임야의 가격형성요인에 관한 연구 : 경기도 가평군, 광주시, 용인시를 대상으로

경기도 임야의 실거래가격을 활용해 가격형성 요인을 분석했다.

우리나라는 국토의 약 64%를 산지가 차지하고 있지만 의외로 임야에 관한 연구는 드물다. 이는 임야의 특성상 그 만큼 관심도가 낮았다고 볼 수 있다. 하지만 토지의 절대면적이 협소한 우리나라는 도시화·산업화로 토지수요가 증가함에 따라 토지공급원으로서 임야의 역할이 커지고 있다. 따라서 임야의 가격형성요인도 과거와는 달라지고 있을 터인 바 본 연구에서는 이러한 임야가격에 영향을 미치는 요인들은 규명하고자 하였다. 본 연구에서는 분석자료로 2018년도 경기도 가평군, 광주시, 용인시의 지목이 임야인 실거래가격을 활용하였다. 종속변수는 자연로그를 취한 ㎡당 실거래가격으로 사용하였고, 독립변수로는 지역특성요인, 입지특성요인, 토지특성요인, 이용제한특성요인으로 구분하여 적용하였다. 분석방법은 특성가격함수 모형인 헤도닉 가격모형에 의한 회귀분석으로 추정하였으며 분석결과는 다음과 같다. 지역특성요인에서는 지역의 주거·상업·공업용의 ‘택지면적비율’이 높을수록, ‘1인당 GRDP’가 많을수록 임야가격이 높아지는 것으로 나타났다. 이는 지역의 개발이 많이 되었을수록, 지역경제사정이 좋을수록 개발수요가 많아 임야의 전용이 많다고 볼 수 있다. 입지특성요인에서는 ‘철도역까지의 거리’, ‘광역버스정류장까지의 거리’, ‘국도 및 지방도와의 거리’, ‘서울시청과의 거리’가 멀수록 임야가격은 낮아지는 것으로 나타났다.

토지특성요인에서는 형상이 ‘정형’일수록, 방위가 ‘남향’일수록, ‘도로’에 접해 있을수록 임야가격은 높아지고, ‘면적’이 넓을수록, ‘표고’가 클수록, ‘경사도’가 클수록 임야가격이 낮아짐을 알 수 있다. 이용제한특성요인에서는 ‘계획관리지역’, ‘생산관리지역’일수록 임야가격이 높아지고, ‘보전산지’, ‘자연보전권역’일수록 임야가격이 낮아지는 것으로 나타나 임야의 이용에 제한이 적을수록 임야가격은 높아짐을 알 수 있다. 본 연구에서는 약 8,500개에 달하는 경기도 소재 3개 시군구의 임야 실거래사례를 전수조사하여 임야의 가격형성요인들에 관한 실증분석의 설명력을 높이고자 노력하였고, 기존의 선행연구와는 달리 임야가 속한 지역경제 변수로서 지역의 택지면적비율, 1인당 GRDP를 임야의 가격결정요인으로 추가선정· 분석하여 실증분석을 통해 규명했다는 점에서 의미가 있다. As the perception of forest is changing from natural environment and resources to land supply sources, the factors affecting the forest are also changing from the past.

Therefore, this study is to identify the factors affecting forest land price in line with this trend of perception. In this study, the actual transaction price of Gapyeong-gun, Gwangju-si, and Yongin-si in Gyeonggi-do was used as analysis data in 2018. Dependent variables were used as actual transaction prices per ㎡ taken with natural logarithm, and independent variables were applied by grouping them into regional characteristic factors, location characteristic factors, land characteristic factors, and land use restriction characteristic factors. The analysis method was estimated to be a regression analysis using the Hedonic price model, and the analysis results were as follows.

Regional characteristic factors showed that both the "site area ratio" and "GRDP per person" were significant in the positive(+) direction. In other words, the higher the site area ratio(housing site, industrial site, commercial site) and GRDP per person, the higher the forest land price. Locational characteristic factors showed that 'distance to railway station', 'distance to red bus stop', 'distance to national and local roads', and 'distance to Seoul City Hall' are significant in the negative(-) direction.

Land characteristic factors showed that 'fine land shape', 'southward direction' and 'road presence' were significant in the positive (+) direction, while 'area', 'altitude' and 'angle of elevation' were significant in the negative (-) direction. Land use restriction characteristic factors showed that the 'Planning Management Area' and 'Production Management Area' were significant in the positive (+) direction, while 'Reserve Forest' and 'Natural Conservation Area' were significant in the negative (-) direction. Unlike previous studies, this study used a large amount of actual transaction data to conduct an empirical analysis.

And this study has been established that in addition to the variables dealt with in the preceding study, the local economic characteristics like “site area ratio" and "GRDP per person”, and the distance from Seoul City Hall are affecting the forest land price.