不動産去來의 安全性提高方案으로서 ESCROW制度의 適用에 관한 硏究 = (A) Study on the Application of Escrow System as a Measure to Enhance Stability of Real Estate Transaction

에스크로 제도를 활용해 부동산 거래의 안전성을 높이는 방안을 연구했다.

우리의 不動産去來에 대한 法的이고 制度的인 安全裝置에는 아쉬움이 많다. 不動産은 많은 去來額이 동반되는 사람들의 가장 소중한 資産이기 때문에 단 한번의 去來事故도 個人과 企業, 나아가 社會와 經濟(전체)에 좋지 않은 影響을 줄 수 있다. 따라서 이 硏究는 不動産去來의 安全性을 向上시킬 수 있는 措置를 準備하는데 目的을 두고 있다. (이를 위해) 去來事故의 原因과 類型을 點檢하고, 아울러 전체적인 不動産去來에 대한 理論的 調査도 병행한다. 이와 함께 外國의 不動産去來 시스템과 比較함으로써 우리나라 不動産去來의 問題點에 대해 생각해 본다. 현행 不動産去來方式은 殘金支給과 所有權移轉登記書類 交付를 서로 同時履行의 方式으로 이행하고 있는데 이러한 現在의 去來慣行이 問題이다. 이러한 不動産去來의 履行方式은 雙務契約에 관하여 同時履行原則에 근본적으로 違背될 뿐만 아니라, 잔금 지급 시 부터 소유권 이전등기가 완료되기까지의 기간 동안 買受人을 法의 保護에서 除外시켜 放置하는 중대한 法的 盲點 부분으로, 이처럼 소유권이전등기 이전에 不動産賣買代金의 상당부분을 미리 지급할 경우 여러 가지 紛爭이 發生할 소지가 생긴다. 예를 들면, 계약금과 중도금을 받은 賣渡人이 不動産을 다른 사람에게 이중으로 매매한 후 도주하거나 잔금지급 이전에 不動産에 가압류 · 가처분 등의 조치가 취해지는 경우, 買受人은 금전적인 손해를 입게 된다.

또한 不動産 去來方式은 不動産所有權移轉의 不確實化, 不動産 賣買代金 支給의 先履行, 不動産 權利分析의 未盡, 不動産 公示制度의 複雜性, 賣買契約의 同時履行未確保 等의 問題點이 發生하고 있다. 이로서 不實登記를 낳게 되는 結果로 되고 있다. 이러한 問題點을 解決할 수 있는 方法은 여러 가지가 있겠으나, 에스크로우(Escrow) 즉 權原調査와 權原保險, 不動産賣買代金預託保管制度를 導入(適用)함으로써 不動産去來方式의 同時履行을 確保할 수 있을 것이다.

＜Abstract＞ = ⅰ 目次 = ⅰ 第1章 序論 = 1 第1節 硏究의 必要性 및 目的 = 1 第2節 硏究의 範圍와 方法 = 2 第2章 에스크로우制度에 관한 理論的 考察 = 4 第1節 미국의 부동산거래와 에스크로우 서비스 = 4 第2節 에스크로우의 槪念 = 5 第3節 에스크로우의 有效(成立)要件 = 5 1. 拘束力 있는 契約 = 6 2. 條件附 引渡 = 6 3. 제3의 獨立적인 當事者 = 6 第4節 에스크로우의 必要性 = 6 第5節 에스크로우 職員의 業務 = 8 第6節 에스크로우 手數料의 負擔主體 = 10 第7節 에스크로우 進行過程 = 11 1. 에스크로우 開設 = 12 2. 事前權原調査와 報告書(Preliminary Title Search Report) = 12 3. 住宅資金貸出者의 要求(Lender.s Demand) 및 買受人의 貸出要求 있는 境遇 = 12 4. 資金의 預置(Deposit of Funds) = 13 5. 保險의 加入 = 13 6. 信託證書의 登錄(Recording of Trust Deed) = 14 7. 資金의 支給(Disbursement of Funds) = 14 8. 에스크로우 淸算書 分配 = 14 第 8 節 에스크로우 會社 = 16 第3章 우리나라 不動産去來方式과 問題點 = 17 第1節 不動産去來의 意義 = 17 第2節 不動産去來의 種類 = 18 1. 不動産의 賣買 = 18 2. 不動産의 還買 = 18 3. 不動産의 交換 = 19 4. 不動産의 贈與 = 20 5. 不動産의 相續 = 21 6. 不動産의 賃貸借 = 21 7. 不動産의 使用貸借 = 22 8. 不動産의 傳貰權 = 23 9.