재건축결의의 요건과 문제점 및 개선방안에 관한 연구 : 법원 판례연구를 중심으로 = A Study on Legal Requirements, Problems and Improvement of the Reconstruction Resolution

재건축결의의 법적 요건과 관련 판례 및 개선방안을 연구했다.

재건축사업은 도시및주거환경정비법(‘도시정비법’) 제정 이전에는 집합건물의소유및관리에관한법률(집합건물법)에 의해 진행되었는데, 재건축사업의 핵심요건은 ‘재건축결의’이다. 재건축결의가 있으면 조합이 재건축에 반대하는 자들에 대해 매도청구권을 행사할 수 있게 된다. 다만 이 재건축결의는 건축물설계의 개요, 비용의 개산액, 비용부담에 관한 사항 등에 대한 동의를 포함하도록 엄격하게 정해져 있다. 이러한 내용은 도시정비법 제정 이후에도 ‘조합설립 동의’의 요건으로 되었다. 재건축사업과 관련한 법률적 분쟁은 ‘재건축결의’의 무효여부가 다투어지는 것이 대부분이며, 법원은 특히 ‘비용’과 비용의 분담’에 관해 충분히 상세한 내용을 담지 않은 재건축결의는 무효라고 판단하는 예가 많았다. 그런데 이러한 판결이 확정되기까지는 2-3년 이상이 소요되고, 그 판결 확정 전에 재건축조합은 사업승인을 받아 이주비지급, 철거공사 등을 진행해 왔기 때문에 이렇게 진행된 사업을 모두 무효화시키는 것은 사회적으로 낭비이다. 본 연구의 목적은 이러한 재건축결의 내지 조합설립동의에서의 ‘결의’ 내지 ‘동의’의 대상이 되는 사항에 관하여 추상적인 기재로 인하여 발생할 수 있는 분쟁요인을 없애거나 감소시키기 위하여 ‘결의’ 내지 ‘동의’ 사항과 관련하여 어떤 내용을 그리고 어느 정도로 상세하게 기재하여야 ‘재건축결의 무효’의 위험을 방지할 수 있는지에 관한 것이다.

본 연구는 우선 도시정비법 제정 전후로 재건축사업에 있어서의 재건축결의의 요건인 ‘건설되는 건축물의 개요’, ‘건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액’, ‘비용의 분담기준’, ‘사업완료후의 소유권의 귀속에 관한 사항’ 및 ‘비용분담과 구분소유권 귀속에 관한 형평성 유지’에 관하여 살펴보았고, 다수의 판례에 나타난 사안을 분석하여 조합설립 동의가 무효로 된 사안과 유효로 인정된 사안을 분류하여 그로부터 시사점을 얻었다. 특히 재건축비용의 개산액과 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이므로 재건축결의에서 가장 중요한 것이다. 다만 이는 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하는바, 구체적인 사안별로 다소 다르게 나타날 수 있지만 주요하게는 ‘여러 가지 평당 분양단가와 예상 용적율에 따른 조합원들의 분담액’이 가정적으로 제시되어야 한다는 것을 고찰했다.

한편 현행 도시정비법하에서는 시행규칙으로 ‘동의서’ 서식을 사용하도록 하고 있는바, 조합설립 동의를 위하여 이러한 서식을 사용하더라도 ‘재건축결의 사항’을 구체적으로 상세히 기재하지 않는 경우에는 대법원 판례의 기준에 따르면 무효로 해석될 여지가 있으므로 주의를 요한다. 서식을 이용할 경우에는 특히 비용의 분담기준과 관련하여 ① 각 토지등소유자들이 각자 어떤 분양평수의 신축건물에 대하여 분양신청을 할 수 있는지, ② 기존 토지등소유자의 권리가액에 대한 평가는 어떻게 이루어지는지, ③ 앞으로 신청할 신축건물의 분양가액은 어떠한지 또는 기존 건물에 대한 평가액과 대비하여 어떠한 비율로 책정되는지, ④ 무상분양평수 또는 무상지분율은 어떠한지 등과 같은 ‘재건축참여’ 여부를 판단할 수 있는 기준을 기재할 것이 요구된다고 할 것이다.

제Ⅰ장 서론 = 1 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1 1. 연구의 배경 = 1 2. 연구의 목적 = 7 제2절 연구의 범위와 방법 및 본 연구의 차별성 = 7 1. 연구의 범위와 방법 = 7 2. 기존 연구의 고찰 및 본 연구의 차별성 = 8 제Ⅱ장 재건축결의에 관한 해석론 = 10 제1절 도시및주거환경정비법 제정 이전의 해석론 = 10 1. ‘집합건물의소유및관리에관한법률’ 및 ‘주택건설촉진법’의 관련 규정 = 10 2. 재건축결의의 의의와 효용 = 12 3. 재건축조합 창립총회와 재건축결의 = 13 4. 대법원 판례 - 재건축 창립총회와 관리단집회의 구별 = 18 제2절 도시및주거환경정비법하에서의 해석론 = 27 1. 도시및주거환경정비법 제16조와 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조의 관계론 = 27 2. ‘재건축결의’와 ‘조합설립동의’의 관념적 분리 = 32 3. 소결 = 38 제3절 재건축결의(조합설립동의)의 요건 = 39 1. 도시및주거환경정비법시행령 제26조 제1항 = 39 2. 건설되는 건축물의 개요(1호)와 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액(2호) = 41 3. 비용의 분담 내지 분담의 기준(3호) = 44 4. 사업완료후의 소유권의 귀속에 관한 사항(4호) = 63 5. 비용분담과 구분소유권 귀속에 관한 형평성 유지 = 63 6. 소결 = 67 제Ⅲ장 조합설립동의(재건축결의)의 방법 및 개선방안 = 69 제1절 동의를 받는 방법 = 69 1. 동의서와 인감증명 : 요식행위 = 69 2. 서면에 의한 재건축결의에 관한 법리 = 69 3. 현행 도시및주거환경정비법상 서면동의