1세대 다주택자 양도소득세 중과세가 아파트 시장에 미치는 영향

다주택자 양도소득세 중과가 아파트 시장에 미치는 영향을 분석한다.

국내 부동산 가격은 대체로 상승기에 있었기 때문에, 부동산은 투자 또는 투기의 대상이었다. 이러한 부동산을 투기의 대상이 아닌 실수요자 중심의 수요로 전환하여 가격을 안정화하고, 서민들의 주거복지 향상을 위하여, 지금까지 각 정부에서는 부동산 시장 안정화를 위한 여러 가지 대책을 마련해왔다. 2017년 문재인 정부에서는 주택시장 안정화를 위해 1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 주요 내용으로 하는 8.2부동산 대책을 발표하였다. 현 정부의 이러한 부동산 대책이 부동산 가격 안정화를 가져올 수 있는 효과적인 대책인지 여부에 관하여 많은 전문가들의 견해가 엇갈리고 있다. 따라서 본 연구는 주택에 대한 부동산 양도소득세 중과세가 부동산 거래량과 가격에 미치는 영향을 분석하고, 이를 바탕으로 현 정부의 부동산 정책이 주택시장 안정화에 긍정적 효과를 미칠 것인지 살펴보고자 한다. 연구의 대상은 주택 중 아파트를 선정하였으며, 서울지역의 부동산 시장에서 가격을 선도하는 강남3구(서초구, 강남구, 송파구)와 서울의 그 외 지역을 비교분석하여 현행 정부 정책의 실효성을 파악하고, 추후 정부 정책의 수립 및 수정에 유의미한 정보를 제공하고자 한다.

본 연구는 8.2대책의 발표 및 시행과 그 이전의 6.19대책 및 11.3대책 시행을 기준으로 한국 감정원에서 발표하는 매월 서울지역의 아파트 매매거래 건수와 아파트 가격지수 및 그 외 변수를 이용하여 최소자승법에 의한 회귀분석을 통해 결과를 도출하였다. 연구 결과 각 부동산 정책 시행 이후 아파트 거래량이 감소하였고, 아파트 가격지수는 계속적으로 상승하였다. 특히, 1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 정책을 주요 내용으로 하는 8.2 부동산 대책 시행으로 0.1% 유의수준 하에서 통계적으로 유의하게 거래량이 감소하였으며, 강남3구의 아파트 거래량 감소폭이 강남3구 외 다른 서울지역의 아파트 거래량 감소폭 보다 더 크게 나타났다. 가격지수 역시 0.1% 유의수준 하에서 통계적으로 유의하게 상승하였으며, 강남3구의 아파트 가격지수 상승폭이 강남3구 외 다른 서울지역의 아파트 가격지수 상승폭 보다 더 크게 나타났다. 아파트 거래량이 감소한 이유는 1세대 다주택자들이 결집효과로 인한 양도소득세 중과세를 회피하기 위하여 처분을 연기하였고, 향후 부동산 정책이 규제 완화 정책으로 바뀔 수 있다는 기대감과 자산 보유 차원에서 미래에 조세를 부담하더라도 아파트를 소유하고 있는 것이 더 유리하다고 판단했기 때문이다. 반면, 아파트 가격지수는 8.2 부동산 대책 이후 강남 3구와 그 외 지역에서 오히려 상승하는 것으로 나타났다.

따라서 1세대 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 정책이 단기적으로 아파트 거래량 감소에 영향을 미칠 수 있으나, 아파트 가격에는 별 영향이 없다는 결과를 도출할 수 있었다. 또한 이러한 부동산 정책으로 부동산 시장 양극화 현상을 가져올 가능성이 있으며, 금년 발표 및 시행중인 비조세 정책 9.13 부동산 대책으로 아파트 가격이 하락 추세를 보이는 점 등으로 볼 때 오히려 비조세 정책이나 직접적인 규제를 통해 가격을 안정화 할 수 있다고 판단된다. 본 논문은 서울 강남3구와 서울의 다른 구와의 아파트를 대상으로 실증적인 분석을 통해 정부정책이 아파트 거래량과 가격에 미치는 영향을 연구하였다는 점에서 선행연구들과 차이가 있다. 향후 전국의 각 주택 형태별로 여러 기간에 걸쳐 각 정책의 효과를 파악할 수 있는 연구들이 지속되기를 기대한다. Rising real estate prices in South Korea have led to real estate being used as a tool for investment and speculation.

In response, the Korean government has implemented various policies to stabilize the real estate market and enhance housing welfare for the people by encouraging real estate trade among people who need housing rather than among speculators. On August 2nd, 2017, the Moon government announced a new policy initiative that adds a heavy transfer tax to real estate transactions. Stakeholders and experts have debated the effectiveness of this policy. The present study estimates the impact of the heavy transfer tax announced on August 2nd, 2017, on the trading volume and price of real estate.

Specifically, I compare the trading volumes and price index of apartments in Seoul between the real estate policy act of August 2nd, 2017, and the previous policies enacted on June 19th, 2017 and November 3rd, 2016. Based on the findings, I explore whether the heavy transfer tax enacted in 2017 successfully stabilized the real estate market. I focus on apartments, which are the most desirable type of housing in Korea. In addition, I compared the real estate price and trading volume between the three districts south of the Han River in Seoul (Kangnam 3 Gu: Seocho-gu, Kangnam-gu, and Songpa-gu), because this area leads real estate prices in Seoul.

This study aims to explore the impact of the heavy transfer tax policy of the current government and derive implications for creating future real estate policy. I analyzed data from the KB Bank’s housing price index and the Korean Appraisal Board’s real estate statistics, and calculated the maximum likelihood estimation for regression. Findings show that following the real estate acts of 2016 and 2017, trading volume decreased and the price index continuously increased. The heavy transfer tax announced on August 2nd of 2017 statistically significantly reduced trading volume, and particularly it was reduced more in the Kangnam 3 Gu than in other regions.

This finding suggests that housing owners with two or more houses may delay selling their houses to avoid the heavy transfer tax, and conclude that having multi-houses will provide them advantages due to an expectation for future deregulation policies. On the other hand, I found that the apartment price index increased in all regions after the August 2nd policy act. These findings suggest that the heavy transfer tax targeting housing owners with two or more houses may reduce the trading volume temporarily, but has no impact on apartment prices. In addition, the heavy transfer tax may lead to polarization in the real estate market.

However, considering the recent decrease in real estate prices following the regulation policy for the real estate market announced on September 13th, 2018, non-tax policy or direct regulation may be more effective in stabilizing real estate prices than tax-based policy. The present study is distinct from previous research in that it empirically estimates the impact of real estate policies on trading volume and the housing price index by comparing the Kangnam 3 Gu with other regions. Further research is needed to estimate the impact of real estate policy in the long-term.

Key word: Heavy transfer tax, August 2nd policy, Kangnam 3 gu, Apartment trading volume, Apartment price index, Bunching effect, Lock-in effect, Real-estate market polarization