실거래가를 활용한 개별공시지가의 형평성에 관한 연구

실거래가를 활용해 개별공시지가의 형평성을 분석했다.

토지는 국가의 구성요소이자 국민 개인의 재산으로서 매우 중요한 의미를 지닌다. 국가는 토지에 대하여 끊임없이 관리, 통제하고 있으며 토지에 기반한 각종 정책을 시행하고 있는데 이러한 국가의 토지정책의 대표적인 예가 지가공시제도이다. 지가공시제도란 국가에 의해 매년 이루어지는 전국의 토지에 대한 가격책정 및 공표로서, 공시제도가 시행된 이래 표준지공시지가 및 개별공시지가는 각종 정책 및 국민의 경제활동에 활용되어 왔다. 그러나 현재 국가에 의해 공시되고 있는 공시지가에 대하여 그 적정성 및 신뢰성에 대한 논란이 끊이지 않고 있으며, 2006년부터 축적되어온 실거래가 자료와 과세의 기준인 개별공시지가의 비교검토가 가능해 지면서 개별공시지가의 실거래가 반영률이 관심의 대상이 되고 있다. 과세형평에 있어서 ‘형평성’이란 등가의 재산에 대한 등가의 세부담을 의미하는데 이는 지역, 용도지역, 이용상황 등 토지의 특성을 불문하고 유지되어야 한다는 ‘수평적 형평성’과 토지 가격의 높고 낮음에 상관없이 유지되어야 한다는 ‘수직적 형평성’ 양자를 포함한다. 이에 본 연구에서는 인천광역시 부평구를 대상으로 2011년~2012년 2년간의 실거래사례와 해당필지의 개별공시지가를 비교분석하여 개별공시지가의 실거래가 반영률 형평성을 검토하고자 하였다.

비율분석모형 및 다양한 회귀모형에 의한 분석결과, 개별공시지가의 실거래가 반영률 수직적 불평등이 있으며, 그 경향은 대체로 역진적인 것으로 나타났다. 즉, 토지 단위당 가액이 높아질수록 세부담률은 낮아지는 경향이 있다는 것이다. 또한 변이계수 및 분산계수를 분석한 결과 수평적 불평등이 현상이 있어 지역적 또는 토지특성별 세부담률에 격차가 있는 것으로 나타났다. 이러한 개별공시지가의 불평등 현상의 원인으로서, 개별공시지가 산정과정의 구성요소인 표준지 공시지가, 토지특성조사, 토지가격비준표에 대하여 실증분석을 시행하였다. 그 결과 표준지 공시지가 역시 수직적으로 불평등한 것으로 나타났으며, 그 경향은 역진적인 것으로 확인되었다. 또한 변이계수, 분산계수 값이 기준치보다 높아 수평적으로 불평등성이 있음을 보여주었다. 또한 토지특성 조사의 결과가 실거래 반영에 미치는 영향을 분석하기 위하여 실거래 사례에 대한 일부 토지특성 재조사를 시행 결과, 50%이상의 사례에서 특성이 상이하게 나타났으며 조사 내용에 따라 개별공시지가가 최소 약 0.6배에서 최대약 3.2배까지 변화될 수 있음을 확인하였다.

마지막으로 토지가격비준표와 관련하여, 부평구 거래사례의 토지가격 형성요인과 실거래가간이 상관분석을 시행한 결과, 전철역과의 거리 변수가 실거래가와의 상관계수가 비교적 높게 나타나며 그 부호는 (-)로 나타났으나, 토지가격 비준표 상에는 전철역과의 거리를 접근성 증가에 따른 가치상승 요인으로 고려하고 있지 않으며 오히려 유사한 항목으로서 유해시설과의 거리 항목인 ‘철도시설과의 거리’ 항목이 토지가격과 (+)의 관계로 배율이 상반되고 있음을 확인하였다. 이는 실거래가에 영향을 미치는 토지특성을 토지가격비준표가 반영하지 못하는 점이 공시지가와 실거래가가 괴리되는 원인이 될 수 있음을 보여주었다. 본 연구는 개별공시지가의 형평성 검토에 있어서 실거래가를 사용하여 실증 분석한 것으로 공시지가의 실거래가 반영률 형평성 정도를 파악하는데 기여하는 바가 있다고 하겠다. 또한 그 원인에 대하여 개별공시지가 산정과정에 대한 실증분석을 시행하여 향후 개별공시지가의 형평성 제고방안 마련을 위한 실증분석 및 정책적 판단에 도움이 될 수 있을 것으로 기대한다. 자료 수집의 한계로 인하여 일부 지역을 대상으로 한정된 사례에 기초한 분석이 이루어졌다는 점은 본 연구의 한계라고 할 것인바, 향후 보다

광범위한 지역의 신뢰성 있는 거래사례에 기초한 다각적 실증분석을 통해 지속적으로 공시지가의 형평성을 제고함으로써 지가공시제도에 대한 국민적 신뢰를 높이고 공평과세 실현을 도모할 수 있기를 바란다.