주택재건축 제도상 매도청구권에 관한 연구

주택재건축사업에서 반대 소유자의 매도청구권 제도를 연구했다.

주택재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로, 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대ㆍ복리 시설을 건설하여 공급 하는 사업을 말하는 것인데, 주택재건축사업에 있어 사업시행자는 사업구역 내의 모든 토지 또는 건축물을 직접 취득하거나 소유자로부터 사업시행에 대한 동의를 얻어야만 사업을 할 수 있다. 하지만, 사업구역 내 토지 또는 건축물 소유자들 중에는 주택재건축사업을 반대하는 경우가 있을 수 있기 때문에 사업시행자가 토지 및 건축물의 소유자 내지 그 밖의 권리자로부터 소유권을 확보하거나 사업시행에 대한 동의를 얻지 못하여 주택재건축사업을 시행할 수 없는 경우가 생길 수 있다. 이러한 경우 일정한 요건을 갖추면 강제적으로 소유권을 취득할 수 있도록 규정한「도시 및 주거환경정비법」에 의거 매도청구권을 행사하여 소유권을 확보하게 된다. 매도청구권은「도시 및 주거환경정비법」제39조에서 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 조합설립의 동의를 하지 아니한 자, 건축물 또는 토지만 소유한 자, 시장ㆍ군수 또는 토지주택공사 등의 사업시행자 지정에 동의를 하지 아니한 자 등이 소유한 토지 또는 건축물에 대하여「집합건물의 소유 및 관리에 관한법률」제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있다.

즉, 주택재건축사업의 경우 사업시행자인 주택재건축조합이 미동의자 등에 대하여 강제적으로 토지 또는 건축물을 매입하는 수용방식이 아닌 매도청구방식을 채택하고 있는 것이다. 그리고 매도청구의 대상은「도시 및 주거환경정비법」시행 이전에는 집합건물만으로 한정되었으나,「도시 및 주거환경정비법」시행 이후에는 사업시행구역안의 토지 또는 건축물과 그 밖의 권리로 확대되기도 하였다. 하지만,「도시 및 주거환경정비법」상 주택재건축사업에서 인정되는 매도청구제도는 토지 또는 건축물만을 소유한 자를 조합원으로 인정하지 않는 점, 단독주택재건축의 경우 조합설립의 동의요건에 관한 규정이 명확하지 않다는 점, 매도청구소송의 승소판결 확정이전에 미동의자의 건축물을 철거 할 수 있다는 규정이 없다는 점, 미동의자의 사업시행자에 대한 매수청구권을 인정하고 있지 아니하다는 점, 매도청구권 행사를 위한 최고의 시점에 대하여 “지체 없이”라는 불명확한 표현을 사용하고 있다는 점, 주택재건축조합의 임대차 등 계약해지권에 관한 규정이 없다는 점 등의 문제점이 있다고 판단되어 이에 관하여 연구하고 입법정책론의 측면에서 개선방안을 제시하였다.

주택재건축사업에서의 매도청구제도는 정비 사업을 통하여 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 향상시킴을 목적으로 하는 공익과 미동의자 등의 재산권의 보호 즉, 헌법 제23조 모든 국민의 재산권은 보장된다는 사유재산권 호보라는 법익의 균형에 대하여 본 연구를 통해 조화를 이룰 수 있는 계기가 되기를 기원해 본다.

Ⅰ. 서 론 1 1. 연구의 배경 및 목적 1 2. 연구의 방법 및 법위 2 Ⅱ. 주택재건축사업의 일반적 고찰 3 1. 주택재건축사업 3 1.1 주택재건축사업의 의의 3 1.2 주택재건축사업의 구분 4 1.3 주택재건축사업의 연혁 5 1.4 주택재건축사업의 대상 7 1.5 주택재건축사업의 시행 절차 8 2. 주택재건축사업의 공공성 10 Ⅲ. 주택재건축 제도상 매도청구권 12 1. 매도청구권 12 1.1 매도청구권의 의의 12 1.2 매도청구권 제도의 도입배경 13 1.3도시 및 주거환경정비법제정 전후의 매도청구 제도의 변화 13 1.4 다른 매도청구권과의 비교 14 1.5 매도청구권과 상의한 개념 14 1.6 매도청구권의 법적성질 16 1.7 매도청구권의 위헌성 여부 17 2. 매도청구권의 행사요건 18 2.1집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상 재건축결의 요건이 필요한지 여부 18 2.2 주택재건축조합 설립의 동의 21 2.3 미동의자에 대한 최고 22 2.4 최고에 대한 미동의자의 회답의무 불이행 등 29 3. 매도청구권의 행사 32 3.1 매도청구권자(매도청구소송의 원고) 32 3.2 매도청구의 상대방(매도청구소송의 피고) 32 3.3 매도청구권의 행사시기 35 3.4 매도청구권 행사의 하자 및 그 치유 37 3.5 매도청구권 행사기간 도과한 경우 39 4. 매도청구권 행사의 효과 41 4.1 매매계약 체결의 의제 41 4.2 체결 의제된 매매계약의 해제가부 42 4.3 건물 인도의 시기 43 4.4 건축물의 철거 가부 44 4.5 환매청구권 45 4.6 매매가격의 산정 48 5. 매도청구와 부동산의