GIS를 활용한 용도지역지구의 정합성에 관한 연구

GIS 자료를 활용해 용도지역·지구의 공간·내용 정합성을 분석했다.

용도지역‧지구와 관련한 제도는 사회적 또는 환경적 여건에 따라 변화하고 체계화 되어 발전 되었음에도 불구하고 용도지역지구 상호간 경계 불부합, 용도지역 지정목적에 맞지 않는 용도의 혼재 등 용도지역‧지구의 자체 또는 상호간 부정합성(불부합)과 관련된 문제들이 여전히 제기되고 있다. 이에 본 연구에서는 현재 우리 국토에 지정 운영되고 있는 용도지역‧지구의 정합성을 분석하여 향후 관련 정책 개선을 위한 시사점을 제시하고자 하였다. 이를 위하여 국토계획법의 용도지역을 중심으로 KLIS, 건물통합정보, 업종정보 등의 다양한 GIS 데이터를 융합하여 공간 정합성과 내용 정합성을 분석하였다. 공간정합성은 함께 동시에 존재할 수 없는 관계를 중심으로 국토계획법의 용도지역과 8개 개별법의 용도지역간 공간적 경계 불부합을 분석하였다. 분석결과 산지관리법의 보전산지, 산입법의 산업단지, 도로법 접도구역, 도시개발법 도시개발구역, 초지법 초지 등이 국토계획법의 용도지역과 불부합하고 있는 것으로 나타났다. 공간적 경계 불부합은 용도지역‧지구 지정‧변경시 의제처리 되는 관련 용도지역‧지구 지정‧해제가 공간정보에 반영되지 않아 발생하는 것으로 분석되었다. 용도지역‧지구의 내용적 정합성을 살펴보기 위하여 일반주거지역을 중심으로 허용용도 정합성 분석을 실시하였다.

분석기준을 설정하는 과정에서 일반주거지역 내 건축물 허용용도의 문제점이 도출되었는데, 현행 법령의 건축물 용도제한 규정이 일반주거지역의 종세분화 취지를 살리지 못하고 있는 것으로 나타났다. 이에 본 연구에서는 전문가의 의견을 조사하여 분석기준으로서 용도지역‧지구의 내용적 정합성 분석에 활용하였다. 경기도, 서울, 제주도를 대상으로 불허용도 입지비율, 밀도 등의 전반적인 현황을 살펴보고, 인접 용도지역별 현황을 분석하였으며, 5개 특정 지역을 대상으로 심층분석을 실시하였다. 먼저, 거시적인 관점에서 일반주거지역내 건축물 용도 정합성을 분석한 결과, 도시규모와 불허용도 밀도간의 관계는 밀접하지 않았으며, 불허용도의 입지패턴은 주요 간선도로 및 상업지역으로부터 일반주거지역의 중심부로 침투하고 있는 것으로 나타났다. 또한, 현행법령기준보다 전문가의견 기준에 의한 불허용도가 일반주거지역 중심에 가깝게 분포하고 있는 것을 알 수 있었다. 둘째, 일반주거지역에 인접 가능한 5개 용도지역별 불허용도 입지 현황을 분석한 결과, 인접한 용도지역의 성향이 불허용도의 입지 밀도에 영향을 주고 있는 것으로 나타났다. 셋째, 일반주거지역의 불허용도 입지패턴에 대한 심층 분석에서는 현행법 기준보다 전문가의견 기준의 불허용도 입지 밀도 비율이 약 2배가량 높은 것으로 나타났다.

또한 일부의 경우 인접용도지역보다는 지역 내 이면도로 등 가로망 특성이 불허용도 입지 밀도에 더 큰 영향을 주고 있는 것으로 분석되었다. 한편, 내용적 정합성 분석의 일환으로 수행한 건축물 높이 현황 분석에서는 국토계획법 전용주거지역 및 1종 일반주거지역, 녹지지역과 인접지역에 다수의 중‧고층건물이 분포되어 있는 것을 알 수 있었다. 이 같은 결과는 일조, 조망, 스카이라인 측면에서 정주환경에 부정적인 영향을 미치는 현상으로 판단할 수 있다. 이상의 분석결과 다음과 같은 정책적 시사점을 도출하였다. 첫째, 용도지역지구 정보 공유 및 경계 불부합 검증 체계 구축이 필요하다. 정보의 생산 및 관리 주체가 관련 정보를 공유하고 참조 할 수 있는 체계를 구축하고, 정기적으로 용도지역지구 경계 정합성을 검증할 수 있는 시스템을 마련할 필요가 있겠다. 둘째, 용도지역 내 허용용도 행위제한 기준의 정비가 필요하다. 본 연구에서 제시한 전문가의견조사 결과를 기초로 주거지역의 허용용도 기준을 정비하고, 기존 용도지역을 보다 세분화하여 관리하는 것이 바람직 할 것으로 사료된다. 셋째, 전이지역으로서의 용도지역 세분화가 필요하다. 특히, 상업 및 공업지역과 인접한 주거지역의 일정 구간에 대하여 전이지역 또는 완충지역으로 용도지역을 세분화하는 방안이 필요한 것으로 판단된다.

넷째, 건축물 높이로 인한 정주환경 악화 문제를 해결하기 위해서는 용도지역 배치계획수립 기준의 강화가 필요하다. 특히, 기성시가지의 도시재생과 신도시‧신시가지 계획‧관리 과정에서 현행 보다 강화된 기준의 용도지역 배치계획이 요구된다. 본 연구는 KLIS, 건물통합정보, 업종정보 등 다양한 공간정보와 GIS 분석도구를 활용하여 실증사례를 분석한 연구로서 의의가 있다. 향후 연구를 보다 내실 있게 보완하기 위해서는 일반주거지역외에 기타 용도지역과 지역 내‧외의 가로망 패턴에 따른 용도지역의 내용적 정합성 분석 연구가 필요할 것으로 생각된다. 또한, 용도지역과 건축물의 용도, 업종 정보를 시계열적으로 축적하여 분석함으로써, 용도지역내 불허용도의 입지 원인을 도출하는 입체적 분석이 필요할 것으로 판단된다.