동산경매의 개념적 정리 7 1. 부동산경매의 의의 및 유형 7 2. 부동산경매의 절차 9 (1) 경매의 절차 9 (2) 경매의 준비 9 ① 배당요구의 종기결정 및 공고 9 ② 현황조사 11 ③ 임차인에 대한 통지 11 ④ 부동산의 평가와 최저매각가격 결정 11 ⑤ 매각물건명세서 작성 12 (3) 매각의 실시 12 ① 매각기일 및 매각결정기일의 지정·공고·통지 12 ② 매수신청 13 ③ 매각결정기일 13 (4) 매각대금의 납부 14 3. 민사집행법상의 특징 15 제2절 집합건물의 개념적 고찰 17 1. 집합건물의 개념 17 (1) 집합건물의 의의 17 (2) 집합건물의 성립 요건 18 ① 구조상·이용상의 독립성 18 ② 구분행위 20 (3) 집합건물 성립의 효과 20 (4) 대지사용권 21 2. 미준공집합건물의 원시취득 25 (1) 일반건물의 원시취득 시기 25 (2) 집합건물 구분소유권의 원시취득 27 제3장 미준공집합건물경매 위험요인의 이론적 분석 29 제1절 부동산경매의 위험요인 30 제2절 미준공건물경매의 공통위험요인 분석 36 1. 법정지상권 36 (1) 법정지상권의 개념 36 (2) 법정지상권의 성립요건 37 (3) 법정지상권의 성립에 대한 법원의 판결태도 40 ① 건축 중인 건축물의 법정지상권 성립시기 40 ② 미등기건물의 법정지상권 42 2. 유치권 43 (1) 유치권의 의의 43 (2) 유치권의 성립요건 44 (3) 건축 중인 신축건물의 유치