주택건설사업 승인제도 개선에 관한 연구 : 사업승인 부관 사례를 중심으로

주택건설사업 승인 절차와 부관 제도의 개선방안을 연구했다.

국 문 요 약 본 연구는 인간 생활에 가장 기본이 되는 衣食住 중에 가족의 공동생활과 안식처, 문화공간으로서 없어서는 안 될 주택을 대상으로 주택공급을 원활하게 하고 소비자와 주택공급자인 주택건설사업자의 주택건설과정 전반을 법적․제도적 관점에서 고찰하고 주택건설사업 승인 결정까지 절차와 문제점을 살펴보고 불합리한 부분을 개선하여 소비자는 착한 가격에 주택을 구입 할 수 있고, 공급자는 사업 리스크와 공급가격을 낮출 수 있는 방안을 찾고자 연구를 하게 되었다. 본 논문에서 주택이라 함은 여러 유형의 주택 중에서 우리나라에서 60%를 상회는 비중을 차지하는 공동주택의 아파트건설을 대상으로 민간에 의한 개별택지의 개발을 중심으로 연구하고 주택건설사업은 처음부터 끝까지 법으로 시작하여 법으로 끝나는 사업으로 주택건설사업 법률의 체계, 주택건설사업의 절차, 분양원가의 구성과 주요 내용, 주택건설사업 승인과정을 살펴본다. 이론적 고찰을 토대로 주택건설사업 승인신청을 하기까지 관련 법률에 의한 준수사항과 행정행위의 부관으로 사업승인 조건에 나타난 문제점을 도출하고 특히 주택공급 분양원가의 증가와 사업의 지연을 초래하고 있는 각종 부담금과 과도한 기부채납을 사례를 집중분석을 했다.

사례를 중심으로 분석한 문제점으로 첫째, 주택건설 사업 전반의 절차가 복잡하고 애매한 규정으로 사업기간의 장기화, 중복되고 長期間의 각종 심의․평가․조사로 사업 지연과 분양원가 상승을 초래하고 이로 인한 피해사례는 사업의 중단이나 사업포기로 나타나기도 했다. 둘째, 사업승인의 문제점으로 토지거래허가 문제로 인한 법정분쟁, 환경영향평가와 문화재 지표조사의 과다한 소요시간과 무리한 요구조건, 평가사항 외의 평가로 차기절차의 심의와 중복되는 현상이 발생하고 있었으며, 건축위원회, 도시계획위원회, 경관심의위원회 등의 각자 심의로 번거롭고 상이한 결과로 재수정과 반복되는 보완으로 사업지연이 발생하며, 각종 부담금과 기반시설의 설치에서 유사하고 중복적인 성격의 부담금문제와 기반시설의 문제, 행정행위에서 승인권자의 권한을 넘어선 재량행위의 문제점을 찾아 볼 수 있었다.

사업승인 조건의 사례분석에 의하면 사업방식에 따른 정도의 차이는 있으나 83개 사업지 중 공공택지를 제외한 51개 민간사업지를 분석한 결과 부담금과 기부채납이 없는 사업장은 한 건도 없었으며, 사업승인 조건 분석에서 기부채납이 많이 일어나고 있고 기부채납 문제를 주위에서 많은 어려움을 호소하고 있었으나 실제 자료제출은 현재 진행 중이거나 향후 사업에 불이익과 경영상 영업 비밀을 이유로 수집에 어려움이 많았으며 사례분석은 직접 수집한 자료와 국민권익위원회 고충처리 심의의결사례, 판례 등의 자료를 분석한 결과 공익시설인 기반시설을 수익자 부담원칙에 의해 각종 부담금과 기반시설 설치의무 범위를 부담하고 있으나 법 규정에도 없는 기부채납과 너무 과도한 요구로 도로, 공원, 학교, 녹지, 공공시설, 등으로 나타났으며 국민권익위원회의 고충처리 건의와 법정 분쟁으로 이어지는 사례도 많이 발생하고 있었다.

사업승인제도의 문제점 해결방안으로 각종위원회의 운영개선으로 중복 심의문제 해결을 위한 통합심의와 각 위원회 소관 심의 대상의 명확화를 제시하고, 사업지연과 민원의 번거로움 해소책으로 현재 국토해양부에서 구축하여 사용 중인 건축행정종합정보시스템을 보완하여 활용 제고하며, 부담금제도의 개선책으로 유사성과 중복성이 있는 부담금은 통폐합하고 조세적 성격의 부담금은 조세로 전환하며, 미술장식품의 설치의무는 현재 경관디자인심의 제도와 각종 위원회에서 과거의 열악한 환경을 용인하지 않고 건설사업자도 건축디자인이나 단지배치, 친환경 조경으로 건설하고 있음으로 이중부담의 해소와 그 취지가 달성되었음으로 공동주택에서는 폐지하거나 설치의무 대상 규모를 대폭완화는 방안을 제시하였고, 문화재 지표조사는 현재하고 있는 문화재 지도 작성을 조기에 구축하여 전 사업장에서 이루어지는 조사를 선별적으로 시행하고 전문성 있는 조사인원의 양성과 확대로 소요시간을 단축 할 수 있도록 방안을 제시하였다.

사업 성패를 가름하는 기부채납 문제는 지방자치단체의 재정형편상 사업자가 부담 할 수밖에 없다면 적정 규모의 기부채납을 법정화하고 주민감시제도를 도입하여 과도한 기부채납 요구는 공개하여 사후 지방선거 등의 방법으로 견제 할 수 있는 제도 도입을 제시하고 사업 방식에 따라 주택법, 도시개발법, 주거환경정비법, 국토의계획및이용에관한법률 등에 산재되어 규정한 사항을 통폐합하는 관련 법령의 정비와 학교용지 확보와 학교시설 설치문제는 택지 개발과 사업승인 과정의 이중 협의를 하나로 단일화하고 교육청과 지방자치단체의 교육재정 부족으로 입주시기까지 확보 할 수 없다면 사업시행자가 선 설치 후 정산하는 방식으로 건설하고 그 비용산출 방법과 적정한 분담기준을 법으로 정하는 방안을 제시 하였으며, 기부채납의 요구는 문제는 지방재정의 부족, 적정시기의 예산확보의 어려움, 시도나 중앙정부의 지원예산 문제로 근본적인 문제가 재정확보에 있으므로 개발계획과 기반시설 설치를 미리 준비 할 수 있게 중앙정부의 주택정책 권한의 지방이양과 부담금의 배분율 조정, 국세와 지방세의 세목조정 및 지방자치단체의 탄력적인 세율운용과 지방세의 조세입법권의 부여를 개선방안으로 제시하였다. 본 연구에서 제시한 개선방안 중 일부분만 개선이 이루어진다면 우리 모두의 최대 관심사인 분양원가 인하로 이어질 수 있다고 생각한다.