공공지원 민간임대주택 리츠의 예상수익률 결정요인에 관한 연구

공공지원 민간임대주택 리츠의 예상수익률 결정요인을 분석했다.

The housing REITs market is growing rapidly due to the government’s policy to expand the supply of rental housing. Recently, the former “Newstay” has been revised to “Public support private rental housing”, and the area of special provision has become more specific such as young people, newlyweds and elderly people. The business type of REITs can be divided into the development type that includes the construction phase, and the rental type that operates completed rental houses. They can be distinguished depends on the type of business, as the risk of construction and resale could occur in the development type, whereas the operating risk can arise in the rental type.

Most of the public support private rental housing REITs are comprised of the development type, and their projects are carried out after two years of construction and eight years of mandatory rental period. This can be seen as a combination of the development and rental type of REITs. Therefore, this study has conducted an empirical analysis based on the assumption that there would be the determinants of expected return of the public support private rental housing REITs. The analysis showed that it gives a positive effect on the expected return when there are larger size of assets and smaller liabilities of the public support private rental housing REITs.

Also, the expected return has turned to be more stable where there are higher amounts of government’s funding. If housing prices decline at the time of sale, it gives a negative effect on the expected return, so the measure should be taken into account. Also, it showed the positive effect on the expected return where there are higher amounts of rental deposit at the initial period of business. 정부의 임대주택 공급 확대 정책 기조의 영향으로 주택 리츠 시장이 급성장하고 있다. 최근에는 기존의 ‘뉴스테이’가 ‘공공지원 민간임대주택’으로 개정됨으로써 지원 대상이 청년, 신혼부부 및 고령층으로 특별공급 계층이 더욱 구체화되었다. 리츠의 사업유형은 건설단계를 포함하는 개발형과 완공된 임대주택을 매입하여 운영하는 임대형으로 구분할 수 있다. 개발형에는 시공위험과 매각위험 등이 일어날 수 있으며 임대형에는 운영위험이 일어나는 등 유형에 따라 특징을 구분할 수 있다.

공공지원 민간임대주택 리츠는 대부분 개발형으로 건설기간 2년과 의무임대기간 8년을 거쳐 사업이 이루어진다. 이는 개발형 리츠와 임대형 리츠의 복합형태라고 볼 수 있다. 따라서 본 연구는 공공지원 민간임대주택 리츠만의 예상 수익률 결정요인이 있을 것이라는 가정에서 출발하여 실증분석을 실시하였다. 분석 결과 공공지원 민간임대 리츠의 자산의 규모가 크고 부채가 적어야 예상 수익률에 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났으며, 정부의 지원금 형태인 기금출자액이 많을수록 수익률이 안정적인 것으로 나타났다. 매각 시점에 주택가격이 하락할 경우 수익률에 부정적인 영향을 주므로 이에 대한 대책을 강구해야 하며, 임대보증금을 사업 초기에 많이 조달할수록 사업의 예상 수익률에도 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다.