都心再生事業 施行 Process의 特性에 관한 硏究 : 서울과 도쿄의 成果分析 및 事例比較

서울·도쿄 도심재생 정책과 사업시행 과정의 특성을 비교했다.

각각의 도시가 가지고 있는 역사적, 문화적 배경이 다르고, 정치, 사회, 경제적인 조건들도 다르지만, 대부분의 도시들이 교외화와 탈도시화 과정을 겪으면서 도심인구 감소와 도심기능의 쇠퇴를 경험하게 된다. 최근 도심의 중요성이 재조명 되고 있고, 도시의 국제경쟁력을 제고하기 위해서는 종합적, 입체적인 관점에서 도심의 상징성, 중심성, 다양성, 교류성을 복원하고 활성화하는 도심재생이 강조되고 있다. 본 연구에서는 한국과 일본의 도심재생 관련 정책이나 제도들을 간략히 비교 평가해 봄으로써 도심재생의 기본적인 틀(Frame)에서 보완할 점이 무엇인지를 우선 검토하였다. 또한 양국의 구체적인 재생사업의 성과 Data와 사례비교를 통해, 사업시행자와 시공사의 입장에서, 서울 도심재생사업 시행 Process상의 개선점을 검토 하였다. 특히 서울도심의 정비사업지구로서 미시행 단계에 있는 140개 지구, 452,758m²를 중심으로 조기에 도심재생사업이 활성화 될 수 있도록 하는 현실적인 대안을 도출하였다. 이러한 비교분석 과정에서 분명히 확인할 수 있었던 것은, 도심재생은 신속히 추진되어야 할 과제이고, 사업시행자가 수익성과 Risk를 합리적으로 관리해 나갈 수 있도록 하는 제도적 장치가 조속히 마련되어야 한다는 것이다.

용도용적제와 높이제한 등을 과감히 현실화 하고, 부동산 관련 각종 규제 조치들을 완화하며, 빈번한 제도 변경으로 발생하는 불확실성을 최소화 한다면 장기간에 걸쳐 추진되는 도심재생사업의 사업성은 상당 폭 개선될 것이다. 그것이 민간주도 도심재생사업에서도 공공의 역할과 지원이 중요하다고 하는 이유이다. 수익성과 Risk를 사업성이라는 동전의 양면이라고 본다면, 공공의 역할은 Risk를 줄여서 관리 가능한 수준이 되도록 하는 환경을 만들어 주는 것이다. 이를 위해 정부 대 민간, 민간 대 민간의 이해관계 조정하고, 부동산 관련 정책을 종합적으로 판단해서 조정해 나갈 정부 내 전담조직 창설이 요구된다. 도시재생 관련 Fund를 조성하여 민관의 실질적인 Partnership이 조속히 정착 되도록 하는 것도 시급한 과제이다. 그런 면에서 민관협력 방식으로 추진 중인 세운상가4구역 Project 등 Landmark성 Project를 발굴하여 이해관계자 모두가 만족하는 Win-Win의 성공적인 Business Model로 만드는 것이 무엇보다 중요한 시점이다. 성공한 Business Model을 통해 서울도심의 여타 미시행 지구에서의 Project 추진이 가속화 될 것이며, 더 나아가 서울의 뉴타운사업 등 전국의 도시재생사업 전체가 활성화 될 수 있는 길이 열릴 것이다.

도심에서 시작된 도시재생사업을 통해 새롭게 태어난 서울이 도쿄, 오사카, 베이징, 상하이, 홍콩, 싱가폴 등과의 경쟁에서 비교우위에 설 수 있는 국제경쟁력을 갖추게 되는 것이다. 본 연구의 결과는, 서울도심과 도쿄도심의 도심재생사업을 법과 제도적인 측면은 물론 실제 사업수행 성과 Data와 사례를 찾아서 종합적으로 비교 분석해 본 것이기 때문에, 도심재생사업 활성화 방안을 찾기 위한 기초적인 자료로서 활용이 가능할 것으로 기대된다. While every city in the world has its own unique historical and cultural background as well as a different political, social, and economical condition, the most of major cities have experienced the population decrease and functional decline of urban-center.

Recently, as the importance of urban-center has been highlighted, it is underlined that the city has to develop its global competence through the urban-center regeneration process in a 3-dimensional integrated viewpoint. The purpose of this study is to develop the alternatives for the implementation process of urban-center regeneration, in the developer's and/or the builder's angle, by reviewing the government policies and regulations as well as by analyzing the performance data and the typical cases of projects in Seoul and Tokyo.

Especially, the study is focused on the 140 regeneration zones of Seoul city-center(452,758 m2), where has been classified and designated by the Government since 1970's but not yet approved as an individual project. As a result, it is more clear that the urban-center regeneration is an imminent issue of the Government, while the profitability and the risk management are main concerns of the developers.

In order to accelerate the urban-center regeneration process, the feasibility of the project must be guaranteed and secured by minimizing the uncertainties of rules and regulations related, and by allowing construction incentives for construction volume, building height and etc., and furthermore by supporting the financing scheme like the equity participation and the funding itself. Therefore, the role and function of the government organization is very much important for urban-center regeneration project, and the Private Public Partnership, to some extent, may be one of the solutions.

Among the pending urban-center regeneration projects in the zone, well organized but not yet approved, the Sewun Commercial Area 4th/5th Zone projects, comparable to Ropponggi Hills in Tokyo, must be materialized in a short time period, and be proved that all stakeholder is satisfied with its win-win business model. The business model after being proved can be applied to the similar projects in Seoul and other cities. And it will be helpful for Seoul to be more attractive than her competitors such as Tokyo, Osaka, Beijing, Shanghai, Hong kong, and Singapore in a golabal competition.

Since the outcome of the study is made by the integrated analysis of the policies and regulations, performance data and total 6 cases of actively on-going or successfully completed projects in Seoul and Tokyo, it is expected to be used as a basic reference for accelerating the urban-center regeneration process in Seoul.