住宅價格 公示制度의 改善方案에 관한 硏究 : 화성시의 개별주택가격조사·산정 사례를 중심으로 = Research on the problem and improvement plan of a housing price disclosure system

개별주택가격 공시·산정 사례를 통해 주택가격 공시제도 개선을 연구했다.

부동산에 대한 보유세가 재산세(건물)와 종합토지세 두개의 보유세 체계로 운영해 오면서 재산세 부담의 불공평 문제, 지방세의 재정적 역할 문제, 부동산시장 대책으로서의 정책수단문제 등이 거론되어 왔다. 이러한 문제는 2003년도 하반기부터 공동주택과의 과세형평성, 시가대비 불공평성 해소차원에서 단독주택의 시가평가에 대한 논의가 시작되었고, 2004.9.15 국민경제 자문회의에서 주택에 대하여 토지·건물 분리과세에서 시가를 반영한 통합과세로 전환하기로 논의되었다. 그 후 단독주택은 건설교통부가 표준주택을 선정하여 평가하고 비준표를 작성하여 지방자치단체에서는 비준표를 적용 개별주택가격을 산정하는 방식으로 결정하여 2005년부터 주택평가에 의한 공시 및 각종 부동산에 대한 과세기준으로 사용할 것을 결정하면서 2004년 11월 11일 부동산 보유세제 개편안을 발표해 2005년 1월 5일 종합부동산세법안과 지방세법 중 개정법률안이 국회 본회의에 상정·의결되어 부동산 보유세제에 대한 개편이 완료되므로서 그 범위와 규모에 있어서 가히 "조세혁명" 이라 할 수 있을 만큼 대대적인 변화가 이루어지게 되었다. 이에 터잡아 정부는 주택에 대찬 보유세 부과시 조세부담의 형평성과 효율성을 확보하기 위하여 과세표준을 시장가치에 기초한 토지·건물의 통합평가 가액으로 하는 보유세제 과표개편을 추진 시행하게 되었으며, 부동산 보유세제의 개편방안을 심의하는 과정에서 토지와 건물을 일괄평가하고 통합과세하는 방식이 채택됨에 따라 주택에 대한 통합평가 및 통합과세 추진을 목적으로 각 중앙행정기관별(건설교통부·행정자치부·국세청)로 분산되어 있는 부동산가격의 평가체계를 일원화하기로 하고 2005년 1월 14일 법률 제7335호로 기존 공시지가제도 즉 「지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률」 을 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 로 개정하여, 주택에 대한 토지·건물 통합과세를 내용으로 하는 부동산 보유세제 개편과 현행 공시지가제도 외에 토지와 건물의 적정가격을 통합평가하여 공시하는 주택가격 공시제도를 도입 올해 즉 2005년부터 본격적인 시행을 하게 되었다. 그러나 갑작스런 제도 도입에 따른 시행초기에서부터 많은 문제점이 나타나게 되었는데 나름대로 분석하여 본 바, 무엇보다도 짧은 준비기간, 조사담당인력 수급문제, 업무전담 조직신설 미비, 관련제도 및 프로그램 지원미비, 업무에 대한 전문성 결여 즉 업무를 담당하는 전문적인 세무직의 정규직도 있지만 비전문직인 일반행정직, 심지어는 발령대기중인 신규공무원을 수습발령하여 업무에 배치하고 또한 한시적인 T/F팀을 구성 일용인부를 업무에 투입시켜 개별주택 가격을 산정함으로서 정부의 주택공시가격에 대한 신뢰성 및 공정성에 의문을 품는 민원야기까지 일어나는 것을 일선에서 직·간접적으로 대하기까지 하였다. 따라서 본 연구는 위와 같은 문제의식을 가지고 일선에서 직·간접적으로 본 제도와 관련된 업무를 수행하면서 나타난 문제점등을 주요 연구방향으로 설정하고, 심층·분석 연구하여 정책적 차원의 보완 및 개선방안 등을 제시하므로써 시행착오를 최소화하고 본 제도가 조기에 정착되어 일반 국민들로부터 주택공시가격에 대한 행정의 신뢰도를 제고시킴은 물론 제도 도입취지 및 목적에 맞게 정부의 부동산 정책수행과 과세의 형평성 기여에 조금이라도 도움이 되었으면 하는 나름대로의 바램도 없지는 않다. 또한 결론 및 제언에서는 본 제도에 대한 전반적인 이론 및 내용검토와 문제점 도출 결과에 대한 개선 방안 등을 종합적으로 제시하고, 향후 「일반건물 가격공시제도」 도입·시행시 대비한 정책적 발전방향도 구상하였다. 그리고 본 주택가격 공시제도를 연구하는 과정에서 본인의 제언을 기탄없이 총체적으로 크게 2가지로 축약하면서 결론을 맺었다. 이 제도는 앞으로도 시행 과정에서 계속 보완·개선되어야 할 것이며, 거시적으로는 정부의 부동산 정책과 관련한 형평 과세원칙에 입각하여 국민의 소중한 소유권 및 재산권임을 늘 인식하고, 일선에서 직접 업무를 수행하는 담당직원들도 꾸준한 업무연찬을 통하여 민원야기를 최소화하여야 함은 물론 신중한 업무처리를 하여야 할 것이다.

목차 = ⅰ 표목차 = ⅴ 그림 목차 = ⅶ 논문개요 = ⅷ 感謝의 글 = xi 제1장 서론 = 1 제1절 문제의 제기 및 연구의 목적 = 1 제2절 연구의 범위와 방법 = 2 1. 연구의 범위 = 2 2. 연구의 방법 = 7 제2장 부동산가격 공시제도의 이론적 배경 = 8 제1절 부동산가격 공시제도의 의의 = 8 1. 공시지가의 의의 --- 표준지공시지가 = 8 2. 유사개념 공시가격의 의의 = 9 제2절 공시지가제도와 주택가격 공시제도의 비교 = 10 1. 공시지가와 표준주택가격의 효력 및 적용범위 = 10 2. 양제도의 공통점과 상이점 = 11 제3절 부동산가격 공시제도의 도입배경과 기대효과 및 추진과정 = 13 1. 공시지가제도의 도입배경 = 13 2. 주택가격공시제도의 도입배경 및 기대효과 = 14 3. 주택가격 공시제도의 추진과정 = 16 제4절 부동산가격 공시제도의 변천과정 = 18 1. 공시지가제도 이전의 부동산가격공시체계 = 18 2. 공시지가 제도 이후의 부동산가격 공시체계 = 19 3. 현행 부동산가격 공시체계 = 24 제5절 외국의 부동산가격 공시제도 = 28 1. 토지ㆍ건물 분리평가 및 과세국가 = 28 2. 토지ㆍ건물 통합평가 및 과세국가 = 34 3. 시사점 = 37 제3장 화성시의 개발주택가격 조사ㆍ산정 사례 = 38 제1절 주택가격 공시 절차 = 38 1. 표준주택가격 조사ㆍ평가 = 38 2. 주택가격비준표의 작성 및 활용 = 41 3. 개별주택가격 조사ㆍ산정 및 공시절차 = 44 4. 주택특성 및 건물특성 조사 = 46 제2절 개별주택가격 조사산정개요 및 현황 = 48 1. 조