도시개발 패러다임 전환에 따른 공적권리토지의 관리방안

사유지 내 공적권리 공간의 개념과 지적·공시체계 개선을 제안했다.

본 논문은 최근 서울시가 추진 중인 ‘서울형 용적이양제(TDR)’ 도입에 발맞추어, 그동안 관리가 소홀했던 사유지 위에 공적권리가 설정된 “공적권리토지” 개념을 제시하고 그 관리방안을 모색한다. 전면공지, 공개공지, 공공보행통로 등은 개인 소유이지만 시민이 통행·휴식 공간으로 이용하는 사적·공적 복합 토지로, 도시 안전과 생활환경에 기여하고 있다. 그러나 현행 제도적 공백으로 인해 이러한 공간이 지적공부나 등기부에 명확히 등록되지 않아, 사유화·폐쇄·불법 점유 등 관리 부재가 지속되고 있다. 2022년 이태원 참사는 사유지 내 공공공간의 관리 공백이 초래할 위험을 단적으로 보여준 사례다. 위와 같은 문제인식에 기초하여 본 연구는 제도적 공백 검토, 공적권리토지 개념의 필요성 및 정의, 공시체계 개선 방향 제시의 틀로 연구 흐름을 구성하였다. 구체적으로 공적권리토지의 위치와 의무사항 등을 지적도·토지대장에 등록하고, 용적이양제 거래 내역을 등기부에 기재하는 공시체계 개선안을 제안한다. 이를 통해 사유지의 공공이용 정보를 투명하게 관리하고, 개발권의 이전과 보상을 합리적으로 제도화함으로써 도시 안전과 공공성을 강화하는 기반을 마련하고자 한다.

This paper proposes the concept of “public-right land”—privately owned land encumbered by public rights—and explores management strategies in alignment with the recent introduction of the “Seoul-style Transfer of Development Rights(TDR)” system. Spaces such as building setbacks, privately owned public open spaces(POPOS), and public pedestrian passages are privately owned yet function as hybrid zones for public transit and recreation, significantly contributing to urban safety and the living environment.

However, due to current institutional gaps, these spaces are not explicitly registered in cadastral records or real estate registries, leading to chronic management failures such as privatization, closure, and illegal occupation. The 2022 Itaewon tragedy serves as a stark illustration of the public safety risks arising from such management voids in public-use areas within private parcels. Against this backdrop, this study is structured to review institutional gaps, define the necessity and concept of public-right land, and propose directions for improving the public disclosure system.

Specifically, the study suggests a reform of the disclosure system that involves registering the spatial location and regulatory obligations of public-right land in cadastral maps and land ledgers, while recording TDR transaction details in the real estate registry. By doing so, this research seeks to establish a foundation for enhancing urban safety and public interest through the transparent management of public-use information on private land and the rational institutionalization of development right transfers and compensation.